Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [V] [X]
 Monsieur [W] [X]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00068 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V33

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 03 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS
Madame [V] [X], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier




Décision du 03 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00068 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V33


EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 09 juin 2005, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), venant aux droits de la SAGI, a donné à bail à Mme [V] [X] un logement de type F4 sis au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 471,44 euros et 143,84 euros de provisions sur charges. 

Mme [V] [X] et M. [W] [X] étant mariés, ces derniers sont solidairement tenus au paiement des loyers. 

Par acte de commissaire de justice du 07 septembre 2023, la RIVP a fait signifier aux consorts [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 740,76 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification du 08 septembre 2023, la RIVP a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, la RIVP a fait assigner les consorts [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Recevoir la RIVP en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondée ; 
À titre principal : constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail d’habitation liant la RIVP aux consorts [X] à compter du 07 novembre 2023 ;
À titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail d’habitation liant la RIVP aux consorts [X] ; 
En tout état de cause : 

Ordonner l'expulsion des consorts [X], ainsi que tous les occupants de leur chef, du logement, avec au besoin l'assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre ;

Condamner solidairement les consorts [X] à payer à la RVIP la somme de 3 352,96 euros, sauf à parfaire, représentant l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure ; 
Condamner in solidum les consorts [X] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majorée des taxes et charges diverses et courantes à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés ;
 Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
Condamner in solidum les consorts [X] à payer à la RIVP une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
◦ Condamner in solidum les consorts [X] aux entiers dépens, qui comprendront les frais de commandement.

L'assignation a été dénoncée le 1er décembre 2023 à la préfecture de Paris.

A l'audience du 07 février 2024, la RIVP, représentée par son conseil, a actualisé sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 2 727,63 euros, mois de janvier 2024 inclus. 

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que les consorts [X] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient que les consorts [X] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Elle ajoute que la créance de loyers est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des consorts [X] à régler l’arriéré de loyers, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Les consorts [X], en présence de leur fille, [T] [X], ne contestent pas le principe et le montant de la dette.

Ils demandent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en plus du loyer courant. Ils indiquent avoir payé 1 000 euros le 06 février 2024, que la dette est liée à l’augmentation du prix de l’énergie, qu’un dossier est en cours pour percevoir l’APL et qu’ils sont en train de constituer un dossier FSL. 

La RIVP ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré autorisée lors de l’audience en date du 7 février 2024 et reçue le 4 mars 2024 , la RVIP a confirmé le paiement intervenu le 06 février 2024 d’un montant de 1000 euros. Le décompte locatif au 1er mars 2024 correspond à la somme de 2543, 28 euros. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture le 1er décembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la CCAPEX le 08 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24, II de la loi du 6 juillet 1989. 

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 09 juin 2005, du commandement de payer délivré le 07 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er février 2024, que la RIVP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner solidairement les consorts [X] à payer à la RIVP la somme de 2543, 28, actualisée au 1er mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 07 septembre 2023 sur la somme de 3 740,76 euros, de l'assignation du 30 novembre 2023 sur la somme de 3 352,96 euros et à compter de la décision pour le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
 
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux consorts [X] le 07 septembre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 07 novembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 09 juin 2005 à compter du 08 novembre 2023.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion des consorts [X] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24, V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l’article 24, VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les consorts [X] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les consorts [X] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la RIVP n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement aux consorts [X], selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette acquittée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion des consorts [X] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par les consorts [X] :

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 08 novembre 2023 ; les consorts [X] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 584,70 euros. Il y a lieu de condamner solidairement les locataires au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les consorts [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 07 septembre 2023, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Par ailleurs, l’équité commande de les condamner in solidum à verser à la RIVP la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la RIVP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 09 juin 2005 entre la RIVP d'une part et Mme [V] [X] d'autre part, concernant les locaux sis au [Adresse 1], sont réunies à la date du 07 novembre 2023,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [X] et M. [W] [X] à payer à la RIVP la somme de 2 543, 28 (deux mille cinq cent quarante-trois euros et vingt-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er mars 2024, échéance de février 2024 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 07 septembre 2023 sur la somme de 3 740,76 euros, de l'assignation du 30 novembre 2023 sur la somme de 3 352,96 euros et à compter de la décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [V] [X] et M. [W] [X] à s’acquitter de leur dette en vingt-huit fois, en procédant à vingt-sept versements de 100 euros et un dernier versement égal au solde de la dette et ce en plus du loyer courant et des charges, 

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire, 

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution, 

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets et ce quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [V] [X] et M. [W] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Mme [V] [X] et M. [W] [X] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 584,70 euros, jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Mme [V] [X] et M. [W] [X] à payer à la RIVP la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [V] [X] et M. [W] [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 07 septembre 2023, le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la RIVP de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA JUGE







Décision du 03 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00068 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V33



Fait et jugé à Paris le 03 avril 2024

le greffierle Président