Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 5 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Catherine SAINT GENIEST 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Agnès ASCENSIO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/01502 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZEQJ

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 05 avril 2024


DEMANDERESSE
Madame [T] [L], 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Agnès ASCENSIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0947

DÉFENDERESSE
S.C.I. AKELIUS PARIS V,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #T0004

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 décembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 05 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/01502 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZEQJ


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er juin 1989, Madame [Z] [U] aux droits de laquelle vient la SCI AKELIUS PARIS V a donné à bail à Mme [T] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], 1er étage, porte de droite outre une chambre au 7eme étage et une cave - [Localité 4] moyennant un loyer annuel de 36 000 francs.

Le 23 juin 2019, Mme [T] [L] a subi un dégât des eaux.

Le 2 juillet 2019, Mme [T] [L] a subi un nouveau dégât des eaux dont les effets se sont prolongés jusqu’au 8 août 2019, date de fin des travaux réparatoires.

Par exploit d’huissier du 12 juillet 2019, LA GRANDE PHARMACIE DAUMESNI, exploitant une pharmacie au du rez-de-chaussée du même immeuble a assigné en référé d’heure à heure la SCI AKELIUS PARIS V afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire afin de déterminer l’origine des sinistres, leur imputabilité et donner son avis sur les préjudices subis par les parties.

Par ordonnance du 7 février 2020, Mme [T] [L] a été mise dans la cause des opérations d’expertises à la demande de M [F] [E], expert judiciaire désigné par ordonnance du 29 juillet 2019.

La SCI AKELIUS PARIS V a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 785, 66 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 mars 2022.

Par courrier du 22 avril 2022, Mme [T] [L] a contesté le commandement de payer.

Par courriers des 21 et 22 juillet, 13 septembre, 28 octobre 2022, la SCI AKELIUS PARIS V a transmis à Mme [T] [L] les arrêtés de charges des années 2019, 2020, 2021 et 2022 pour l’appartement et la chambre de service.

L’expert a déposé son rapport le 5 octobre 2022.

Par courrier de mise en demeure adressé par courrier recommandé avec accusé réception, Mme [T] [L] a mis en demeure la SCI AKELIUS PARIS V de se conformer à son obligation de délivrance s’agissant notamment de l’accès à sa cave et à la chambre de service du 7eme étage

La SCI AKELIUS PARIS V a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 4572, 77 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 janvier 2023.

Par acte d'huissier en date du 10 février 2023, Mme [T] [L] a fait assigner la SCI AKELIUS PARIS V devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-déclarer nul les commandements de payer des 23 mars 2022 et 11 janvier 2023,
-ordonner la restitution à Mme [T] [L] de la chambre de service sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
-ordonner la restitution à Mme [T] [L] de la cave dans sa surface d’origine sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
-ordonner à la SCI AKELIUS PARIS V de prendre en charge les travaux de conformité des installations sanitaires du logement de Mme [T] [L] incluant les travaux de peinture sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, et à défaut la condamner à verser la somme de 3395, 83 euros correspondant à la remise en état des peintures des deux pièces et à la somme de 6051, 63 euros correspondant à la remise en état de peintures des deux autres pièces du séjour et du couloir, soit la somme de 9447, 46 euros après remise en état des installations sanitaires,
-ordonner la cessation de toute provision sur charges tant que les régularisations relatives à la cave, la chambre de service et les travaux ne seront pas intervenus,
-ordonner la suppression des loyers et accessoires le temps de la restitution de la chambre de service et de la cave dans sa surface d’origine et le temps des travaux jusqu’à leur parfaite réalisation et à titre subsidiaire, ordonner la consignation des loyers fixés à 1000 euros,
-condamner la SCI AKELIUS PARIS V à lui verser les sommes suivantes :
12 089, 08 euros au titre des remboursements des charges et provisions sur charges (février 2023 inclus) injustifiées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 octobre 2022 et capitalisation des intérêts,150 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation, perte et trouble de jouissance paisible et préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 octobre 2022 et capitalisation des intérêts,50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice distincts (moral, de santé) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 octobre 2022 et capitalisation des intérêts,50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquements et violations de ses obligations contractuelles par la SCI AKELIUS PARIS V avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 octobre 2022 et capitalisation des intérêts,15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 octobre 2022,6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par acte d'huissier en date du 15 juin 2023, la SCI AKELIUS PARIS V a assigné la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE en intervention forcée afin de la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle.

Initialement appelée à l’audience du 30 juin 2023, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 15 décembre 2023, Mme [T] [L] représentée par son avocat a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est référé oralement et réitère les demandes de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la demande de condamnation au titre des remboursements de charges à la somme de 14 689, 08 euros arrêtée au mois de décembre 2023 et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 8 000 euros. Elle sollicite en outre le débouté de l’ensemble des demandes de la SCI AKELIUS PARIS V.

Au soutien de ses prétentions, Mme [T] [L] allègue que depuis que la la SCI AKELIUS PARIS V a acquis l’immeuble, elle n’a eu de cesse de chercher à faire partir les locataires pour transformer l’immeuble et louer des studios en vue d’une meilleure rentabilité locative. Elle indique être la dernière locataire d’un grand appartement et résister aux assauts du bailleur qui remontent à plusieurs années et se manifestent désormais par des troubles de jouissance en lien avec l’impossibilité pour elle d’accéder à la chambre de service du 7eme étage ou à sa cave mais également par l’absence de travaux de conformité de l’immeuble à l’origine de plusieurs dégâts des eaux. Elle déplore en outre le harcèlement de son bailleur qui multiplie les mises en demeure et commandements de payer injustifiés et réclame quatre années de régularisation de charges d’un seul coup qui ne sont pas justifiées.

La SCI AKELIUS PARIS V, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement et sollicite :
- à titre liminaire, la jonction avec la demande d’intervention forcée de la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE enregistrée sous le numéro RG 23-05128,
- à titre principal :
débouter Mme [T] [L] de sa demande de remboursement des provisions sur charges et régularisations de charges,prendre acte de son offre de retirer la peinture de la serrure de la chambre de service sous condition de la remise de la clé par Mme [T] [L] et en conséquence débouter Mme [T] [L] de sa demande de restitution de la chambre de service et de la cave sous astreinte de 500 euros par jour de retard,donner acte de son offre de réaliser les travaux de remise en état/mise en conformité des sanitaires dès lors que Mme [T] [L] acceptera de lui laisser accéder à l’appartement afin d’établir un devis et réaliser les travaux et en conséquence la débouter de sa demande de prise en charge des travaux des installations sanitaires sous astreinte de 500 euros par jour,débouter Mme [T] [L] de sa demande de suppression des loyers,débouter Mme [T] [L] de la demande de dommages et intérêts de 150 000 euros pour trouble de jouissance,débouter Mme [T] [L] de la demande de dommages et intérêts de 50 000 euros pour préjudice moral,débouter Mme [T] [L] de la demande de dommages et intérêts de 50 000 euros pour violation des obligations contractuelles,débouter Mme [T] [L] de la demande de dommages et intérêts de 15 000 euros pour résistance abusive,-condamner Mme [T] [L] à lui verser la somme de 6 208, 83 euros (4689, 70 euros au titre des provisions sur charges et des régularisations des charges des années 2019, 2020 et 2021,
- à titre subsidiaire : condamner la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE à garantir la SCI AKELIUS PARIS V de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de Mme [T] [L],
- en tout état de cause : condamner Mme [T] [L] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI AKELIUS PARIS V allègue avoir dès le 9 février 2023 sollicité Mme [T] [L] afin d’obtenir ses disponibilités pour faire effectuer le devis pour la mise en conformité des installations sanitaires conformément aux préconisations de l’expert dans le rapport déposé le 5 octobre 2022.
Elle indique que la locataire est redevable des charges de copropriété pour les années 2019, 2020, 2021 qui sont justifiées et dont les pièces justificatives ont été tenues à la disposition de la locataire. Elle souligne que la provision sur charges n’avait pas l’objet de régularisation depuis 2014 au bénéfice de Mme [T] [L], que son augmentation à 260 euros par mois à compter du1er décembre 2022 est justifiée.
Elle souligne que Mme [T] [L] dispose d’un accès à la chambre de service du 7 eme étage étant en possession de la clé et la serrure étant seulement obstruée par de la peinture qui n’empêche pas l’accès. Elle souligne avoir diligenté une société en juillet 2023 à laquelle la locataire n’a pas répondu. Elle ajoute n’avoir jamais été informe d’une difficulté d’accès à la cave avant la présente procédure.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mars 2024 prorogée au 5 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Demandes Dire et juger, constater, donner acte

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande de jonction avec l’instance RG 23-05128

Par exploit d’huissier du 15 juin 2023, la SCI AKELIUS PARIS V a assigné en intervention forcée la société CHUBB EUROPEAN GROUPE SE en sa qualité d’assureur et sollicite la jonction des deux instances dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Dans ses dernières écritures, la SCI AKELIUS PARIS V sollicite la condamnation de la société CHUBB EUROPEAN GROUPE SE à la garantir contre toute condamnation qui serait prononcée contre elle au profit de Mme [T] [L].

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise versé aux débats que la question de la mobilisation de la garantie de la compagnie d’assurance entre la SCI AKELIUS PARIS V et la société CHUBB EUROPEAN GROUPE SE dépasse le seul différend entre Mme [L] et son bailleur mais différents locataires de l’immeuble et notamment la PHARMACIE DAUSMENIL.

Ainsi, la question de l’interprétation des clauses de la police et de la mobilisation de la garantie sera nécessairement tranché par le tribunal judiciaire saisi de la question dans le cadre des instances déjà engagées et il est d’une bonne administration de la justice que cette question soit tranchée par une seule juridiction et par la chambre compétente pour cette question qui ne relève pas de la compétence du juge des contentieux de la protection.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de jonction avec la présente instance.

Sur les commandements de payer des 23 mars 2022 et 11 janvier 2023

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers et accessoires aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement n’est efficace en tant que moyen de faire jouer la clause résolutoire que si les sommes réclamées consituent réellement des loyers et des charges et qu’elles sont réellement et valablement dûes. En outre le commandement doit être délivré de bonne foi.

En l'espèce, le bail conclu le 30 mai 1989 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mars 2022, pour la somme en principal de 785, 66 euros. Un second commandement de payer visant cette même clause a été signifié le 11 janvier 2023 pour la somme en principal de 4572, 77 euros

Ces commandements rappellent la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Ils sont ainsi réguliers en leur forme.

Mme [T] [L] conteste la validité de ces commandements et sollicite qu’ils soient déclarés nuls et sans effets. Elle conteste l’existence d’une dette pour chacun des actes.

S’agissant du commandement de payer en date du 23 mars 2022, Mme [T] [L] conteste l’arriéré de loyer de 785, 66 euros et verse aux débats la copie du chèque établi le 6 janvier 2022 n° 6668020 à son bailleur d’un montant de 1471, 01 euros encaissé le 13 janvier 2022, d’un chèque établi le 6 février 2022 d’un montant de 1473, 59 euros n° 6668027 à l’ordre de son bailleur encaissé le 14 février 2022 et d’un virement du 4 mars 2022 à l’ordre d’AKELIUS V d’un montant de 1473, 59 euros. Les montant de ces trois versements correspondent à l’appel des loyers des mois de janvier, février et mars 2022 ainsi qu’aux charges.

En conséquence, l’indication figurant sur le décompte joint au commandement de payer du 23 mars 2022 selon laquelle Mme [T] [L] ne s’est pas acquitté des charges et du loyer de janvier 2022 est erroné et le commandement de payer doit être déclaré nul, les sommes visées n’étant pas valablement due.

S’agissant du commandement de payer délivré le 11 janvier 2023 pour la somme de 4572, 77 euros, Mme [T] [L] soulève une irrégularité de forme en ce que l’acte ne désigne pas la juridiction compétente que le locataire peut saisir. En application de l’article 114 du code de procédure civile, elle ne justifie toutefois pas d’un grief en lien avec cette nullité de forme.

Mme [T] [L] conteste la somme visée au titre des arriérés de loyers et de charges.
La provision sur charge et le loyer de janvier 2022 ont été réglés ainsi qu’il a été indiqué ci avant.
Les frais de commandement de payer de 79, 01 euros n’entre pas dans les sommes dues au titre des arriérés de loyer pouvant justifier le jeu de la clause résolutoire et devront être écartés.
S’agissant du loyer et de la provision sur charges pour avril 2022, Mme [T] [L] justifie avoir réglé la somme de 973, 91 euros et indique que le reliquat correspondant au règlement de la facture de remise en état de la chaudière ELM LEBLANC pour un montant de 499, 68 euros réglé par chèque selon la facture du 2 février 2022. Elle ne justifie toutefois pas de l’accord de son bailleur pour cette compensation.
Enfin s’agissant des sommes visées au titre des réconciliations provision pour charges de l’année 2019 (1040, 61 euros), 2020 (1283, 31 euros) et 2021 (884, 50 euros), ainsi que l’indique la demanderesse, il n’est pas rapporté la preuve de l’envoi du décompte pour les charges de l’année 2019 préalablement à l’envoi du courrier du conseil du bailleur daté du 19 janvier 2023 de telle sorte que Mme [T] [L] n’était pas en mesure de connaître précisément les sommes qu’elle devait.

