Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 5 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I] [G]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim BOUANANE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08763 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IM6

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 05 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [G], 
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 janvier 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 juillet 2021, la S.A.S HENEO a donné en location une chambre meublée à Monsieur [I] [G] dans une résidence sociale situé au [Adresse 1] (logement n°529), pour une redevance mensuelle de 548,23 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la S.A.S HENEO a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 1 197,66 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté le 16 décembre 2021, terme de novembre 2021 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 décembre 2021.

Par acte d'huissier en date du 23 octobre 2023, la S.A.S HENEO a fait assigner Monsieur [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,ordonner l'expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Monsieur [I] [G] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 2 027,99 euros arrêtée au 6 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 480 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la S.A.S HENEO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 27 décembre 2021.

A l'audience du 19 janvier 2024, la S.A.S HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2 783,03 euros, selon décompte en date du 2 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, Monsieur [I] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 avril 2024.





Décision du 05 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08763 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IM6


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par DEFX est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 20 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2021, pour la somme en principal de 1 197,66 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à l’étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que Monsieur [I] [G] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 27 janvier 2022. 

Monsieur [I] [G] étant sans droit ni titre depuis le 28 janvier 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la contrat de résidence satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [I] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la S.A.S HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [G] lui doit la somme de 2 783,03 euros à la date du 2 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, terme de décembre 2023 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2 783,03 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 197,66 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [I] [G] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 20 juillet 2021 entre la S.A.S HENEO et Monsieur [I] [G] concernant la chambre située au [Adresse 1] (logement n°529) sont réunies à la date du 27 janvier 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] à verser à la S.A.S HENEO la somme de 2 783,03 euros (décompte arrêté au 2 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021 sur la somme de 1 197,66 euros et à compter du 23 octobre 2023 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] à verser à la S.A.S HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 2 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] à verser à la S.A.S HENEO une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.


 Le greffier Le président.