Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 17 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [F] [R]
Monsieur [Z] [P]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Eric SIMONNET

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/00436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z2Z

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 17 avril 2024


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 6], Représenté par son syndicat la société UNION COMMERCIALE IMMOBILIERE (UCI) sise [Adresse 2]
représenté par Me Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839


DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [P]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [F] [R]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Garance JUBERT, Présidente
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 mars 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2024 par Garance JUBERT, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z2Z



EXPOSÉ DU LITIGE

Selon la matrice cadastrale, Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R] sont propriétaires du lot 68 au sein de l'immeuble situé au [Adresse 5] et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par actes d'huissier des 29 et 30 novembre 2023 et alléguant d'un arriéré dans le paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic en exercice, a fait assigner Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux visas de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de condamner les co-propriétaires à lui payer solidairement les sommes suivantes : 
-6.129,22 euros, correspondant aux charges de copropriété et appels de travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2023, 
-2.000 euros de dommages et intérêts,
-2.000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été appelée pour la première fois et retenue à l'audience du 12 mars 2024, lors de laquelle le Syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les termes de son assignation en précisant que la dette augmentait de manière continue. Il a affirmé que les deux ex-conjoints étaient solidairement tenus aux charges de copropriété en l'absence de liquidation du régime matrimonial et en raison de l'inopposabilité de l'accord sous seing privé. 

Monsieur [Z] [P] a comparu à l'audience en personne. S'agissant de la dette, il a indiqué en reconnaitre le montant mais a souligné que c'était à son ancienne conjointe de payer les charges afférentes à ce bien étant donné qu'elle en percevait les revenus fonciers. Ainsi, il sollicite le débouté intégral des demandes du Syndicat des copropriétaires à son encontre. Sur sa situation personnelle, il a précisé que le divorce entre les époux avait été prononcé et qu'un appel était en cours sur le jugement de liquidation prononcé le 21 novembre 2022 et être salarié de la fonction publique. 

Madame [F] [R], régulièrement citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. Elle a transmis par courrier au tribunal, un certain nombre de pièces. 

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des articles 761 et 817 du code de procédure civile, la procédure applicable au cas d'espèce est orale. Ainsi, une demande en justice présentée dans un écrit n'est valablement formée que lorsqu'elle est oralement soutenue à l'audience. En conséquence, le courrier explicatif ainsi que les pièces justificatives, envoyés par Madame [F] [R] et reçu le 29 janvier 2024, ne sont pas recevables dans la mesure où cette dernière n'a pas comparu à l'audience et ne s'y est faite représenter. 

I.Sur la demande en paiement des arriérés de charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 

Dans les termes de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement te d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale, cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 

L'approbation des comptes du Syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats : 
-la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires de Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R], 
-le règlement de copropriété, 
-les procès-verbaux des assemblées générales des 19 novembre 2020, 13 décembre 2021, 24 novembre 2022 et 14 décembre 2023 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption des travaux, 
-une attestation de non-recours contre ces procès-verbaux, 
-les relevés des dépenses de la copropriété de 2020 à 2023, 
-le contrat de Syndic, 
-les appels de provisions et de fonds des mois de novembre et décembre 2020, puis des trimestres 2021, 2022 et 2023, ainsi que du 1er trimestre 2024,
-un décompte arrêté au 1er octobre 2023 et un décompte actualisé au 1er janvier 2024. 

Si Monsieur [Z] [P] reconnait la dette mais soutient n'être pas redevable desdites charges de copropriété indiquant que les revenus fonciers sont perçus par son ex-épouse, il échoue à en rapporter la preuve et a admis à l'audience que le régime matrimonial n'était pas encore liquidé compte tenu de l'appel en cours. 

Ainsi, il ressort de ces éléments que Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R] sont redevables de la somme de 5.804,92 euros au titre des appels de provision de charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus). 

En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Or, le règlement de copropriété ne prévoit aucune clause de solidarité entre les indivisaires d'un lot.

Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R] seront en conséquence condamnés conjointement au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023.

II.Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement 

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaires concernés " Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ". 

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires justifie de l'envoi de trois mises en demeure sans accusé de réception, qui sont facturées selon le contrat de Syndic à la somme unitaire de 54 euros et non 72 euros, ainsi que de la facture d'honoraire de son conseil pour l'envoi d'une mise en demeure pour un montant de 144,30 euros. 

Ainsi, Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 306,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

III.Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L'article 1231-6 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive. 

Les manquements répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée pendant une certaine période, d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. 

En l'espèce, il convient d'observer que Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R] n'ont effectué aucun paiement depuis le dernier trimestre de l'année 2020, soit pendant plus de trois ans. Une telle carence réitérée et injustifiée cause à la copropriété un préjudice financier, obligeant le Syndicat des copropriétaires à leur faire l'avance de sa quote-part et déséquilibrant sa trésorerie. 

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera accueillie à hauteur de 400 euros et Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

IV.Sur les demandes accessoires 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R] devront les supporter in solidum à hauteur de 924 euros, au regard de la facture d'honoraires produite. 

Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS


Le tribunal judiciaire , statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable le courrier et les pièces envoyés par Madame [F] [R] reçus le 29 janvier 2024 au pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]), pris en la personne de son syndic en exercice la société UNION COMMERCIALE IMMOBILIERE (UCI), les sommes de :
-5.804,92 euros au titre des appels de provision de charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023 ; 
-306,30 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]), pris en la personne de son syndic en exercice la société UNION COMMERCIALE IMMOBILIERE (UCI) , la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]), pris en la personne de son syndic en exercice la société UNION COMMERCIALE IMMOBILIERE (UCI) , la somme de 924 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [R] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé à Paris le 17 avril 2024. 


La greffière La présidente