Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Y] [E]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim BOUANANE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00070 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V4J

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 11 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3],
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [E], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier










Décision du 11 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00070 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V4J

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 10 février 2015, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a donné à bail à Mme [Y] [E], un logement sis au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 900,97 euros, et 110 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2020, la RIVP a fait signifier à Mme [Y] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 108,06 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Mme [Y] [E] a déposé un dossier de surendettement en date du 4 mai 2021, déclaré recevable le 20 mai 2021 et bénéficié d’un réaménagement de dette entrée en vigueur le 2 octobre 2021. A défaut de respecter les modalités d’apurement fixées par la commission de surendettement, les mesures imposées ont été dénoncées par courrier recommandé avec avis de réception en date du 21 avril 2023. Ce courrier ayant été égaré, les mesures imposées ont de nouveau été dénoncées par courrier recommandé avec avis de réception en date du 14 septembre 2023, resté sans suite. 

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2023, la RIVP a de nouveau fait signifier à Mme [Y] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 34 057,45 euros au titre des loyers et chargés impayés. 

Par notification électronique des 28 janvier 2020 et 26 avril 2023, la RIVP a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, la RIVP a fait assigner Mme [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

À titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

Ordonner l'expulsion de Mme [Y] [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ;

Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel lieu qu’il plaira au bailleur, aux frais de la locataire, dans les conditions du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Mme [Y] [E], au paiement des sommes suivantes :

41 677,76 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 20 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2020 ;

Une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux loués ;

800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Les entiers dépens ;

Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée le 4 décembre 2023 à la préfecture de [Localité 3].

A l'audience du 7 février 2024, la RIVP, représentée par son conseil, a actualisé sa demande au titre de l’arriéré de loyers et de charges à la somme de 43 315,90 euros, arrêtée selon décompte du 29 janvier 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement. Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, elle a indiqué que Mme [Y] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle a soutenu, sur le fondement des articles 1224 et suivants du Code civil, que Mme [Y] [E] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et de charges persistants. Elle a ajouté que la créance de loyers est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Mme [Y] [E] à régler l'arriéré de loyers, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Y] [E], régulièrement assignée à personne n’était pas représentée à l'audience, mais était accompagnée de Mme [T] [N], assistante sociale.

Elle n’a pas contesté le principe et le montant de la dette mais a demandé l’octroi de délais de paiement à hauteur de 2 000 euros par mois, en plus du loyer courant, en indiquant bénéficier du soutien financier de ses amis. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 3] le 4 décembre 2023 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24, II de la loi du 6 juillet 1989. 

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou des charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
 
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [Y] [E] le 25 avril 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 25 juin 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 10 février 2015 à compter du 26 juin 2023.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Mme [Y] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion et, d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée. 

Sur la demande de  suspension des effets de la clause résolutoire 
En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 
Par dérogation à la première phrase du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même Code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L732-1 dudit Code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4 et L733-7 du même Code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L733-1 du même Code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L733-2 du même Code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L732-1 du même Code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même Code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L733-10 du même Code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
En l’espèce, Mme [Y] [E] sollicite que lui soient accordés des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle justifie d’un plan de redressement personnel qui lui a été adressé par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] par courrier en date du 2 septembre 2021. Toutefois, il résulte des éléments du dossier que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite. En tout état de cause, le plan de surendettement dont il est fait état lors de l’audience n’est plus d’actualité, dès lors qu’il n’est pas contesté par Mme [Y] [E] que les modalités de ce plan de surendettement n’ont pas été respectées. De plus, Mme [Y] [E] ne justifie d’aucun élément de nature à démontrer qu’elle soit capable d’assumer le paiement d’une somme de 2000 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. 
Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les modalités de l'expulsion :

Aux termes de l'article L131-1 du Code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [Y] [E] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [Y] [E] :

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 juin 2023 ; Mme [Y] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 26 juin 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 février 2015, du commandement de payer délivré le 25 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 29 janvier 2024, que la RIVP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et de charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Mme [Y] [E] à payer à la RIVP la somme de 43 315,90 euros, actualisée au 29 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023 sur la somme de 34 057,45 euros, de l'assignation du 1er décembre 2023 sur la somme de 41 677,76 euros et à compter de la décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement 

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l’espèce, Madame [Y] [E] sollicite de pouvoir s’acquitter de sa dette à hauteur de 2000 euros par mois. Néanmoins, celle-ci n’apporte aucun élément de nature à démontrer qu’elle serait en mesure de s’acquitter de sa dette. En effet, si elle indique lors de l’audience que des amis pourront l’aider financièrement, force est de relever que ses déclarations ne sont étayées par aucun élément. 

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée par Madame [E].

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Y] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification des commandements de payer des 27 janvier 2020 et 25 avril 2023, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Par ailleurs, l’équité commande de la condamner à verser à la RIVP la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la RIVP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 février 2015 entre la RIVP d'une part et Mme [Y] [E] d'autre part, concernant les locaux sis au [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 juin 2023,

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; 

REJETTE la demande d’octroi de délais de paiement, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [Y] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [Y] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Mme [Y] [E] à payer à la RIVP la somme de 43 315,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 29 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023 sur la somme de 34 057,45 euros, de l'assignation du 1er décembre 2023 sur la somme de 41 677,76 euros et à compter de la décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [Y] [E] à verser à la RIVP l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de juillet 2023 et jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Mme [Y] [E] à payer à la RIVP la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification des commandements de payer des 27 janvier 2020 et 25 avril 2023, le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA JUGE