Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [X] [R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/07336 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TSS

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 avril 2024


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], dont le siège social est sis Représenté par son syndic le cabinet ORALLIA LESCALLIER - [Adresse 1]
représentée par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B282


DÉFENDEUR
Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 04 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07336 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TSS

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [R] est propriétaire du lot n°4 dépendant de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte d’huissier du 11 octobre 2023, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet ORALIA LESCALLIER, a assigné Monsieur [X] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1103 et 1104 du code civil, en paiement des sommes suivantes :
- 2.280,94 euros représentant les charges de copropriété impayées pour la période du 29 novembre 2022 au 1er octobre 2023, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.940,35 euros à compter de la mise en demeure intervenue le 16 mai 2023 et à compter de l'assignation pour le surplus,
- 820 euros au titre des frais en application de l'article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sollicite également sa condamnation aux dépens et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] fait valoir que Monsieur [X] [R] accumule des arriérés de charges depuis plusieurs mois et que ces manquements mettent en difficulté la gestion de la copropriété, faisant notamment peser sur les autres copropriétaires des avances de trésorerie.

A l'audience du 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et précisé s'opposer aux délais sollicités.

Monsieur [X] [R] indique qu'il n'a pas payé les charges en rétorsion face à l'inertie du syndic dans le cadre de troubles du voisinage. Il indique devoir paiement des charges réclamées mais conteste le montant des frais et les dommages et intérêts. Il sollicite des délais de paiement sur un an.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION


Sur l'arriéré de charges et travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] verse aux débats :
- la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [R],
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 30 novembre 2021 et 29 novembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs et les budgets prévisionnels des exercices à venir, ainsi que l'attestation de non-recours à l'encontre de ces assemblées générales,
- les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023,
- le décompte de créances pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023,
- une mise en demeure aux fins de paiement par avocat en date du 16 mai 2023 (AR non produit),
- des mises en demeure du syndic (AR non produits),
- des factures de frais de gestion,
- le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites, il apparaît que Monsieur [X] [R] est redevable de la somme de 2.280,94 euros arrêtée au 1er octobre 2023 (4eme trimestre 2023 inclus), somme reconnue par l'intéressé. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date d'assignation, faute de production de l'accusé de réception de la mise en demeure adressée le 16 mai 2023

Sur les frais

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l'avocat entrent dans les frais irrépétibles. 

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérée qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires.

En l'espèce, il n'est pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettres recommandées, faute de production des accusés de réception, leur multiplication n'étant en outre pas nécessaire, et il n'est pas démontré que la mise au contentieux et le suivi de procédure aient exigé des diligences exceptionnelles de la part du syndic. Le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] sera donc débouté de sa demande relative aux frais.


Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute de démontrer la mauvaise foi du défendeur, étant rappelé que la bonne foi est présumée, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les délais de paiement

Compte-tenu de la situation économique de Monsieur [X] [R], il convient d’accorder des délais de paiement selon les termes précisés au dispositif de la présente décision, en application de l'article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [X] [R], qui succombe, supportera les dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [X] [R] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONDAMNE Monsieur [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 2.280,94 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023 (4eme trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa demande de dommages et intérêts ;

AUTORISE Monsieur [X] [R] à s’acquitter des sommes susvisées en 12 mensualités de 190 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [X] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. 


LE GREFFIERLE JUGE