Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 5 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [R] [J]
Madame [D] [P] épouse [J] 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04648 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7QQ

N° MINUTE : 
1






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 05 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F,
 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [J], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Monsieur [X] [R] [J], fils, muni d’un pouvoir spécial

Madame [D] [P] épouse [J] (DECEDEE), 
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 janvier 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 avril 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 05 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04648 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7QQ

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 1er décembre 1982, la société S.A IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation ainsi qu’un parking à Monsieur [R] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment B, escalier 4, 3ème étage, numéro 45), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 691,65 francs.

Monsieur [R] [J] était marié à Madame [D] [P] épouse [J]. 

Madame [D] [P] épouse [J] est décédée le 10 mai 2022.

Par actes de commissaire de justice du 3 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12 581,37 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [R] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] le 8 mars 2023.

Par assignations du 22 mai 2023, la société S.A IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [J] et Madame [D] [P] épouse [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et subsidiairement d’un montant qui ne saurait être inférieur au montant du loyer, 4 802,55 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2023, terme de mars 2323 inclus,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l’audience du 6 novembre 2023, un renvoi a été prononcé, faute pour le représentant de Monsieur [R] [J] de justifier d’un pouvoir spécial. 

À l'audience du 19 janvier 2024, la société S.A IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 janvier 2024, s'élève désormais à 8 960,79 euros, terme de décembre 2023 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société S.A IMMOBILIERE 3F considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [J] s’est fait représenté à l’audience par son fils [X] [R] [J]. Celui-ci indique qu’il vit avec son père dans le logement et demande à ce que Monsieur [R] [J] puisse se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité de 250 euros en plus du loyer et des charges courants.

La société S.A IMMOBILIERE 3F sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [R] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société S.A IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 3 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 12 581,37 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 4 mai 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Monsieur [R] [J], aidé par son fils qui vit avec lui et travaille, peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 250 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. 

Par ailleurs, un acte de décès en date du 10 mai 2022 atteste du décès de Madame [D] [P] épouse [J]. Les demandes formulées à son égard sont dès lors sans objet.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Monsieur [R] [J], seul, des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société S.A IMMOBILIRE 3F de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.
Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société S.A IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2024, Monsieur [R] [J] lui devait la somme de 8 960,79 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme de décembre 2023 inclus. 

Monsieur [R] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [R] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 716,68 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [R] [J], qui succombe à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société S.A IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.






PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 1982 entre la société S.A IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Monsieur [R] [J] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment B, escalier 4, 3ème étage, numéro 45) est résilié depuis le 4 mai 2023,

CONSTATE que les demandes formulées à l’égard de Madame [D] [P] épouse [J] sont devenues sans objet depuis le 10 mai 2022,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la société S.A IMMOBILIERE 3F la somme de 8 960,79 euros (huit mille neuf cent soixante euros et soixante-dix-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus,

AUTORISE Monsieur [R] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [R] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 mai 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [R] [J] sera condamné à verser à la société S.A IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la société S.A IMMOBILIERE 3F la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 mars 2023 et celui des assignations du 22 mai 2023.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge