Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 17 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [P] [K]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à 
Me Wilfried Xavier SAYADA 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01457 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GF7

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 17 avril 2024


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires PRINCIPAL MASSENA [Adresse 3] et [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet NEOUZE-CLEMENT-GOUSSE (NCG IMMOBILIER) sis [Adresse 2]
représenté par Me Wilfried Xavier SAYADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0964


DÉFENDERESSE
Madame [P] [K]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Garance JUBERT, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 mars 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2024 par Garance JUBERT, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 17 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01457 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GF7


EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [K] est propriétaire des lots 3531 et 3257 au sein de l'immeuble situé au [Adresse 1] dans [Localité 5] et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par acte d'huissier du 20 février 2024 et alléguant d'un arriéré dans le paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic en exercice, a fait assigner Madame [P] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux visas des article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 et aux fins de condamner le co-propriétaire à lui payer les sommes suivantes : 
- 4.701,89 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées au 7 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mai 2021 et à compter de l'assignation pour le surplus,
- 24 euros au titre des frais de recouvrement, 
- 1 500 euros de dommages et intérêts ; 
- 2 414,88 au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

L'affaire a été appelée pour la première fois et retenue à l'audience du 12 mars 2024, lors de laquelle le Syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les termes de son assignation. 

Madame [P] [K], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire. 

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


I.Sur la demande en paiement des arriérés de charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 

Dans les termes de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement te d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale, cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 

L'approbation des comptes du Syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats : 
-la fiche de renseignement hypothécaire, 
-le règlement de copropriété, 
-les procès-verbaux des assemblées générales des 22 octobre 2020, 31 mai 2021, 11 mai 2022 et 10 mai 2023 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption des travaux, 
-une attestation de non-recours contre les assemblées générales de 2021 à 2023, ainsi que l'assignation en date du 6 janvier 2021 en contestation de l'Assemblée générale du 22 octobre 2020, 
-le contrat de Syndic du 1à mai 2023,
-les appels de provisions et de fonds travaux du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2024,
-le compte-propriétaire arrêté au 14 décembre 2023 et un décompte au 7 février 2024,
-un jugement du 22 mai 2020 rendue à l'encontre de Madame [P] [K]. 

S'agissant des charges des provisions votées lors de l'assemblée générale du 22 octobre 2020, il convient de souligner que les décisions d'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

Il ressort de ces éléments, après retrait des sommes apparaissant au décompte en lien avec les causes du jugement du 22 mai 2020 (notamment les dépens, dommages et intérêts, frais irrépétibles et intérêts moratoires) et divers frais (créations de dossiers), que Madame [P] [K] est redevable de la somme de 3.866,94 euros au titre des appels de provision de charges et fond travaux du deuxième trimestre 2020 au 7 février 2024 (1er trimestre 2024 inclus). 

Madame [P] [K] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mai 2021 sur la somme de 2.403,11 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. 

II.Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement 

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaires concernés " Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ". 

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 24 euros correspondant aux frais engagés pour l'obtention de la fiche hypothécaire. Or, il n'est pas justifié du cout effectif de l'obtention de la fiche hypothécaire. La demande à ce titre sera donc rejetée. 

III.Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L'article 1231-6 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive. 

Les manquements répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée pendant une certaine période, d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. 

En l'espèce, il convient d'observer que Madame [P] [K] a été condamnée par le tribunal de céans en paiement des charges de copropriété par une décision du 22 mai 2022, que si les causes de ce jugement ont été réglés par la voie d'une procédure d'exécution forcée qu'est la saisie-attribution, celle dernière n'a effectué aucun versement volontaire depuis sa précédente condamnation. Une telle carence réitérée et injustifiée cause à la copropriété un préjudice financier, obligeant le Syndicat des copropriétaires à lui faire l'avance de sa quote-part et déséquilibrant sa trésorerie. 

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera accueillie à hauteur de 600 euros. 

IV.Sur les demandes accessoires 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens.


Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Madame [P] [K] devra les supporter à hauteur de 2.414,88 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [P] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires PRINCIPAL MASSENA CHOISY [Adresse 3] et [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet NEOUZE-CLEMENT-GOUSSE (NCG IMMOBILIER), les sommes de : 
-3.866,94 euros au titre des appels de provision de charges et fond travaux du deuxième trimestre 2020 au 7 février 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2021 sur la somme de 2.403,11 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, 
-600 euros à titre de dommages et intérêts. 

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE Madame [P] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires PRINCIPAL MASSENA CHOISY [Adresse 3] et [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet NEOUZE-CLEMENT-GOUSSE (NCG IMMOBILIER), la somme de 2.414,88 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [K] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé à Paris le 17 avril 2024. 


La greffière La présidente