Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [B] [Z]
 Monsieur [W] [T]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Christine GALLON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V4L

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 03 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. IN’LI, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDEURS
Madame [B] [Z], 
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
Monsieur [W] [T],
 demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier



Décision du 03 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V4L


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 3 juin 2021, la société anonyme IN'LI a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 785,73 euros et d’une provision pour charges de 486,40 euros.

Par actes de commissaire de justice du 22 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la somme principale de 4256, 24 au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] le 27 septembre 2023.

Par assignations du 5 décembre 2023, la société anonyme IN'LI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6881,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 7 février 2024, la société anonyme IN'LI maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 février 2024, s'élève désormais à 5671,42 euros. La société anonyme IN'LI considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] exposent que le paiement des loyers a été repris depuis le mois de novembre 2023. Monsieur [T] indique qu’il est en mesure de régler 318 euros avant le 10 février 2024. Il propose de verser 225 euros pendant 24 mois. Il explique que la dette locative contractée par le ménage est liée à l’augmentation du loyer ainsi qu’au paiement de la crèche pour leur enfant.

Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Dans le cadre d’une note en délibéré transmise le 7 février 2024, le conseil de la société anonyme IN’LI a transmis un relevé de compte actualisé laissant apparaître un règlement complémentaire de 313, 31 euros effectué le 6 février dernier. La demanderesse a actualisé sa demande à la somme de 5. 358,11 euros terme de janvier 2024 inclus. La société anonyme IN’LI est opposée à tout délai, eu égard au caractère irrégulier des versements.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société anonyme IN'LI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 22 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4256, 24 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 novembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] justifient avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience. Si la bailleresse s’oppose à tout délai eu égard au caractère irrégulier des versements, force est de constater que la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 223 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société anonyme IN'LI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 février 2024, Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] lui devaient la somme de 5358,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1300 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme IN'LI ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société anonyme IN'LI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 juin 2021 entre la société anonyme IN'LI, d’une part, et Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 23 novembre 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] à payer à la société anonyme IN'LI la somme de 5358,11 euros (cinq mille trois cent cinquante-huit euros et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2024,

AUTORISE Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 223 euros (deux cent vingt-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] seront solidairement condamnés à verser à la société anonyme IN'LI une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] à payer à la société anonyme IN'LI la somme de 200 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [B] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 septembre 2023 et celui des assignations du 5 décembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge