Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [V]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim BOUANANE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/10060 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TYQ

N° MINUTE : 
3






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 avril 2024


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH,
 dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [V],
 demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 03 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10060 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TYQ

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 28 mai 1997, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 4] (OPAC), aujourd’hui dénommé [Localité 4] Habitat OPH, a donné à bail à Mme [Y] [J], un logement situé [Adresse 1], [Localité 3], ainsi qu’une cave sise à la même adresse, pour un loyer mensuel de 1 400,80 francs. Suite au décès de Mme [Y] [J], le bail a été transféré à M. [M] [V], par avenant du 31 mai 2022. Le contrat stipule un loyer mensuel de 286,58 euros et 88,55 euros au titre des charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, [Localité 4] Habitat OPH a fait signifier à M. [M] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 359,06 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 21 juillet 2023, [Localité 4] Habitat OPH a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 06 décembre 2023, [Localité 4] Habitat OPH a fait assigner M. [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire,
Ordonner l'expulsion de M. [M] [V], ainsi que tous les occupants de son chef, du logement, avec au besoin l'assistance de la force publique, 
Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur, aux frais du locataire, dans les conditions du Code des procédures civiles d’exécution,
Condamner M. [M] [V] au paiement des sommes suivantes :
3 309,58 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges arrêté du 21 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023,Une indemnité mensuelle provisoire d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux loués,390 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Les entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée le 07 décembre 2023 à la préfecture de [Localité 4].

A l'audience du 07 février 2024, [Localité 4] Habitat OPH, représenté par Me Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, a actualisé sa demande à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges à la somme de 5 823,65 euros, arrêtée selon décompte du 31 janvier 2024. 
Il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement. 

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, il indique que M. [M] [V] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. 

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de M. [M] [V] à régler l’arriéré de loyers, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989. 

M. [M] [V] ne conteste pas le principe de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement, en versant 200 euros par mois en plus du loyer courant, pendant vingt-neuf mois et en s’acquittant du solde le trentième. Il indique avoir perdu son emploi, souhaiter se maintenir dans les lieux et avoir payé le dernier loyer exigible. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. 

Selon l’article 835 du même Code, le même juge peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. 

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24, III de la loi du 06 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Paris le 07 décembre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, [Localité 4] Habitat OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24, II de la loi du 06 juillet 1989. 

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 mai 1997, modifié par avenant du 31 mai 2022, du commandement de payer délivré le 19 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 janvier 2024 que [Localité 4] Habitat OPH rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner M. [M] [V] à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 5 823,65 euros, actualisée au 31 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023 sur la somme de 2 359,06 euros, de l’assignation du 06 décembre 2023 sur la somme de 3 309,58 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
 
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [M] [V] le 19 juillet 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 septembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 28 mai 1997 et modifié par avenant du 31 mai 2022 à compter du 20 septembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24, V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l’article 24, VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [M] [V] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que M. [M] [V] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, [Localité 4] Habitat OPH n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [M] [V], selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [M] [V] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

[Localité 4] Habitat OPH ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et, dès lors, leur appréhension ; les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublants ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire et prévoyant une vente éventuelle au profit de leur propriétaire. 

La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [M] [V] :

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 septembre 2023 ; M. [M] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter d’octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [M] [V] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juillet 2023, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de le condamner à verser à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 390 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande de [Localité 4] Habitat OPH aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 mai 1997 et modifié par avenant du 31 mai 2022 entre [Localité 4] Habitat OPH d'une part, et M. [M] [V] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], [Localité 3], sont réunies à la date du 20 septembre 2023,

CONDAMNONS M. [M] [V] à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 5 823,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 sur la somme de 2 359,06 euros, de l'assignation du 06 décembre 2023 sur la somme de 3 309,58 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS M. [M] [V] à s’acquitter de la dette en trente fois, en procédant à vingt-neuf versements de 200 euros et un dernier versement égal au solde de la dette et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLONS que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets et ce quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [M] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

REJETTONS la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues, 

CONDAMNONS M. [M] [V] à payer à [Localité 4] Habitat OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS M. [M] [V] à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [M] [V] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juillet 2023, le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX. 

DEBOUTONS [Localité 4] Habitat OPH de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE