Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 17 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Volkan ERUGUZ

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Fabrice GUILLOUX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/10238 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3U7W

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 17 avril 2024

DEMANDEURS
-Monsieur [M] [K] [B] [A] [G], demeurant [Adresse 2]
-Madame [T] [J] [R] [X] [C] née [G], demeurant [Adresse 5]
- Madame [E] [J] [W] 
[Z] née [G], demeurant [Adresse 5]
- Monsieur [I] [K] [G], demeurant [Adresse 3]
- Monsieur [F] [K] [G], demeurant [Adresse 1]
tous représentés par Me Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [V] [S] épouse [N]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Volkan ERUGUZ, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Garance JUBERT, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2024 par Garance JUBERT, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 17 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/10238 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3U7W



EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 10 octobre 2019, Monsieur [K] [G] a donné à bail à Madame [V] [S] épouse [N] un appartement situé au [Adresse 5] dans le [Localité 4] (75), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 6.900 euros, outre une provision mensuelle pour charges locatives de 290 euros. 

A la suite du décès de Monsieur [K] [G], Mesdames [T] [G], [E] [G] et Messieurs [M] [G], [I] [G] et [F] [G] se sont portés héritiers du défunt, selon l'acte notarié du 26 juillet 2022. 

Alléguant de retard dans le paiement des loyers, les consorts [G] ont fait signifier à la locataire le 19 septembre 2022, un commandement de payer les loyers à hauteur de 21.793,41 euros, visant la clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Par acte d'huissier en date du 18 juillet 2023, les cinq ayants-droits [G] ont fait assigner Madame [V] [S] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de : 
-à titre principal : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail compte tenu du défaut de paiement des loyers et charges, au 20 novembre 2022 et prononcer la résiliation de plein droit du bail d'habitation,
- la condamner à leur payer la somme de 34.068,23 euros au titre des loyers ou indemnités et charges impayés à la date du 20 novembre 2022, outre la somme de 237,63 euros au titre des frais afférents au commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
-à titre subsidiaire :
- de résilier judiciairement le bail, compte tenu de la récurrence des manquements de la locataire à ses obligations contractuelles,
- la condamner à leur payer la somme de 90.397,86 euros au titre des loyers ou indemnités et charges impayés à la date du 31 juin 2023, outre la somme de 237,63 euros au titre des frais afférents au commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
-en tout état de cause :
- d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [S] épouse [N] et de tout occupant de son chef des lieux loués ; et autoriser l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de cette dernière, 
- de condamner Madame [V] [S] épouse [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer qui serait dû en cas de continuation du bail, majorée de 10 % et aux charges, et ce jusqu'à libération effective des lieux, 
- de condamner Madame [V] [S] épouse [N] au paiement de la somme de 3.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. 

A l'audience du 23 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 12 mars 2024. 

Par acte d'huissier en date du 17 novembre 2023, Madame [V] [S] épouse [N] a fait assigner les cinq ayants droit devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de se voir octroyer un délai de grâce de deux ans afin d'apurer sa dette locative, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil et de dire que les échéances ne porteront intérêts qu'au taux légal sans majoration de retard. 

A l'audience du 12 mars 2024, les parties ont sollicité la jonction des deux procédures. 

A cette audience, les propriétaires, par l'intermédiaire de leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance et actualisé leur créance à la somme de 142.267, 20 euros selon décompte arrêté au 6 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse. Ils se sont opposés à la demande de délais de paiement aux motifs d'une part que la locataire fait preuve de mauvaise foi dans l'usage des locaux loués en ne les occupant pas personnellement à titre d'habitation mais en les utilisant dans le cadre de l'activité professionnelle de sa SELARL, et en violation des stipulations du bail d'habitation, et d'autre part qu'elle est dans l'incapacité de respecter d'éventuels délais de grâce compte tenu du montant de la dette, de ses ressources et notamment de l'état de cessation de paiement de son activité. 

Madame [V] [S] épouse [N] par l'intermédiaire de son conseil, a déposé et développé des conclusions écrites, précisant qu'elle renonçait à l'exception d'irrecevabilité soulevée dans ces dernières, et aux fins desquelles aux visas des articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle sollicite : 
- le débouté des consorts [G] de leur demande principale tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et leur demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;
- l'octroi d'un délai de trois ans pour apurer les sommes dues à son bailleur, 
- la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais ainsi accordés, 
- que les sommes correspondantes aux échéances reportées ne porteront intérêts qu'au taux légal et sans majorations d'intérêts ou pénalités de retard, 
- de condamner les demandeurs aux dépens. 

