Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 17 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 17/17866
N° Portalis 352J-W-B7B-CMA4W


N° MINUTE : 1

Assignation du :
26 Décembre 2017


Jugement de fixation





[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 17 Avril 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. MAINE VAUGIRARD
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550



DEFENDERESSE

S.A. AC MONTPARNASSE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Stéphanie PAILLER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D0091


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pauline LESTERLIN, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 15 Janvier 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 1990, la SCI MAINE VAUGIRARD, a donné à bail à la SA AC MONTPARNASSE des locaux commerciaux à destination de restaurant, café et commerces de luxe dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1990, moyennant un loyer en principal de 530.000 euros.

Par jugement du 9 juillet 2004, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 1999 à la somme de 92.948,49 euros.

Par acte d'huissier du 22 juin 2007, la SCI MAINE VAUGIRARD a donné congé à la SA AC MONTPARNASSE avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2008, moyennant un loyer annuel de 180.000 euros. Par jugement du 26 octobre 2012, le juge des loyer commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté que le bail s'était renouvelé à compter du 1er janvier 2008. 

Par acte d'huissier du 9 novembre 2016, la SA AC MONTPARNASSE a demandé le renouvellement dudit bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2017. 

Par un mémoire en demande notifié le 6 juin 2017, la SCI MAINE VAUGIRARD a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 237.600 euros en principal. 

Par acte d'huissier du 26 décembre 2017, la SCI MAINE VAUGIRARD a assigné la SA AC MONTPARNASSE devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir :
- constater que, par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 9 novembre 2016, le bail portant sur les locaux sis [Adresse 2] s'est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2017, aux mêmes clauses et conditions à l'exception du montant du loyer,
- constater la survenance, au cours du bail expiré, des travaux de transformations et modificatifs notables dans les locaux de commercialité, favorable au commerce exercé,
- constater que le preneur a réalisé, au cours du bail expiré, des travaux de transformations et modificatifs notables dans les locaux loués,
- constater que le preneur a modifié, au cours du bail expiré, la destination contractuelle des locaux loués,
- dire en conséquence que, par application de l'article L. 145-33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des locaux,
- fixer le loyer desdits locaux à la somme de 237.600 euros par an en principal à compter du 1er janvier 2017,
- condamner la SA AC MONTPARNASSE au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
Subsidiairement, si le Tribunal ne pouvait statuer de plano :
- désigner tel Expert qu'il plaira au Président du Tribunal avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués, telle que définie par l'article L.145-33 du code de commerce,
- fixer en ce cas le loyer provisionnel du, pendant la durée de la procédure, à la somme demandée de 237.600 euros,
En tout état de cause,
- débouter la société locataire de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires aux présentes,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner la société locataire en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les éventuels frais d'expertise.

Par jugement du 20 décembre 2018, le juge des loyers commerciaux a : 

- Constaté le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à compter du 1er janvier 2017,
- Ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d'expert M. [F] [U], avec mission de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, et rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
- Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
- Réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 17 octobre 2022. 


Aux termes de son dernier mémoire n°2 en ouverture de rapport, notifié le 4 octobre 2023, la SCI MAINE VAUGIRARD demande au juge des loyers commerciaux de : 

- JUGER que, par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 9 novembre 2016, le bail portant sur les locaux sis [Adresse 2] s'est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2017, aux mêmes clauses et conditions à l'exception du montant du loyer ;
- JUGER que le preneur a réalisé, au cours du bail expiré, des travaux de transformations et modificatifs notables dans les locaux loués ;
- JUGER que le preneur a modifié, au cours du bail expiré, la destination contractuelle des locaux loués en y ajoutant une activité de " fast-food " et celle de " vente à emporter " non autorisées par la clause destination du bail ;
- JUGER, en conséquence, que par application de l'article L. 145-33 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des locaux ;
- FIXER le loyer desdits locaux à la somme de 209.550 € (DEUX CENT NEUF MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS) par an en principal à compter du 1er janvier 2017;
- CONDAMNER la société AC MONTPARNASSE au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;

En tout état de cause :
- DÉBOUTER la société locataire de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires aux présentes ;
- ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir :
- CONDAMNER la société locataire en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d'expertise.


Aux termes de son dernier mémoire après expertise, régulièrement notifié, la société AC MONTPARNASSE demande au juge des loyers commerciaux de : 

- JUGER que le bail portant sur les locaux s'est trouvé renouvelé à compter du 1er janvier 2017 pour une durée de 9 années aux mêmes clauses et conditions. 
- JUGER qu'il n'y a pas lieu à écarter les règles du plafonnement pour la fixation du loyer à compter du 1er janvier 2017. 

 En conséquence, 
- DEBOUTER la SCI MAINE VAUGIRARD de l'ensemble de ses demandes. 

En tout état de cause, 
- CONDAMNER la SCI MAINE VAUGIRARD au paiement d'une indemnité de 5 000€ au titre de l'article 700 du CPC. 
- CONDAMNER la SCI MAINE VAUGIRARD aux entiers frais et dépens. 


L'affaire a été plaidée à l'audience du 15 janvier 2024. 



MOTIFS DE LA DECISION


Il résulte du jugement avant dire droit et il n'est pas contesté que les baux ont été renouvelés à compter du 1er janvier 2017. 


Sur le déplafonnement du loyer renouvelé au 1er janvier 2017

Le bailleur invoque deux motifs de déplafonnement du loyer, à savoir une modification notable des caractéristiques des locaux loués en application des articles R.145-3 et R.145-4 du code de commerce et une modification de la destination des lieux en application de l'article R.145-5 du code de commerce. 

La société locataire conteste ces deux motifs de déplafonnement et fait valoir que l'expert judiciaire a en outre écarté toute modification des facteurs locaux de commercialité aux termes de son rapport, devant conduire à la fixation du loyer renouvelé au 1er janvier 2017 au loyer plafond. 


Sur la modification notable des caractéristiques des locaux loués

En application de l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Aux termes de l'article R.145-8 du code de commerce, " […] Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. […] ". 

Ainsi, des travaux, modifiant en cours de bail les caractéristiques du local, peuvent constituer un motif de déplafonnement, à condition d'être notables et d'être intervenus au cours du bail expiré. 

Il convient cependant de distinguer selon si : 

- les travaux sont des travaux modifiant les caractéristiques des locaux, relevant de l'article R.145-3 du code de commerce ET ayant fait accession au bailleur, auquel cas ils peuvent être invoqués comme motif de déplafonnement par le bailleur lors du renouvellement qui suit leur réalisation, 
- OU les travaux sont des travaux constituant une amélioration des locaux réalisés par le preneur ET ayant fait accession au bailleur, auquel cas ils ne peuvent être invoqués comme motif de déplafonnement que lors du deuxième renouvellement qui suit la date de leur réalisation. 

En l'espèce, le juge des loyers commerciaux constate que le jugement du 20 décembre 2018 a constaté que le bail liant les parties s'est renouvelé à compter du 1er janvier 2017. Par ailleurs, le bail expiré a duré du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2016. 

En l'espèce, aux termes du bail, en clause 9, page 5, " tous les travaux et embellissements qui seront effectués par le preneur dans les lieux loués resteront à la fin du bail la propriété de la bailleresse sans indemnité ". En l'absence de toute stipulation prévoyant pour le bailleur la possibilité de demander la remise en l'état primitif des locaux lors de la sortie des lieux, ladite clause d'accession en fin de bail a pris effet à la fin du bail expiré au 31 décembre 2016 et les travaux réalisés par le preneur dans les locaux loués durant le bail expiré, entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2016, ont donc fait accession au bailleur. 

Au soutien de sa demande de déplafonnement, le bailleur invoque des travaux réalisés en 2012 et en 2016 par le preneur, soit au cours du bal expiré, à savoir : 

- En extérieur, la création d'une ouverture pour la deuxième boutique sous enseigne " 231 EAST STREET ", à gauche des locaux loués, et le remplacement des baies fenêtres par des grandes baies, 
- En intérieur, des travaux réalisés en 2012, soit la suppression de la porte à gauche des locaux formant l'angle avec le bâtiment voisin, la création de toilettes pour personnes à mobilité réduite, la création d'une borne d'accueil dans la salle de restauration (partie gauche des locaux), la création d'un bureau " comptabilité " dans le couloir derrière l'accès à la mezzanine, l'agrandissement considérable de la cuisine, en supprimant le bureau contigu. 
- En intérieur des travaux réalisés en 2016, soit la création d'une séparation au milieu des locaux, afin de créer deux boutiques distinctes, la création d'une nouvelle entrée sur la partie gauche des locaux pour la deuxième boutique, la création d'un coin cuisine dans la salle de restaurant de la partie gauche des locaux. 

En conclusions, la bailleresse fait valoir que ces modifications des caractéristiques des locaux opérées par le preneur, lui ont permis d'optimiser la fonctionnalité des locaux et de créer une nouvelle activité et sont dès lors de nature à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. 

La société locataire ne conteste pas la réalité des travaux listés par la bailleresse mais fait valoir que certains de ces travaux ont été rendus obligatoires par son obligation de mise aux normes des locaux, nécessitant le déplacement de l'ouverture extérieure située [Adresse 6] du côté de [Adresse 5], pour des raisons de sécurité à la demande de la Mairie de [Localité 3]. D'autres travaux comme le remplacement partiel des baies extérieures sont dus à la vétusté de ces dernières. Concernant les travaux de 2012, la société locataire fait valoir qu'il s'agissait de travaux d'aménagement permettant l'adaptation des locaux loués à la destination contractuelle et de mise aux normes de la cuisine et des toilettes. Concernant les travaux réalisés en 2016, dans le cadre de l'adjonction de l'activité de burgers, la société locataire confirme qu'une cuisine supplémentaire a été créée à hauteur de 12,35 m² et qu'il a été mis en place un cloisonnement entre les deux activités, tout en maintenant un passage entre les deux univers. En conclusion, la société locataire fait valoir que, comme relevé par l'expert judiciaire, ces travaux n'ont pas eu pour conséquence une augmentation significative de la surface accessible à la clientèle et qu'aucun des ces travaux ne peut relever de la notion de travaux modificatifs ni au demeurant de travaux d'amélioration. 

En l'espèce, le juge des loyers commerciaux constate qu'en l'espèce les travaux réalisés sont pour certains de simples travaux de mise aux normes comme la modification de la porte extérieure, la création de toilettes pour personne à mobilité réduite ou la mise aux normes de la cuisine. D'autres travaux sont de simples travaux d'aménagement et de mise en conformité avec la destination contractuelle comme la création d'une borne d'accueil dans la salle de restauration ou la création d'un bureau " comptabilité ", étant rappelé que le bail stipule en clause 9, page 5 que " le preneur est autorisé à effectuer dans les lieux loués tous travaux d'aménagement et de modernisation, même en supprimant les cloisons existant actuellement, sous réserve que ces travaux ne touchent pas au gros œuvre […] ". Le remplacement des baies extérieures répond en outre à l'obligation contractuelle, stipulée en clause 8, page 5 du bail, " d'entretenir, réparer ou remplacer à ses frais les vitrages […] ". 

Enfin, concernant les travaux réalisés en 2016, notamment la création d'une cloison partielle distinguant les deux salles de restauration et la création d'un coin cuisine dans la partie gauche des locaux, le juge des loyers commerciaux observe que ces travaux n'ont pas modifié l'assiette du bail et n'ont pas augmenté de manière significative la superficie de l'espace de vente, comme relevé par l'expert judiciaire et non contesté par le bailleur. 

Par conséquent, le juge des loyers commerciaux constate que les travaux réalisés en 2012 et en 2016 au cours du bail expiré et ayant fait accession au bailleur ne peuvent pas être qualifiés de modifications des caractéristiques des locaux justifiant un déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017. Ce motif sera donc écarté. 


