Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [C] [S]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Pierre GENON CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09938 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TFA

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 avril 2024


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096


DÉFENDEUR
Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 04 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09938 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TFA

EXPOSE DU LITIGE

[Localité 3] HABITAT - OPH a donné à bail par contrat égaré à Monsieur [C] [S] un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel actuel de 544,93 euros (charges incluses).

Monsieur [C] [S] ne payant pas régulièrement les loyers et provisions sur charges depuis 2021, [Localité 3] HABITAT - OPH lui a fait délivrer le 30 décembre 2022 un commandement de payer les loyers et charges pour une dette de 4.875,84 euros en principal. 

Par acte d’huissier du 11 septembre 2023, [Localité 3] HABITAT - OPH a fait assigner Monsieur [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail à ses torts pour défaut de paiement des loyers et charges,
- ordonner son expulsion et celle de tous les occupants de son chef des lieux avec assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution,
- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer applicable si le contrat de bail était resté en vigueur majoré des charges locatives à compter du prononcé du jugement à intervenir et jusqu'à complète libération des lieux,
- le condamner à payer la somme de 6.024,03 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts,
- le condamner au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

[Localité 3] HABITAT – OPH fait valoir que le défaut de paiement des loyers constitue une faute grave justifiant la résiliation du bail sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1224, 1227, 1229, 1728, 1729 et 1741 du code civil.

A l'audience du 31 janvier 2024, [Localité 3] HABITAT - OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualise la dette à la somme de 6.170,43 euros au 24 janvier 2024 (échéance de décembre 2023 incluse) et indique son accord sur les délais de paiement sollicités avec suspension des effets de la résiliation.

Monsieur [C] [S] reconnaît la dette et explique qu'il a connu une situation personnelle difficile en raison d'une séparation. Il précise que le dossier FSL a été fait et sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois avec la suspension des effets de la résiliation.

Il a été donné lecture du diagnostic social qui indique qu'un dossier FSL doit être instruit.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

La CCAPEX a été informée le 2 janvier 2023 de l’existence d’une dette locative et l'assignation aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers a été notifiée à la Préfecture de [Localité 3] le 12 septembre 2023 soit plus de deux mois avant l'audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La procédure est donc régulière.

Sur la résiliation du bail

[Localité 3] HABITAT – OPH a égaré le bail. Il n'est pas contesté l'existence d'un bail liant les parties, le relevé de compte précisant une entrée dans les lieux du locataire le 1er août 2005.

En vertu de l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au contrat, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au soutien de sa demande de résiliation, [Localité 3] HABITAT - OPH verse les éléments suivants :
–deux courriers de rappel des 11 février 2021 et 2 mars 2021,
–un commandement de payer la somme de 4.875,84 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges en date du 30 décembre 2022,
–un décompte laissant apparaître une dette de 6.170,43 euros au 1er janvier 2024 (échéance de décembre 2023 incluse)

Monsieur [C] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette de loyers et charges. Il indique être en difficulté personnelle mais avoir repris le paiement du loyer courant et avoir complété un dossier FSL.

L'ancienneté et le montant de la dette caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par application des articles précités.

Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif

[Localité 3] HABITAT - OPH produit un décompte laissant apparaître une dette locative de 6.170,43 euros au 1er janvier 2024, somme reconnue par le défendeur. Monsieur [C] [S] sera par conséquent condamné à payer cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation.

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois.

Sur la demande de délais

Le juge tient de l'article 1184 précité un pouvoir général pour accorder des délais au cocontractant défaillant pour s'acquitter de ses obligations.

En l'espèce, il ressort du décompte que le paiement du loyer courant a repris et que la dette a légèrement baissé. Un FSL devrait en outre être accordé.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [C] [S] des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

En cas de non-respect de ces délais, le bail sera résilié et Monsieur [C] [S] pourra être expulsé dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d’en régler le sort.

Sur l'indemnité d'occupation en cas de non respect des délais

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle, due en cas de non-respect des délais, sera fixée au montant du loyer principal et des charges tels qu’ils résulteraient du bail expiré.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens incluant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Il convient en équité, au vu de la situation financière fragile de Monsieur [C] [S], de débouter [Localité 3] HABITAT - OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties portant sur le logement sis [Adresse 2] mais en suspend les effets,

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer à [Localité 3] HABITAT - OPH la somme de 6.170,43 euros représentant les loyers et charges échus au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de l'assignation,

AUTORISE Monsieur [C] [S] à se libérer de cette somme en effectuant 35 versements mensuels en plus du loyer courant de 50 euros, le solde au 36ème, le premier versement devant intervenir dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement, puis, à compter du mois suivant, avant le 30 de chaque mois,

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer courant à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse :
•la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,
•il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [C] [S] ainsi que de tous occupants de son chef hors les lieux situés [Adresse 2] avec si besoin le concours de la Force Publique et celui d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
•le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE en ce cas Monsieur [C] [S] à payer à [Localité 3] HABITAT - OPH une indemnité d'occupation du montant du loyer et des charges récupérables prévus par le bail résilié qui sera due au jour où la résiliation du bail reprendra ses effets jusqu'à la libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [C] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT - OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,




Fait et jugé à Paris le 04 avril 2024

le greffierle Président