La locataire fait valoir que ni l'acquisition de la clause résolutoire ni la résiliation judiciaire du bail ne peuvent prospérer au motif que les bailleurs ont manifestement été défaillants dans l'exécution de leur obligation de délivrance conforme au regard des manquements suivants : un an de travaux pour l'ascenseur et des coups de marteaux incessants ; plusieurs mois de ravalement ; aucune isolation thermique pour les 15 fenêtres de l'appartement ; l'appartement est infesté de souris ; la fibre a été coupée ; changement de digicode sans information préalable.

Si Madame [V] [S] épouse [N] ne conteste pas le principe et le montant de la dette, elle précise que le bail ne contient pas de clause de restriction quant à la forme de l'exercice de son activité d'avocat dans les locaux et qu'en tout état de cause, elle exerce son activité d'avocate non seulement en sa qualité d'associée unique de la SELARL mais également à titre personnel, tout comme sa profession de mandataire. S'agissant de sa situation et pour fonder sa demande de délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire, elle soutient avoir repris le paiement des loyers de février et mars 2024 et verse au débat un tableau prévisionnel de ses ressources indiquant être en capacité d'apurer sa dette en 36 mensualités d'un montant de 3.951,86 euros. Elle explique le retard dans le paiement des loyers au motif que sa propre trésorerie a été mise au service de l'activité de son époux qui se trouve actuellement en liquidation judiciaire.

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2024. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


I.Sur la jonction des procédures

En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. 

En l'espèce, les deux procédures étant relatives à l'exécution d'un même bail d'habitation signé entre les deux parties, il convient de joindre les procédures RG 23/10238 et RG 24/00780, et de dire qu'elles se poursuivent sous le premier numéro. 

II.Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 24 de la même loi, le juge peut même d'office vérifier tout élément constitutif de la dette. 

En l'espèce, il résulte du décompte du 6 mars 2024, qu'à cette date, la locataire est redevable de la somme de 142.267, 20 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de mars 2024, et après prise en compte du dernier paiement effectué le 4 mars 2024 à hauteur de 7.515,53 euros correspondant au montant de l'échéance mensuelle. 

Madame [V] [S] épouse [N] ne conteste pas cette dette. 

Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [S] épouse [N] à payer aux bailleurs, la somme de 142.267, 20 euros au titre des loyers (ou indemnités d'occupation) et charges impayés au 6 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 19 septembre 2022 sur la somme de 21.793,41 euros, à compter de l'assignation du 18 juillet 2023 sur la somme de 34.068,23 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus. 

III.Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire 

-Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. 

En l'espèce, l'assignation du 18 juillet 2023 a été dénoncée à la Préfecture par voie électronique le 19 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 23 novembre 2023. L'action en résiliation de bail est donc recevable.

-Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation

Il ressort des dispositions de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de délivrance du commandement de payer soit antérieurement à l'entrée en application de la loi du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d'une attestation d'assurance qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

La clause résolutoire ne produit pas ses effets si elle a été mise en œuvre de mauvaise foi par le créancier.

Il ressort des dispositions de l'article 6 de la même loi que le bailleur est obligé : 
(a)De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)
(b)D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…)
(c)D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

En l'espèce, le bail signé par les parties le 10 octobre 2019 contient, en son article VIII, une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges aux termes convenus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Les consorts [G], venant au droit de Monsieur [K] [G], signataire du bail, justifient avoir régulièrement signifié à Madame [V] [S] épouse [N] le 19 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et respectant les formalités prescrites par cet article (mentions : du délai de deux mois pour payer la dette ; du montant mensuel du loyer et des charges ; du décompte de la dette ; de l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département ; de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce).

Il ressort du décompte que la locataire n'a pas apuré la dette visée dans le commandement dans le délai octroyé.

Pour autant, Madame [V] [S] épouse [N] s'oppose à l'acquisition de la clause résolutoire au motif que les bailleurs ont manqué à leurs obligations découlant de l'article 6 précité, en énumérant un certain nombre de désordres, repris dans l'exposé du litige. 

Or si l'application de la clause résolutoire est subordonnée à la bonne foi du créancier qui s'en prévaut, force est de constater que Madame [V] [S] épouse [N] ne rapporte aucunement la preuve des désordres qu'elle invoque. 

En conséquence, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 10 octobre 2019 à la date du 19 novembre 2022, soit deux mois après la délivrance conforme du commandement de payer. 

IV.Sur la demande de délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la demande et après modification par la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [V] [S] épouse [N] sollicite l'octroi de délais de paiement sur 36 mensualités et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Au regard, du dernier décompte, il apparait qu'elle a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience par un virement de 7.515,53 euros en date du 4 mars 2024. 

S'agissant de sa situation financière, Madame [V] [S] épouse [N] produit un bilan prévisionnel sur 12 mois se basant sur un chiffre d'affaires annuel de 468 000 euros s'agissant de l'exercice de sa SELARLU [S] Avocats et de 124 800 euros s'agissant de son activité de mandataire, pour des charges annuelles toutes activités confondues de 453 937 euros, la laissant avant apurement de la dette locative avec un solde positif annuel de 138 863 euros. 

Elle produit également le bilan comptable de SELARLU [S] Avocats pour l'année 2022, qui, certes, mentionne un chiffre d'affaires annuel de 414 168 euros proche de celui annoncé dans le tableau précité mais des charges bien plus élevées qu'annoncées, entrainant un résultat net en perte de 294 809 euros, en baisse par rapport à l'année précédente. 

Il ressort de cette pièce que la locataire, qui ne rapporte pas la preuve d'autres ressources, notamment celles découlant de son activité d'avocate en son nom personnel, n'est pas en état de régler sa dette.
 
Outre que l'aménagement de la dette n'est envisageable que si son montant le permet, eu égard aux facultés contributives du débiteur et si les propositions faites pour son apurement permettent à celui-ci de s'en acquitter dans le respect des droits du créancier, l'octroi d'un délai de paiement n'est pas de plein droit et ne peut bénéficier qu'au débiteur de bonne foi. 

Or, il ressort non seulement du décompte produit mais également des échanges de courriels entre Madame [V] [S] épouse [N] et le mandataire des consorts [G], que celle-ci n'a payé aucun loyer entre le mois de juillet 2022 et celui de janvier 2024, en dépit des engagements répétés pris par elle dans ses différents courriels.

Au vu de ces éléments, et sans qu'il soit besoin d'examiner le second moyen invoqué par les bailleurs tenant à la violation par la locataire de de son obligation d'user des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, il convient de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
 
V.Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Madame [V] [S] épouse [N] étant sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.


Il convient de préciser que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur le fondement de l'article 1240 du code civil, les ayants droits [G] sont fondés à solliciter une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle les lieux ont été occupés par l'ancienne locataire sans droit ni titre, soit depuis le 19 novembre 2022, qu'il convient de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges révisés et indexés qui auraient été dus pour le logement si le bail n'avait pas été résilié (au 1er mars 2024, le dernier loyer était de 7.225,53 euros outre 290 euros de provision sur charges). 

Madame [V] [S] épouse [N] sera condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

En revanche, il y a lieu de rejeter la demande de majoration formulée par les demandeurs au motif que l'indemnité d'occupation a vocation à venir réparer le préjudice subi par les bailleurs du fait de l'atteinte à son droit de propriété dans le cas d'une occupation sans droit ni titre. La réparation d'un tel préjudice ne saurait constituer pour celui qui la perçoit, un enrichissement, alors qu'en la matière le principe de réparation intégrale du préjudice doit s'appliquer. 


VI.Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [S] épouse [N] qui succombent est condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification aux services de la préfecture.

L'équité commande de faire droit à la demande des consorts [G] à hauteur de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 octobre 2019 conclu entre l'indivision [G] (Mesdames [T] [G], [E] [G] et Messieurs [M] [G], [I] [G] et [F] [G]) et Madame [V] [S] épouse [N] portant sur un appartement situé au [Adresse 5] dans le [Localité 4] (75), sont acquises au 19 novembre 2022 ; 

En conséquence, CONSTATE la résiliation du bail du 10 octobre 2019 à la date du 19 novembre 2022 ; 

CONDAMNE Madame [V] [S] épouse [N] à payer à l'indivision [G] (Mesdames [T] [G], [E] [G] et Messieurs [M] [G], [I] [G] et [F] [G]) la somme de 142.267, 20 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au 6 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) ; 

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 19 septembre 2022 sur la somme de 21.793,41 euros, à compter de l'assignation du 18 juillet 2023 sur la somme de 34.068,23 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ; 

DEBOUTE Madame [V] [S] épouse [N] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ; 

AUTORISE l'indivision [G] (Mesdames [T] [G], [E] [G] et Messieurs [M] [G], [I] [G] et [F] [G]), à défaut pour la défenderesse de libérer volontairement les lieux, à procéder à l'expulsion de Madame [V] [S] épouse [N] et à celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, demeuré infructueux, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DIT qu'en cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [S] épouse [N] à payer à l'indivision [G] (Mesdames [T] [G], [E] [G] et Messieurs [M] [G], [I] [G] et [F] [G]) une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant mensuel du loyer et des charges révisés et indexés qui auraient été dus pour le logement si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE l'indivision [G] (Mesdames [T] [G], [E] [G] et Messieurs [M] [G], [I] [G] et [F] [G]) de sa demande de majoration de 10 % de l'indemnité d'occupation ; 

CONDAMNE Madame [V] [S] épouse [N] à payer à l'indivision [G] (Mesdames [T] [G], [E] [G] et Messieurs [M] [G], [I] [G] et [F] [G]) la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [V] [S] épouse [N] aux dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 


Ainsi jugé et prononcé à Paris le 17 avril 2024. 


La greffière,La juge des contentieux de la protection, 
Décision du 17 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/10238 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3U7W