Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [M] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/10084 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3T4K

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 avril 2024


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE
Madame [M] [H], 
demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 03 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10084 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3T4K

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2018 avec effet rétroactif au 1er février 2013, [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros.

Un commandement visant la clause résolutoire du bail a été notifié le 3 janvier 2023, ledit commandement portant sur la somme de 1796 euros, correspondant à l’arriéré au 30 novembre 2022 (échéance de novembre 2022), les loyers étant payables à terme échu. Les causes du commandement ont été apurées dans le délai imparti. 

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2101,15 euros au titre de l'arriéré locatif correspondant à l’arriéré au 21 août 2023 échéance de juillet incluse dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [M] [H] le 6 septembre 2023.

Par assignation du 6 décembre 2023, [Localité 5] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2844,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 10 janvier 2024, [Localité 5] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [M] [H] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. 

PARIS HABITAT OPH accepte la demande de délais de paiement de Madame [H]. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [M] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 4 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2101,15 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 5 novembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2023, Madame [M] [H] lui devait la somme de 2844,35 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [M] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal depuis le 5 novembre 2023 sur la somme de 2101,15 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2.844, 35 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [M] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 470 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [M] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de [Localité 5] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 18 juillet 2018 avec effet rétroactif au 1er février 2013 entre [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et Madame [M] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 5 novembre 2023,

CONDAMNONS Madame [M] [H] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 3076,84 euros (trois mille soixante-seize euros et quatre-vingt-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2023 sur la somme de 2101,15 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2.844, 35 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS Madame [M] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [M] [H],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [M] [H] sera condamnée à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS Madame [M] [H] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [M] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 septembre 2023 et celui de l'assignation du 6 décembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge