Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laurent LOYER


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Fabienne L’HERMINIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08010 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AZZ

N° MINUTE : 
2






JUGEMENT 
rendu le 11 avril 2024


DEMANDERESSE
Madame [F] [G] veuve [V], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Fabienne L’HERMINIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0410

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [R], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier








Décision du 11 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08010 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AZZ

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 7 novembre 2022 Mme [F] [G] Veuve [V], a donné à bail à M. [Z] [R] un logement sis au [Adresse 2]), pour un loyer mensuel de 370 euros et 30 euros de provisions sur charges. 

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, Mme [F] [G] Veuve [V] a fait signifier à M. [Z] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 600 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification du 21 juin 2023, Mme [F] [G] Veuve [V] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, Mme [F] [G] Veuve [V] a fait assigner M. [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 7 novembre 2022 ; 
Ordonner l’expulsion de M. [Z] [R] et de tous occupants de son chef de l’appartement sis au [Adresse 2]), avec le concours de la force publique si besoin est ; 
Condamner M. [Z] [R] au paiement des sommes suivantes : 
2 491,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 12 septembre 2023, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 20 juin 2023 ; 
Une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 septembre 2023 d’un montant de 400 euros, outre les factures d’électricité ; 
2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
Les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer soit 133,47 euros. 
Ordonner le transport et la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans un garde meuble, aux frais, risques et périls de M. [Z] [R] ;
Rappeler l’exécution provisoire de droit. 
Appelée à l’audience du 27 novembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties. 

A l'audience du 7 février 2024, M. [Z] [R], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions, auxquelles il s’est référé, aux fins de voir : 

In limine litis : 
Dire et juger irrecevable l’assignation en l’absence de qualité à agir de Mme [F] [G] Veuve [V] ; Dire et juger irrecevable l’assignation délivrée à l’encontre de M. [Z] [R] en l’absence de toute notification préalable au préfet dans les délais impartis ; Débouter en conséquence Mme [F] [G] Veuve [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 
A titre principal : 
Juger insuffisants les éléments produits par Mme [F] [G] Veuve [V] pour établir l’existence d’un arriéré locatif ; 
Condamner Mme [F] [G] Veuve [V] à verser à M. [Z] [R] les sommes suivantes : 
450 euros à titre de provisions de charges indues ; 121,92 euros à titre de frais indus. 
Déclarer la dette comme étant incertaine, non liquide et non exigible ; 
Débouter en conséquence Mme [F] [G] Veuve [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 
A titre subsidiaire : 
Dire et juger que le montant de la créance locative réclamée devra être épuré de tout montant indu ; 
Suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire telle qu’insérée au contrat conclu entre les parties ; 
Octroyer à M. [Z] [R] des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, à raison de 35 mensualités de 10 euros payables au plus tard le 15 de chaque mois, le solde devant être versé le 36e mois ; 
Préciser qu’à défaut de paiement de l’arriéré, la procédure d’expulsion ne pourra reprendre que quinze jours après la réception par M. [Z] [R] d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse. 
A titre infiniment subsidiaire : octroyer à M. [Z] [R] un délai de douze mois pour quitter les lieux loués ; 
En tout état de cause : 
Débouter Mme [F] [G] Veuve [V] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
Condamner Mme [F] [G] Veuve [V] à verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, somme qui sera recouvrée directement par Me Laurent LOYER, avocat aux offres de Droit et pour son propre compte ; 
Condamner Mme [F] [G] Veuve [V] aux entiers dépens. 
Il a déclaré se désister de ses demandes formulées in limine litis. 

Mme [F] [G] Veuve [V], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes, en actualisant deux d’entre elles, aux fins de voir condamner M. [Z] [R] au paiement des sommes suivantes : 

2 662,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 6 février 2024, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 20 juin 2023 ; Une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 février 2024 d’un montant de 400 euros, outre les factures d’électricité.
Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle a indiqué que les M. [Z] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Elle a ajouté que la créance de loyers est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des M. [Z] [R] à régler l’arriéré de loyers, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

M. [Z] [R] a contesté le principe, le montant de la dette et l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal. Il a demandé l’octroi de délais de paiement à titre subsidiaire et l’octroi de délais de grâce à titre infiniment subsidiaire. 

Mme [F] [G] Veuve [V] s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et s’en est rapportée s’agissant des délais de grâce. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2024, par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 3] le 22 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la première audience. 

Par ailleurs, [F] [G] Veuve [V] justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24, II de la loi du 6 juillet 1989. 

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’instance, dispose que : 
« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ».
M. [Z] [R] demande l’annulation du commandement de payer pour imprécision. 

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer doit être libellé de façon suffisamment explicite et notamment préciser les dates d’échéances des sommes réclamées, en distinguant entre les loyers et les charges locatives. 

En l’espèce, le commandement de payer, en date du 20 juin 2023, fait état de loyers et charges impayés de mars à juin 2023 à hauteur de 1 600 euros, sans distinction ni détail.
Or, ce défaut de précision n’a pas permis à M. [Z] [R] d’avoir une connaissance certaine du défaut de paiement qui lui était reproché et d’apprécier la nature et le bienfondé des demandes qui lui ont été adressées. Par conséquent, le montant de la dette locative mentionné dans le commandement de payer n’étant pas certain, liquide, et exigible, le commandement de payer du 20 juin 2023 sera déclaré nul.

En raison de la nullité du commandement de payer, la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée et les demandes qui en sont l’accessoire, expulsion et indemnité d’occupation, sont dépourvues d’objet. 

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 

En application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Au soutien de cette prétention, elle produit un décompte arrêté au 12 septembre 2023, faisant état d’un solde de 2 491,92 euros, dont le détail est le suivant : 

Dépôt de garantie : 370 euros ; 
Loyers charges comprises des mois de : 
Mars 2023 : 400 euros ; Avril 2023 : 400 euros ; Mai 2023 : 400 euros ; Juin 2023 : 400 euros ; Juillet 2023 : 400 euros ; Août 2023 : 400 euros ; Septembre 2023 : 400 euros.
Facture d’électricité du 2 mars 2023 : 121,92 euros ; 
Versements intervenus suite au commandement de payer : 
12 juillet 2023 : - 400 euros ; 7 septembre 2023 : - 400 euros. 

A l’audience, Mme [F] [G] Veuve [V] sollicite le paiement de la somme de 2 662,98 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 février 2024, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 20 juin 2023. 

Facture d’électricité du 6 février 2024 : 171, 06 euros, soit la somme totale de 2 662,98 euros
M. [Z] [R] demande qu’elle soit déboutée de cette demande, en invoquant l’absence de créance certaine, liquide et exigible. Il convient d’examiner successivement les moyens et prétentions formés par M. [Z] [R].

Sur le paiement des factures d’électricité
Il conteste le paiement des factures d’électricité des 2 mars 2023 et 6 février 2024 en invoquant l’interdiction de la rétrocession d’énergie par un client direct (Décret du 23 décembre 1994, Annexe, article 1) et l’article L331-1 du Code de l’énergie, lequel dispose que « Tout client qui achète de l'électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l'électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d'électricité. Il peut conclure un contrat d'achat d'électricité avec un producteur ou un fournisseur d'électricité de son choix installé sur le territoire d'un Etat membre de l'Union européenne ou, dans le cadre de l'exécution d'accords internationaux, sur le territoire d'un autre Etat ».

Or, la refacturation de l’électricité au locataire par le bailleur est permise lorsque le bail le prévoit, ce qui est le cas en l’espèce.

Partant, la demande de M. [Z] [R] sera rejetée. 

Sur la demande en répétition de l’indu formée par M. [Z] [R]
Aux termes de l’article 23 alinéa premier de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification. Les alinéas 3 à 5 du même article précisent que : 
« Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale ».
M. [Z] [R] demande la répétition des charges indûment perçues par Mme [F] [G] Veuve [V], à défaut de fourniture de justificatifs. Mme [F] [G] Veuve [V] indique avoir prévu un forfait et qu’elle communiquera à M. [Z] [R] un justificatif des charges, ce dernier n’étant dans les lieux que depuis 14 mois. M. [Z] [R] ne justifie pas avoir adressé à Mme [F] [G] Veuve [V] une demande de justificatif des charges appelées. 

Ainsi, au regard de ces éléments, et de l’entrée récente de M. [Z] [R] dans les lieux, il ne saurait être reproché au bailleur de ne pas avoir fourni de tels documents. Au surplus, force est de relever que M. [Z] [R] n’a pas réclamé ces documents. 

Dès lors, la demande sera rejetée sur ce point. 

Sur l’absence de prise en compte des versements
M. [Z] [R] demande que soient retranchés du solde qui lui est réclamé les paiements de 400 euros intervenus les 10 mai 2023, 7 juin 2023 et 13 juillet 2023, non pris en compte par Mme [F] [G] Veuve [V]. Il produit ses relevés de compte à la Caisse d’Epargne. 

Il ressort des pièces transmises par M. [Z] [R] que celui-ci a effectivement réglés la somme totale de 1200 euros entre le 10 mai et le 13 juillet 2023.

En tout état de cause, la nullité du commandement de payer pour imprécision ne permet pas de considérer que M. [Z] [R] n’est redevable d’aucune somme à l’égard de Mme [F] [G] Veuve [V] dès lors qu’il vient d’être démontré que celui-ci reste redevable de la somme de 1462, 98 euros, qui constitue une créance certaine, liquide et exigible. 

En conséquence, il convient de condamner M. [Z] [R] à payer à Mme [F] [G] Veuve [V] la somme de 1 462,98 euros, actualisée au 6 février 2024, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 


Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [Z] [R] aux dépens de l'instance, à l’exception des frais de signification du commandement de payer du 20 juin 2023, frappé de nullité, dont la charge demeurera à Mme [F] [G] Veuve [V]. 

Il convient de rejeter la demande formée sur le fondement et l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de laisser à la charge des parties les sommes qu’elles ont exposées au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. 







PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE nul le commandement de payer en date du 20 juin 2023 ; 

EN CONSEQUENCE DIT que ce commandement de payer est de nul effet, et DEBOUTE Mme [F] [G] Veuve [V] de sa demande de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

DECLARE sans objet les demandes tendant à l’expulsion de M. [Z] [R] ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation ; 

CONDAMNE M. [Z] [R] à payer à Mme [F] [G] Veuve [V] la somme de 1 462,98 euros au titre des loyers et charges impayés et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Mme [F] [G] Veuve [V] et M. [Z] [R] du surplus et de toutes leurs autres demandes ; 

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [Z] [R] aux dépens, hormis les frais du commandement de payer du 20 juin 2023, lequel demeure à la charge de Mme [F] [G] Veuve [V] ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA JUGE