Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Aimée LACROIX


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Benoît ATTAL 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07745 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25TH

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le 11 avril 2024


DEMANDEUR
S.C.I. [Adresse 1],
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0608

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [V], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aimée LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B874
Madame [C] [Y], 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Aimée LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B874

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier



Décision du 11 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07745 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25TH


EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 17 mars 2014, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à M. [S] [V] et Mme [C] [Y], un logement situé [Adresse 2], composé d’un appartement situé au 2ème étage portant le lot n° 121, d’un box situé au rez-de-chaussée portant le lot n° 112 et d’une cave située au sous-sol portant le lot n° 198, pour un loyer mensuel principal de 4 116,00 euros pour la partie appartement et 200,00 euros pour le box, ainsi que 446,00 euros de provisions sur charges. En application de la clause d’indexation du bail, le loyer s’élève actuellement à la somme de 4 280,71 euros, augmenté du loyer pour le box de 218,63 euros et d’une provision pour charges de 688,00 euros. 

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, la SCI [Adresse 1] a fait signifier à M. [S] [V] et Mme [C] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 33 628,28 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 31 juillet 2023, la SCI [Adresse 1] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, la SCI [Adresse 1] a fait assigner M. [S] [V] et Mme [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de :

À titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire;
À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 
Ordonner l'expulsion de M. [S] [V], Mme [C] [Y] et tous les occupants de leur chef du logement, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur, aux frais des locataires, dans les conditions du Code des procédures civiles d’exécution ;
Condamner solidairement M. [S] [V] et Mme [C] [Y] au paiement des sommes suivantes :
34 190,30 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 26 septembre 2023 ;◦Une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, soit 4 280,71 euros, jusqu'à la libération effective des lieux loués ;2 000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;Les entiers dépens ;
Dire que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier devra être supporté par le débiteur. 
L'assignation a été dénoncée le 29 septembre 2023 à la préfecture de [Localité 4].

A l'audience du 07 février 2024, la SCI [Adresse 1], représentée par Me Benoît ATTAL, a actualisé sa demande à la somme de 12 939,66 euros, arrêtée selon décompte du 05 février 2024. 

Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, elle indique que M. [S] [V] et Mme [C] [Y] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. 
Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement des articles 1224 et suivants du Code civil, que M. [S] [V] et Mme [C] [Y] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. 

Elle ajoute que la créance de loyers est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de M. [S] [V] et Mme [C] [Y] à régler l’arriéré de loyers, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989. 

M. [S] [V] et Mme [C] [Y], représentés par Me Aimée LACROIX, ne contestent pas le principe de la dette. 

Ils demandent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 2 156,61 euros par mois, en plus du loyer courant. Ils indiquent avoir trois enfants à charge et, exerçant la profession d’avocat, connaître des difficultés liées au recouvrement actuel de leurs honoraires. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement, conformément à l’article 24, V de la loi du 06 juillet 1989. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III de la loi du 06 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 4] le 29 septembre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience du 01 décembre 2023.

Toutefois, la SCI [Adresse 1] a saisi la CCAPEX le 31 juillet 2023, c’est-à-dire moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2023, en contravention aux dispositions de l’article 24, II de la loi du 06 juillet 1989. 

En conséquence, la demande de la SCI [Adresse 1] aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est irrecevable, de même que les demandes subséquentes tendant à l’expulsion des locataires et au paiement d’une indemnité d’occupation. 

Partant, il y a lieu d’examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat qui résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même Code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

L'article 1229 du même Code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil et 7 alinéa premier, a) de la loi du 06 juillet 1989 à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste à payer le loyer aux termes convenus en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. 

Selon l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 05 février 2024, que la dette s'élève à 12 939,66 euros.

L'examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, les locataires justifient à l'audience d'une part de leur situation personnelle et financière et, d'autre part, avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, par versements de 4 562,00 euros, depuis plusieurs mois et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.
Dès lors, il convient d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai. 

À défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de M. [S] [V], Mme [C] [Y] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

La SCI [Adresse 1] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et, dès lors, leur appréhension ; les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublants ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire et prévoyant une vente éventuelle au profit de leur propriétaire. 

La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée. 

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 mars 2014, du commandement de payer délivré le 28 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 05 février 2024, que la SCI [Adresse 1] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [S] [V] et Mme [C] [Y] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 12 939,66 euros actualisée au 05 février 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Sur les autres demandes :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [S] [V] et Mme [C] [Y] in solidum aux dépens de l'instance en ce compris le commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient également de les condamner à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La SCI [Adresse 1] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la présente décision, l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier devra être supporté par le débiteur. La demande sera donc rejetée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de la SCI [Adresse 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

REJETTE les demandes d’expulsion et de condamnation aux indemnités d’occupation ; 

DECLARE recevable la demande de la SCI [Adresse 1] aux fins de résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges ; 

CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [C] [Y] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 12 939,66 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 05 février 2024 ;

AUTORISE M. [S] [V] et Mme [C] [Y] à s’acquitter de la dette en six fois, en procédant à six versements de 2 156,61 euros, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'expulsion ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

L’échelonnement sera caduc ;La totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible ;Le contrat de location du 17 mars 2014 concernant les locaux situés [Adresse 2] sera résilié et ce quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;
En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [S] [V], Mme [C] [Y] et tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ; 

CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [C] [Y] à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 4280,71 euros outre les provisions sur charges appelés par le bailleur à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [C] [Y] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [C] [Y] aux dépens de l'instance, à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA JUGE