Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 17 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Isabelle ULMANN
Madame [M] [J]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/00808 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZSB

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 17 avril 2024


DEMANDERESSE
La Société NASHIDEV
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449


DÉFENDERESSE
Madame [M] [J]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Garance JUBERT, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2024 par Garance JUBERT, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 17 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00808 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZSB


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 31décembre 1998, Monsieur et Madame [R] ont donné à bail à Monsieur [D] [K] [O], un logement situé au [Adresse 1] dans le [Localité 2]. Par avenant en date du 12 avril 2006, Madame [J] [M] est devenue titulaire du bail en lieu et place de son ancien concubin. Suivant acte authentique en date du 10 novembre 2021, la société NASHIDEV a acquis ledit bien auprès des consorts [R]. 

Par exploit d'huissier en date du 30 juin 2022, la société NASHIDEV a fait signifier à Madame [J] [M] un congé pour habiter à l'expiration du délai légal de deux ans, soit avec effet au 9 novembre 2023, afin d'y loger Monsieur [C] [I] et Madame [B] épouse [C] [T], résidant à l'étranger. 

Par acte d'huissier signifié le 22 novembre 2023, la société NASHIDEV a fait assigner Madame [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux visas des articles 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1104 et 1231-1 du code civil et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de : 
- valider le congé pour habiter délivré le 30 juin 2022, 
- constater que Madame [J] [M] est occupante sans droit ni titre depuis le 10 novembre 2023, 
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force public et ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers garnissant le lieu loué, et ce, en garantie des indemnités d'occupation et de réparation qui pourraient être dues, 
- fixer à la somme de 2.283,72 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle et condamner Madame [J] [M] à payer à la société NASHIDEV cette indemnité d'occupation plus les charges, à compter du 10 novembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux, 
- condamner Madame [J] [M] à payer à la société NASHIDEV la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
- condamner Madame [J] [M] à payer à la société NASHIDEV la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l'audience du 12 mars 2024, la société NASHIDEV, par l'intermédiaire de son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé le montant de sa créance d'indemnité d'occupation à la somme de 2.333,72 euros, appel de loyer du mois de mars 2024 inclus. Elle a indiqué ne pas s'opposer aux demandes adverses concernant un délai pour quitter les lieux.

Madame [J] [M] a comparu à l'audience et a indiqué ne pas souhaiter rester dans les lieux mais solliciter un délai pour les quitter au 30 avril 2024. S'agissant des arriérés, elle a précisé avoir payé le loyer du mois de janvier 2024 et n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle a justifié percevoir 971,37 euros au titre de l'allocation adulte handicapé. Elle n'a pas sollicité de délais de paiement. 

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION


I.Sur la validité du congé 

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, soit avant sa modification par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l'espèce, la société NASHIDEV justifie de la délivrance d'un congé par voie d'huissier en date du 30 juin 2022 avec un effet différé au 9 novembre 2023 compte tenu de la date d'acquisition du bien par la société NASHIDEV, le 9 novembre 2021, soit moins de deux ans avant la délivrance dudit congé. Le congé est délivré au motif de la reprise du bien par Monsieur [C] [I] et Madame [B] épouse [C] [T], dont il ressort de l'examen du K-bis versé qu'ils sont bien les associés de la SCI familiale. 

Ainsi, non seulement le formalisme de la délivrance du congé mais également les conditions de fond tenant au report de ses effets et à la qualité des bénéficiaires de la reprise, ont été respectés par la société bailleresse. 

En conséquence, il convient de valider le congé délivré le 30 juin 2022 avec effet au 10 novembre 2023 et de constater que Madame [J] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. 


II.Sur l'expulsion et la demande de délais 

Aux termes des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

En l'espèce, Madame [J] [M] sollicite un délai pour quitter le logement jusqu'au 30 avril 2024, auquel ne s'est pas opposée la société bailleresse. Il ressort par ailleurs du décompte actualisé que Madame [J] [M] a payé ses loyers de manière régulière jusqu'au mois de janvier 2024, attestant de sa bonne foi. 

En conséquence, il convient de faire droit à sa demande de délai et d'accorder à Madame [J] [M] le délai légal minimum de trois mois pour quitter les lieux. Passé ce délai, la SCI NASHIDEV sera fondée à procéder à son expulsion selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 


III.Sur les indemnités d'occupation et la dette

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

Sur le fondement de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l'espèce, la société NASHIDEV est fondé à solliciter une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle les lieux ont été occupés par l'ancienne locataire sans droit ni titre, soit depuis le 10 novembre 2023, qu'il convient de fixer à la somme de 1.245,86 euros équivalent au dernier loyer et à la provision sur charges de 104 euros. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [M] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 10 novembre 2023 et jusqu'à libération des lieux. 

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé que Madame [J] [M] est débitrice envers le propriétaire de la somme de 2.333,72 euros, au 4 mars 2024, indemnité d'occupation du mois de mars 2024 incluse. 

En conséquence, il convient de la condamner au paiement de cette somme. 


IV.Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l'espèce, la société NASHIDEV sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive de Madame [J] [M] à quitter les lieux, causant un préjudice à Monsieur et Madame [C] qui se trouvent contraint de prolonger leur séjour à l'étranger et de continuer d'y louer un logement dans l'attente de la libération de leur bien occupé sans droit ni titre. 

Or, s'il n'est pas contesté que Madame [J] [M] n'a pas quitté les lieux au 10 novembre 2023, celle-ci a informé son propriétaire par courrier du 25 octobre 2023 de sa situation et de son impossibilité à respecter le délai imparti dans l'attente d'une solution de relogement, faisant montre de transparence. En dépit de ce courrier, le bailleur a fait délivrer l'assignation en justice moins de deux semaines après la date effective du congé. A l'audience, elle a réitéré sa bonne foi pour quitter les lieux indiquant avoir une solution d'hébergement pour la fin du mois d'avril 2024, et a justifié de la faiblesse de ses revenus. Dans ces conditions, la résistance de Madame [J] [M] ne parait pas abusive. 

Par ailleurs, la société NASHIDEV ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice personnel découlant de ce retard, indiquant seulement que les époux [C] continuent de payer un loyer à l'étranger, sans toutefois en justifier. 

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par la société NASHIDEV. 


V.Sur les demandes accessoires 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, chacune des parties succombant en partie, elles garderont la charge de leur propre dépens. 

Au regard de la situation respective des parties et de l'équité, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,


VALIDE le congé délivré à Madame [J] [M] par la SCI NASHIDEV le 30 juin 2022 avec effet au 9 novembre 2023 ; 

CONSTATE que Madame [J] [M] est occupante sans droit ni titre de l'appartement et ses accessoires donnés à bail par la SCI NASHIDEV et situé au [Adresse 1], depuis le 10 novembre 2023 ; 

ACCORDE à Madame [J] [M] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 17 JUILLET 2024 ;

A défaut de libération volontaire des lieux à la date du 17 JUILLET 2024 avec remise des clés, ORDONNE l'expulsion de Madame [J] [M] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DIT qu'en cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que Madame [J] [M] est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 novembre 2023, égale au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges (1245,86 euros au 4 mars 2024) majorée du montant des charges ;

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à la S.C.I. NASHIDEV ladite indemnité et ce, jusqu'à libération volontaire des lieux avec remise des clés ou expulsion des lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à la S.C.I. NASHIDEV la somme de 2.333,72 euros, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 4 mars 2024 (indemnité d'occupation du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; 

DEBOUTE la S.C.I. NASHIDEV de sa demande de dommages et intérêts ; 

DEBOUTE la S.C.I. NASHIDEV de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens 
 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 


Ainsi jugé et prononcé à Paris le 17 avril 2024. 


La greffière La juge des contentieux de la protection