En conséquence, le commandement de payer signifié le 11 janvier 2023 doit également être déclaré nul et sans effet.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces deux obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

- sur la demande en restitution de la chambre de service du 7 eme étage

Le bail signé le 1er juin 1989 mentionne expressément la mise à disposition d’une chambre au 7eme étage et d’une cave.
Mme [T] [L] allègue que des travaux effectués dans l’immeuble la prive de l’accès à sa chambre de service depuis 2018. Elle verse au soutien de ses allégations, un dépôt de plainte du 12 novembre 2018 dans lequel elle déclare que le contenu de la chambre a été vidé et des travaux effectués (notamment un trou dans le plancher, qu’elle soupçonne son bailleur avec lequel une précédente instance était pendant devant le tribunal. Elle produit également un courrier de l’expert de son assureur en date du 19 novembre 2018 ayant constaté la mise en preuve récente de travaux immobiliers notamment le remplacement d’un châssis PVC et la réalisation d’une tête de colonne d’eau froide ayant nécessité la démolition partielle de plancher. Une photo non datée de la porte de ladite chambre atteste de la présente d’une peinture neuve y compris sur la serrure sans qu’il puisse être établi que cette peinture serait de nature à entraver le bon fonctionnement de la serrure et bloquer tout accès à la chambre.

Toutefois, il est constant qu’un huissier de justice a constaté le 10 octobre 2022 que la porte de la chambre de service est munie de deux verrous qui présentent une serrure bouchée par la peinture. Il sera constaté que l’huissier n’a pas tenté par lui-même de faire fonctionner la clé puisqu’il se contente de rapporter que la requérante lui indique que du fait de la peinture, l’accès est impossible.

Il sera enjoint à la SCI AKELIUS PARIS V de prendre toute disposition pour permettre à Mme [T] [L] de retrouver l’accès à la chambre de service à charge pour cette dernière de fournir la clé d’accès à la dite chambre sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et pour une période de trois mois.


- sur la demande en restitution de la cave dans sa surface d’origine

Mme [T] [L] indique ne pas avoir accès à sa cave depuis le 12 août 2019, date à laquelle elle a vidé le local pour permettre la réalisation de travaux ainsi que sollicité par courrier du 6 août 2019.

Elle déplore en outre la suppression de la porte d’accès à sa cave double et si elle ne conteste pas être en possession de la clé permettant d‘ouvrir la nouvelle porte de sa cave, elle déplore que la surface en est désormais réduite.

la SCI AKELIUS PARIS V indique avoir transmis à la locataire la nouvelle clé par courrier du 10 avril 2019 et indique ne pas avoir été alerté d’une difficulté d’accès à la cave jusqu’à ce jour. Elle propose de fournir un autre local à Mme [T] [L].

Toutefois il sera observé que le bail ne mentionne pas de double cave. Mme [T] [L] ne contestant pas être en possession d’une cave, elle sera déboutée de sa demande de restitution de la cave dans sa surface d’origine.


- Sur la demande d’exécution de travaux

Il ressort des conclusions de l'expert judiciaire, non contestées par les parties, que l'appartement litigieux présente de nombreux et importants désordres dont certains sont imputables au bailleur et notamment il a été constaté une vétusté et une non conformité des installations sanitaires qu’il est indispensable de mettre en conformité.

L’expert souligne qu’il est certain « que la vétusté des canalisations, l’absence d’entretien et de travaux réalisés dans les appartements de dessus ont eu pour conséquence les engorgements récurrents et les nombreuses fuites ».

L’expert affirme que la SCI AKELIUS PARIS V est en infraction par rapport aux dispositions de l’article 18 du règlement sanitaire du département de Paris sur l’entretien des installations et aux dispositions de l’article 42 sur la conception des ouvrages d’évacuation.

L’expert conclut que l’appartement de Mme [T] [L] a été rendu impropre à sa destination lors des refoulements des effluents dans la salle de bain et les toilettes et a généré certainement un véritable traumatisme qui aurait pu être évité si l’immeuble avait été entretenu régulièrement.

L’engorgement général de la chute des eaux usées/eaux vannes le 23 juin 2019 et la fuite dans le salon en provenance d’une colonne importante le 2 juillet 2019 est à l’origine d’un trouble de jouissance important relevant de l’appréciation de la juridiction.

Il ressort du rapport d’expertise que lors des réunions des 28 août 2020, 5 novembre 2020 il a été demandé à la SCI AKELIUS PARIS V un devis de mise en conformité des deux pièces de service (salle de bains et WC) qui n’a transmis aucun devis.

Quant à l’évaluation des travaux, l’expert a indiqué que le devis communiqué par Mme [T] [L] le 14 avril 2022 de l’entreprise LEVEILLARD ENTREPRISE n°20220114 pour un montant de 13 715, 39 euros ne correspond pas aux travaux demandés concernant les travaux d’étanchéité. Seuls les travaux de peinture des murs et du plafond du WC et de la salle de bain s’élevant à 3 395, 83 euros peuvent être pris en compte.

Du tout, il en résulte bien un manquement manifeste et important à l'obligation de délivrance du bailleur et la nécessité de réalisation des travaux suivants à la charge du bailleur : la mise en conformité des installations sanitaires WC et salle de bains

Le bailleur a indiqué accepter la réalisation de ces travaux, et à précisé que Mme [T] [L] ne répondait pas aux sollicitations adressées par courrier du 19 janvier 2023.

Toutefois il sera relevé que la SCI AKELIUS PARIS V n’a pas déféré aux demandes de l’expert de fournir un devis depuis 2020 , qu’il est mal venu de reprocher l’absence de réponse de la locataire à ses demandes d’accès .
En outre, il est constant que les pièces touchées par les dégâts des eaux des 23 juin et 2 juillet 2019 sont les WC, la salle de bain, le salon et le couloir pour lesquelles les travaux de peintures devront également être pris en charge par la SCI AKELIUS PARIS V.

En conséquence, la SCI AKELIUS PARIS V sera condamné à faire réaliser la mise en conformité des installations sanitaires WC et salle de bains selon les préconisations de l’expert ainsi que les travaux de peinture dans la salle de bains, les WC salon et couloir touchées par les dégâts des eaux du 23 juin 2019 et 2 juillet 2019 et ce dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision à charge pour Mme [T] [L] de donner ses disponibilités aux entreprises mandatées afin d’intervenir dans ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de tard pendant un délai de 3 mois débutant à l’issu du délai de 4 mois.

Sur les demandes de dommages et intérêts
-au titre du trouble de jouissance

Le trouble de jouissance dont il est demandé réparation à hauteur de 150 000 euros recouvre l’absence de jouissance de la chambre de service depuis novembre 2018 et l’absence d’accès à la cave dans sa surface globale, le préjudice en lien avec les dégâts des eaux de l’été 2019 mais également avec l’état des parties communes de l’immeuble.

Il a été indiqué que Mme [T] [L] jouit d’une cave ainsi que le prévoit le contrat de bail qui ne précise ni la surface ni le caractère double de la cave, en conséquence aucun trouble de jouissance ne sera retenu s’agissant de la cave.

En revanche s’agissant de la jouissance de la chambre de service, il a été indiqué sans être contesté par la partie adverse que Mme [T] [L] n’a plus accès à sa chambre de service du 7eme étage depuis que la porte a été repeinte sans toutefois qu’une date ne soit précisée dans les écritures. Il ressort des débats que des travaux ont été effectués dans ladite chambre à partir du mois de novembre 2018. Il peut en être déduit à défaut de précision contraire du bailleur que les portes ont été repeintes cette période. Aussi il sera retenu qu’en raison de la peinture dans la serrure de la porte de la chambre de bonne de Mme [T] [L], constaté par huissier rendant son accès impossible à la locataire, cette dernière a subi un préjudice de jouissance qui sera évalué à 5 % du prix de son loyer hors charges à compter du 1er janvier 2019 jusqu’au jour du présent jugement soit à la somme de 65, 83 euros pour un loyer hors charges de 1316 77 euros, soit la somme de 4213, 12 euros (mois de mars 2024 inclus).

S’agissant du préjudice de jouissance en lien avec les dégats des eaux et au delà, de la réalisation des travaux de nature à faire cesser pour l'avenir le trouble de jouissance, le locataire est bien fondé à solliciter la réparation de son préjudice de jouissance, pour la période passée, par l'allocation de dommages et intérêts.

Ce préjudice n'est pas sérieusement contestable concernant les désordres liés au problème de non conformité des installations sanitaires et de vétusté des canalisations, l’absence d’entretien et de travaux réalisés dans les appartements de dessus ont eu pour conséquence les engorgements récurrents et les nombreuses fuites.

L’expert a indiqué que l’appartement de Mme [T] [L] a été rendu impropre à sa destination lors des refoulements des effluents dans la salle de bain et les toilettes et a généré certainement un véritable traumatisme qui aurait pu être évité si l’immeuble avait été entretenu régulièrement et un préjudice de jouissance important.

Si le préjudice de jouissance a été limité dans le temps, les travaux pour mettre un terme à ces refoulements d’eaux usées ayant pu être terminés au 8 août 2019, il n’en demeure pas moins que faute d’accès aux toilettes et à la salle de bains rendus impropres à leur destination, le préjudice de jouissance doit être évalué à 50 % du loyer sur la période du 23 juin au 8 août 2019 soit un mois et demi. Sans être rendu inhabitable, un appartement sans toilettes ni salle d’eau ne permet pas une jouissance complète des lieux. Le préjudice de jouissance sera fixé à la somme de 987 euros.

Mme [T] [L] sera également remboursé de la semaine de location d’un montant de 970 euros durant laquelle la famille a quitté l’appartement et dont la facture avait été communiqué lors du DIRE n3.

Il ressort également du procès verbal de constat de l’huissier de justice du 26 juin 2019 que les parties communes de l’immeuble sont à l’état de chantier, que de très nombreux câbles électriques et tuyaux ressortent des murs et plafonds et pendent à hauteur d’hommes, qu’un câble portant la mention « installation sous tension-danger de mort » pend le long de l’ascenseur causant également à Mme [T] [L] un préjudice de jouissance devant être indemnisé à hauteur de 2000 euros.

La somme globale de 8170, 11 euros sera ainsi attribuée au titre du préjudice de jouissance.


-au titre du préjudice moral

Il ressort de l’expertise que l’appartement de Mme [T] [L] a été rendu impropre à sa destination lors des refoulements des effluents dans la salle de bain et les toilettes et a généré certainement un véritable traumatisme qui aurait pu être évité si l’immeuble avait été entretenu régulièrement et un préjudice de jouissance important.

Au delà du préjudice de jouissance précédemment évoqué, les dégâts des eaux à répétition et leur nature (refoulement des eaux usées en plein été) a nécessairement causé en plus un préjudice moral qu’il convient d’indemniser justement.

Ce préjudice intervient dans un contexte relationnel entre les parties extrêmement tendu depuis plusieurs années la présente instance étant la troisième instance les opposants.

Plus généralement, Mme [T] [L] déplore une forme d’acharnement de son bailleur destiné selon elle à la faire partir de son appartement pour pouvoir reloué les lieux sous la forme de petits studio à des fins de rentabilité locative.

Il ressort surtout des débats qu’alors que Mme [T] [L] s’acquittait de ses loyers et provision sur charges régulièrement a été destinataire de pas moins de deux commandements de payer dont il a été indiqué que pour le premier il était sans objet, les sommes réclamées ayant été dûment payées en temps utiles et le deuxième intervenait juste après l’appel de quatre années de régularisations de charges sur une très courte période.

Plus généralement il ressort des pièces versées aux débats que le bailleur n’hésite pas à multiplier les lettres de mise en demeure et les relances sans aucun nécessité ni cohérence. Ainsi Mme [T] [L] a pu être destinataire d’un courrier de relance du 12 décembre 2022 pour une dette de loyer de 7133, 98 euros arrêtée au 1er décembre 2022 et d’un second courrier de relance du 20 décembre 2022, soit près d’une semaine plus tard pour une somme de 5557, 21 euros arrête au 30 novembre 2022.

A titre d’exemple, s’agissant de l’attestation d’assurance, il ressort du mail du 27 avril 2023, que Mme [T] [L] a communiqué à son bailleur son attestation d’assurance datée du 3 février 2023 et valable du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ; toutefois pas courrier du 4 août 2023, le bailleur sollicite la production de l’attestation d’assurance pourtant toujours valable puis à nouveau le 24 novembre 2023

Ce même échange avait déjà eu lieu au cours de l’année 2022 où Mme [T] [L] avait reçu une lettre datée du 10 janvier 2022 de mise en demeure comminatoire aux fins de transmission de l’attestation d’assurance sous 8 jours, à défaut de quoi la clause résolutoire serait mise en œuvre alors même qu’elle justifie avoir transmis cette attestation par mail du 26 octobre 2022 laquelle reste valable jusqu’au 31 mars 2023.

Mme [T] [L] verse aux débats deux certificats médicaux dont un du docteur [V] datée du 31 janvier 2023 relevant un état d’angoisse et d’insécurité mettant en danger sa stabilité psychique et qu’elle met en lien avec les méthodes de son bailleur qu’elle vit comme des persécutions.
Elle justifie en conséquence d’un préjudice moral en lien avec l’attitude fautive de son bailleur qui sera indemnisé à hauteur de 4 000 euros.


-au titre de la résistance abusive

En application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l'auteur de l'action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu'il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d'une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.

Par ailleurs, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, étant rappelé toutefois que ce texte ne saurait être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi.

Il sera relevé que si la SCI AKELIUS PARIS V n’a pas communiqué de devis à l’expert au cours des opérations, d’expertise ainsi que sollicité à plusieurs reprises par ce dernier, le rapport d’expertise est daté du 5 octobre 2022. Il est constant que par la suite, la SCI AKELIUS PARIS V a adressé divers courriers au cours de l’année 2023 à sa locataire afin de connaître ses disponibilités pour les entreprises chargées du devis et des travaux de mise en conformité.

Mme [T] [L] ne saurait valablement lui opposer le devis de l’entreprise LEVEILLARD ENTREPRISE n° 20220114 pour un montant de 13 715, 39 euros qu’elle a communiqué dans le cadre de l’expertise pour pallier la résistance de son bailleur, l’expert ayant explicitement indiqué que les travaux indiqués ne correspondent pas aux travaux demandés l’étanchéité. Il a spécifié (s’agissant des pièces d’eau que seuls les travaux de peinture des murs et du plafond du WC et de la salle de bain s’élevant à 3 395, 83 euros peuvent être pris en compte.

En conséquence, la demande sera par conséquent rejetée.

-au titre du manquement aux obligations contractuelles

Il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts au titre du manquement aux obligations contractuelles, l’ensemble des préjudices évoqués étant indemnisés et Mme [T] [L] ne justifiant pas d’un préjudice distinct à l’exception de celui en lien avec les charges de copropriété développé ci -après.


Sur les demandes de restitution des provisions sur charges et la suppression du loyer et des charges et la demande reconventionnelle de condamnation au paiement des charges au titre de la régularisation

-S’agissant de la restitution des charges et provisions sur charges

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Il est constant que le bailleur qui n’a pas chaque année justifié de de sa demande conserve néanmoins le droit de réclamer les charges ultérieurement en présentant les justifications. Dans la limite du délai de prescription de 5 ans.
Si la régularisation n’est pas intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être condamné sur la demande du locataire à rembourser à ce dernier les provisions perçues sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.
Les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois à compter de l’envoi du décompte des et le bailleur ne pourra pas obtenir le paiement d’un arriéré de charges s’il n’a pas tenu à dispositions des locataires les pièces justificatives réclamées.
Le locataire n’est pas fondé à exiger une mise à disposition effective, il doit pouvoir accéder aux documents dans des conditions raisonnables et normales.

Mme [T] [L] sollicite la restitution de la somme de 12 089, 08 euros au titre du remboursement des provisions sur charges et des charges régularisées non justifiées ainsi que la cessation de toute provision à l’avenir tant qu’elles ne seront pas justifiées et tant que la cave avec sa surface initiale et la chambre de service ne lui seront pas restitués et tant que les travaux de mise en conformité n’auront pas été réalisées.

Au soutien de ses prétentions, elle indique n’avoir jamais obtenu les justificatifs malgré de nombreuses demandes, que la tenue de deux comptes charges par le bailleur est illicite et qu’elle n’a pas accès à la chambre de service ni à la cave ni la complète jouissance paisible de son logement.

Il ressort des courriers de Mme [T] [L] à son bailleur versés aux débats que Mme [T] [L] a sollicité le « remboursement de charges non justifiées » sans autres détails (courrier du 22 avril 2022) et qu’ « elle n’a jamais obtenu les justificatifs » (courrier du 27 octobre 2022 ou du mail du 24 janvier 2020).

En réponse aux divers courriers, la SCI AKELIUS PARIS V qui indique avoir laissé à disposition de sa locataire l’ensemble des pièces justificatives ne lui a toutefois pas indiqué cette possibilité par courrier.

Toutefois en n’envoyant pas les justificatifs sollicités, le bailleur n’a pas manqué à ses obligations, la loi mettant à sa charge la seule obligation de les mettre à disposition pour consultation au locataire.

Il n’est toutefois pas contesté que la SCI AKELIUS PARIS V a adressé à Mme [T] [L] la régularisation des charges 2019 par courriers du 21 et 22 juillet 2022, celle des charges 2020 par courriers du 13 et 19 septembre 2022 et celle des charges 2021 par courriers du 28 octobre 2022 pour une régularisation de trois années sur trois mois.

Les appels versés aux débats comprennent bien le décompte pas nature de charges mais ne sont pas accompagné d’un budget prévisionnel ni d’une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

En outre, la réclamation présentée pour la période écoulée, quand bien même juridiquement recevable et exacte dans son calcul doit s’analyser comme déloyale et brutale constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat. Il en résulte donc un droit au profit de Mme [T] [L] au versement de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi. (Cass civ 3eme 21 mars 2012).

En conséquence, Mme [T] [L] sera déboutée de sa demande de restitution des charges et provisions sur charges versées mais la SCI AKELIUS PARIS V sera condamnée à payer la somme de 2000 euros au titre de la mauvaise exécution du contrat de bail en lien avec les charges de copropriété.

Faute de justificatifs de charges produits par la SCI AKELIUS PARIS V dans le cadre de la présente instance, la SCI AKELIUS PARIS V sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 6208, 83 dont 4089, 70 euros au titre des provisions sur charges des années 2019, 2020 et 2021.

- S’agissant de la suppression du loyer et des charges jusqu’à restitution des annexes et la réalisation des travaux

L’obligation de payer les charges et le loyer énoncés par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et le locataire ne peut pas s’y soustraire en invoquant l’inexécution par le bailleur de ses obligations que dans le cas où il serait dans impossibilité d’user du logement loué selon sa destination contractuelle.

Mme [T] [L] qui réside dans son appartement de 120 m² doit continuer à en supporter les loyers et les charges. Toutefois, le loyer sera diminué de 5 % dans l’attente de la restitution effective de la chambre de service et sera fixé à la somme de 1250, 94 euros à compter du 1er avril 2024.

Sur les mesures accessoires

La SCI AKELIUS PARIS V, qui succombe sur le principe des demandes, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [L] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 4 000 euros lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI AKELIUS PARIS V de sa demande de jonction des instances RG 23-05128 et RG 23-01502,

DECLARE nul et sans effet le commandement de payer signifié le 23 mars 2022,

DECLARE nul et sans effet le commandement de payer signifié le 11 janvier 2023,

CONDAMNE la SCI AKELIUS PARIS V à prendre toute disposition pour permettre à Mme [T] [L] de retrouver l’accès à la chambre de service à charge pour cette dernière de fournir la clé d’accès à la dite chambre sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et pour une période de trois mois,

DEBOUTE Mme [T] [L] de sa demande de restitution de la cave dans sa surface d’origine,

CONDAMNE la SCI AKELIUS PARIS V à faire réaliser la mise en conformité des installations sanitaires WC et salle de bains conformément aux préconisations de l’expert  ainsi que les travaux de peinture dans la salle de bains, les WC salon et couloir touchées par les dégâts des eaux du 23 juin 2019 et 2 juillet 2019 et ce dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision à charge pour Mme [T] [L] de donner ses disponibilités aux entreprises mandatées afin d’intervenir dans ce délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois débutant à l’issu du délai de 4 mois,

CONDAMNE la SCI AKELIUS PARIS V à verser à Mme [T] [L] la somme de 8170, 11 euros au titre du préjudice de jouissance avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SCI AKELIUS PARIS V verser à Mme [T] [L] la somme de 4000 euros au titre du préjudice moral vec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,,

DEBOUTE Mme [T] [L] de sa demande au titre de la résistance abusive et violation de ses obligations contractuelle et légales,

FIXE le loyer hors charges à la somme mensuelle de 1250, 74 euros à compter du 1er avril 2024,

CONDAMNE la SCI AKELIUS PARIS V à verser à Mme [T] [L] la somme de 4000 euros au titre de la mauvaise exécution contractuelle en lien avec la régularisation des charges de copropriété pour les années 2019, 2020 et 2021,

DEBOUTE Mme [T] [L] de sa demande de restitution de la somme de 14 698, 08 euros au titre du remboursement des charges et des provisions sur charges injustifiées,

DEBOUTE la SCI AKELIUS PARIS V de sa demande de condamnation de Mme [T] [L] à lui verser la somme de 6208, 83 euros au titre de l’arriéré locatif et de la régularisation des charges 2019, 2020, 2021 ;

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI AKELIUS PARIS V à verser à Mme [T] [L] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI AKELIUS PARIS V aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffierLe juge des contentieux de la protection