Sur la modification de la destination des lieux

En application de l'article R.145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

La modification de la destination, en dehors du champ de la destination contractuelle, qu'elle soit intervenue avec ou sans l'accord du bailleur, constitue un motif de déplafonnement, même si l'activité principale continue d'être exercée dans les locaux, à condition qu'il ne s'agisse pas d'une activité incluse, qu'elle soit intervenue au cours du bail expiré et qu'elle présente un caractère notable. 

En l'espèce, la clause de destination stipulée au bail est ainsi formulée : " restaurant, café, commerces de luxe ". 

Au soutien de sa demande de déplafonnement la bailleresse fait valoir que le preneur a conservé une activité de restaurant traditionnelle sous l'enseigne FLAM'S et y a adjoint une nouvelle activité de restauration rapide, destination contractuelle distincte, proposant des burgers, sous l'enseigne " 231 EAST STREET ", comprenant de la vente à emporter et de la livraison à domicile. La bailleresse expose en outre que la nouvelle enseigne ne comprend que très peu de places assises et un comptoir met à la disposition des clients des burgers dans des emballages spécialement conditionnées et jetables. 

En réponse, la société locataire ne conteste pas avoir adjoint l'activité de vente de burgers à l'activité de vente de tartes flambées, comprenant déjà de la vente à emporter et de la livraison à domicile, afin d'enrayer une baisse du chiffre d'affaires. Elle souligne qu'il est proposé à la clientèle des places assises pour consommer les burgers, que le ticket moyen est resté sensiblement le même et est bien supérieur au ticket moyen des établissements de restauration rapide et enfin que la jurisprudence récente a souligné l'évolution du marché de la restauration. 

En l'espèce, le juge des loyers commerciaux constate en effet que la vente de burgers, adjointe à la vente de tarte flambée, correspond parfaitement à la destination contractuelle stipulée au bail, soit l'activité de restauration ; qu'il convient en effet de tenir compte de l'évolution des usages en matière de restauration traditionnelle et notamment de la tendance croissante visant à permettre à la clientèle de pouvoir emporter les plats cuisinés par les restaurants ou de les faire livrer à domicile ; qu'il s'agit de modalités particulières d'exploitation de l'activité de restauration, autorisée par le bail, et dès lors incluses dans la destination contractuelle. 

Par conséquent, le juge des loyers commerciaux ne relève aucune modification de la destination contractuelle des lieux emportant déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 et ce moyen sera écarté. 

La bailleresse ne soutenant pas dans ses dernières écritures une quelconque modification des facteurs locaux de commercialité, en tout état de cause infirmée par le rapport d'expertise judiciaire, il n'y a pas lieu d'examiner ce moyen de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017. 

Par conséquent, en l'absence de tout motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017, il convient de fixer le loyer au 1er janvier 2017 au loyer plafonné. 


Sur le calcul du loyer plafonné au 1er janvier 2017

Aux termes de son rapport, l'expert judicaire calcule le loyer plafonné au 1er janvier 2017 de la manière suivante : 

109.705,51 euros (loyer initial) x 108,56 (ILC 3ème trimestre 2016, publié le 21/12/2016) / 98,07 (ILC 3ème trimestre 2007) = 121.440,10 euros. 

Les parties ne contestent pas ce calcul du loyer plafonné et le juge des loyers commerciaux retient donc ce montant. 

Par conséquent, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 est fixé à la somme de 121.440,10 euros. 


Sur les autres demandes


La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
 
La nature et l'ancienneté de l'affaire justifient le prononcé de l'exécution provisoire. 



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
Vu le rapport d'expertise de M. [F] [U] déposé le 17 octobre 2022, 

Fixe à la somme de 121.440,10 euros en principal par an, correspondant au loyer plafonné, à compter du 1er janvier 2017 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI MAINE VAUGIRARD et la société AC MONTPARNASSE pour les locaux situés [Adresse 1], 

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Ordonne l'exécution provisoire. 


Fait et jugé à PARIS, le 17 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER P. LESTERLIN