Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 16 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
16 AVRIL 2024





N° RG 24/00156 - N° Portalis DB22-W-B7I-R23R
Code NAC : 30B 


DEMANDERESSE

VELIZI COLI, société civile immobilière immatriculée au RCS de SAINT-BRIEUC sous le n° 833 215 734, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Pierre-antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719, avocat postulant et par Me Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0205, avocat plaidant,


DEFENDERESSE

AUDITION 26, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS d’EVRY sous le n° 890 855 505, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non représentée 

***


Débats tenus à l'audience du : 22 Février 2024

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 22 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mars 2024, prorogé au 05 Avril 2024 et prorogé une dernière fois au 16 Avril 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :



EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 15 mars 2021, la SCI VELIZY COLI a consenti à la SAS AUDITION 26 un bail commercial portant sur un local commercial de 199 mètres carrés au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que de places de parking numérotées 29 et 30 à compter du 17 mars 2021 pour une durée de neuf années entières et consécutives et pour : 
Un loyer annuel de 24.285 euros hors charges et hors taxes payable trimestriellement et d'avance le premier jour de chaque trimestre civil,Une provision sur charges de 7960 euros hors taxes et assurances,Une fiscalité de 5.751 euros,Un dépôt de garantie de 6.071 euros.
Le bailleur a accordé une franchise de loyer hors taxes et hors charges de 4 mois soit un montant de 8.095 euros prenant effet à partir du 17 mars 2021. 

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2021, la SCI VELIZY COLI a consenti à la SAS AUDITION 26 un bail dérogatoire portant sur un local commercial de 79 mètres carrés au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] à compter du 17 décembre 2021 pour une durée de 2 années et 4 mois et pour : 
Un loyer annuel de 9.085 euros hors charges et hors taxes payable trimestriellement et d'avance le premier jour de chaque trimestre civil, Une provision sur charges de 3.160 euros hors taxes et hors assurancesUne fiscalité de 2.283 euros,Un dépôt de garantie de 2.271 euros. 
Par actes de commissaires de justice délivrés le 10 octobre 2023, deux commandements de payer visant les clauses résolutoires des baux ont été délivrés au preneur d'avoir à payer dans le délai d'un mois :
S'agissant du bail commercial du 15 mars 2021 : la somme en principal de 11.320,23 euros,S'agissant du bail dérogatoire du 15 décembre 2021 : la somme en principal de 4.149,20 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, la SCI VELIZY COLI a fait assigner en référé la SAS AUDITION 26 afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit des baux des 15 mars 2021 et 15 décembre 2021
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux passé le délai d'un mois à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution, 


- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 44.607,12 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus, arrêtée au 31 janvier 2024, avec intérêts et pénalités de retard contractuellement dus, déduction faite des dépôts de garantie ; 
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation trimestrielle de 12.474,24 euros HT/HC depuis le 11 novembre 2023 au titre du bail commercial du 15 mars 2203 jusqu'à la libération effective des lieux, augmentée des charges dues au titre du bail, 
- condamner la locataire à lui payer une indemnité d'occupation trimestrielle d 4.783,92 euros HT/HC depuis le 11 novembre 2023 au titre du bail dérogatoire du 15 décembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, augmentée des charges dues au titre du bail,
-condamner la locataire à lui rembourser à titre provisionnel l'ensemble des frais engagés en raison de la procédure aux fins d'acquisition de la clause résolutoire, 
- condamner la locataire à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût des commandements de payer. 

La défenderesse n'est pas représentée. 

La décision a été mise en délibéré au 21 Mars 2024, prorogé au 05 Avril 2024 et prorogé une dernière fois au 16 Avril 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ".

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

S'agissant du bail commercial conclu le 15 mars 2021, les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce disposent "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

S'agissant du bail dérogatoire conclu le 15 décembre 2021, l'article 1224 du Code civil dispose que La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 
 
Les baux des 15 mars et 15 décembre 2021 stipulent dans leur article 18, qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer des 10 et 11 octobre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Les commandements de payer étant demeurés infructueux, les baux se sont trouvés résiliés de plein droit un mois après. 

L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ".

En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. 

Il y a lieu donc lieu de condamner la société AUDITION26 à payer à la SCI VELIZY COLI :
- au titre du bail conclu le 15 mars 2021, la somme provisionnelle de 32.182,13 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 31 janvier 2024,


- au titre du bail conclu le 15 décembre 2021, la somme provisionnelle de 12.424,99 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 31 janvier 2024.
Ces sommes seront augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

Les demandes relatives aux pénalités et intérêts de retard contractuellement dues s'analysent en l'application de clauses pénales susceptibles de réduction par le juge du fond. 
Il convient compte tenu de l'imprécision sur leur montant de dire n'y avoir lieu à référé sur ce point. 

Il ressort en outre du corps des conclusions que la SCI VELIZY COLI souhaite pouvoir conserver le montant des dépôts de garantie à titre indemnitaire. Ces dépôts de garantie représentent 18% des sommes dues à titre provisionnel au 31 janvier 2024 ce qui les rend susceptibles d'être qualifiées de manifestement excessives et donc d'être réduites par le juge du fond. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point 

Enfin, il convient de condamner la SAS AUDITION26 à payer à la SCI VELIZY COLI à titre provisionnel : 
-une indemnité d'occupation trimestrielle de 12.474,24 euros HT/HC depuis le 31 janvier 2024 au titre du bail commercial du 15 mars 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, augmentée des charges dues au titre du bail, 
- une indemnité d'occupation trimestrielle de 4.783,92 euros HT/HC depuis le 31 janvier 2024 au titre du bail dérogatoire du 15 décembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, augmentée des charges dues au titre du bail,


Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la SAS AUDITION 26, partie succombante, à payer à la SCI VELIZY COLI la somme de 1 .500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS AUDITION26, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de remboursement à titre provisionnel de " l'ensemble des frais engagés en raison de la procédure aux fins d'acquisition de la clause résolutoire ", qui d'une part n'est pas chiffrée et d'autre part doit être formulée au titre des dépens et de l'article 700. 








PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire des baux des 15 mars 2021 et 15 décembre 2021 et la résiliation de ces baux à la date du 11 novembre 2023 ;

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS AUDITION26 et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 2], 

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

CONDAMNONS la SAS AUDITION 26 à payer à la SCI VELIZY COLI la somme provisionnelle de 44.607,12 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS n'y avoir lieu à référés sur les demandes relatives à la conservation du dépôt de garantie l'indemnité de retard et le taux contractuel des intérêts de retard, 

CONDAMNONS la SAS AUDITION 26 à payer à la SCI VELIZY COLI à titre de provision, 
une indemnité d'occupation trimestrielle de 12.474,24 euros HT/HC depuis le 31 janvier 2024 au titre du bail commercial du 15 mars 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, augmentée des charges dues au titre du bail, une indemnité d'occupation trimestrielle de 4.783,92 euros HT/HC depuis le 31 janvier 2024 au titre du bail dérogatoire du 15 décembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, augmentée des charges dues au titre du bail,
CONDAMNONS la SAS AUDITION26 à payer à la SCI VELIZY COLI la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS AUDITION26 au paiement des dépens comprenant le coût des commandements de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART