Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 16 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
16 AVRIL 2024





N° RG 24/00098 - N° Portalis DB22-W-B7I-RZPM
Code NAC : 30B 

DEMANDERESSE

SCI CAP MERMOZ, société civile, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 809 277 585, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, 

Représentée par Me Sophie RIVIERE-MARIETTE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 275, avocat postulant et par Me Marc MANCIET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W 02, avocat plaidant,


DEFENDERESSES

CONSULTING ACADEMY, société par actions simplifiée à associé unique, inscrite au R.C.S MARSEILLE sous le n° 900 209 560, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège, 
adresse lieux loués : [Adresse 3] / [Adresse 2],

Non représentée 


OPKA INVEST, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S MARSEILLE sous le n° 842 239 675, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, 

Non représentée 


***




Débats tenus à l'audience du : 20 Février 2024

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 20 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mars 2024, prorogé au 05 Avril 2024 et prorogé une dernière fois au 16 Avril 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : 

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 15 mars 2023, la société CAP MERMOZ a consenti à la société CONSULTING ACADEMY la location de bureaux (lot A11) ainsi que deux emplacements de parking privatifs n° 35 et 36 au 1er sous-sol de l'immeuble situé [Adresse 3]-[Adresse 2].

La location était consentie moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes, hors charges et hors fiscalité avant toute indexation de 30.500 euros payable, TVA en sus, trimestriellement et d'avance, révisable de plein droit, à la date d'anniversaire du bail en fonction de l'évolution de l'indice des loyers d'activité tertiaire publié par l'INSEE.

Il était également prévu le paiement en même temps que chaque terme de loyer, d'une provision sur charges de 55,00 euros hors taxes/mètre carré/an réajustable chaque année, 

Par acte séparé du 17 mars 2023, la société OPKA INVEST s'est portée caution personnelle, solidaire et indivisible avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division envers le bailleur à concurrence d'un montant maximum équivalent à tout moment à six mois de loyer hors taxes/hors charges soit à la date de signature du bail le montant indicatif de 15.250 euros en garantie du paiement de toutes sommes (loyers, charges, impôts, accessoires, indemnités et pénalités quelconques etc) dues par le Preneur et exigibles au titre du bail le cas échéant prorogé en cas de tacite prolongation. 

Par acte extra judiciaire du 15 novembre 2023 la bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société CONSULTING ACADEMY (dénoncé à la société OPKA INVEST) portant sur la somme de 11.377,99 euros correspondant à l'échéance de loyer du 4 ème trimestre 2023 outre la somme de 1.137,79 euros au titre de la majoration contractuelle de 10%, les frais de procédure et le coût du commandement de payer tel que cela ressort du décompte joint au commandement. 

Les causes du commandement n'ayant pas été réglées intégralement dans le délai d'un mois, la société CAP MERMOZ a fait assigner en référé la société CONSULTING ACADEMY d'une part et la société OPKA INVEST d'autre part. 

Elle demande au juge des référés de : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail au 15 novembre 2023,
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner solidairement la locataire et la société OPKA INVEST à lui payer les sommes provisionnelles suivantes : 
le solde des causes du commandement : 3.132,49 euros,la taxe foncière 2023 : 1.852,93 euros,la pénalité contractuelle de 10% : 1.137,79 euros. une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2024 égale à deux fois le montant du loyer et provisions sur charges et hors taxes jusqu'à parfaite libération des locaux loués.
- dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, conformément à la clause 16.1 du bail
- condamner solidairement la société CONSULTING ACADEMY et OPKA INVEST à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- les condamner solidairement aux dépens qui comprendront ceux du commandement, ceux de la présente instance et les frais d'expulsion. 

L'affaire a été évoquée à l'audience du 20 février 2024. 

La SCI CAP MERMOZ a maintenu ses demandes ; 

Les défenderesses ne sont pas représentées. 

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024, prorogée au 16 avril 2024.


MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ".

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.


Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
 
Le bail stipule dans son article 31, qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 15 novembre2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 15 novembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ".

En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. 

Il y a lieu donc lieu de condamner la société CONUSLTING ACADEMY à payer à la société CAP MERMOZ la somme provisionnelle de 3.132,49 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés restant dus augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

La société CONSULTING ACADEMY sera également condamnée au paiement de la taxe foncière 2023 soit la somme de 1.852,93 euros. 

Les demandes au titre de l'indemnité forfaitaire et la conservation du dépôt de garantie s'analysent en l'application de clauses pénales susceptibles de réduction par le juge du fond. Compte-tenu de leur montant important au regard des sommes dues étant observé que le montant du dépôt de garantie est de deux fois la dette de la société CONSULTING , elles sont susceptibles d'être qualifiées de manifestement excessives. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. 

Enfin, il convient de condamner la société CONSULTING ACADEMY à payer à SCI CAP MERMOZ à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués. Le doublement du loyer s'analysant en une clause pénale, il n'y a pas lieu à référé sur ce point pour les mêmes raisons qu'exposées au titre des demandes relatives à l'indemnité forfaitaire et la conservation du dépôt de garantie. 


Sur les demandes dirigés à l'encontre de la Société OPKA INVEST

La société OPKA INVEST s'est portée caution solidaire des engagements de la société CONSULTING ACADEMY par acte du 17 mars 2023. 
Elle sera condamnée solidairement au paiement des sommes dues dans la limite de six mois de loyer hors taxes et hors charges. 

 
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner solidairement la société CONSULTING ACADEMY et la société OPKA INVEST aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 









PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 15 mars 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 15 décembre 2023,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS CONSULTING ACADEMY et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés et consistant en des bureaux lot A11 et deux emplacements de parking privatifs numéro 35 et 36 au 1er sous-sol de l'immeuble situé [Adresse 3] [Adresse 2], 

DISONS n'y avoir lieu à astreinte, 

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

CONDAMNONS solidairement la SAS CONSULTINS ACADEMY et la SARL OPKA INVEST à payer à la SCI CAP MERMOZ les sommes provisionnelles suivantes :

3.132,49 euros au titre du solde des causes du commandement, 1.852,93 euros au titre de la taxe foncière 2023 ;
DISONS n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts, 

DISONS n'y avoir lieu à référé s'agissant du surplus des demandes. 

CONDAMNONS solidairement la société CONSULTING ACADEMY et la société OPKA INVEST à payer à la SCI CAP MERMOZ à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 1er jnavier 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,

RAPPELONS que la société OPKA INVEST ne pourra être solidairement tenue au-delà d'une somme équivalente à six mois de loyer hors taxes et hors charges,








CONDAMNONS solidairement la société CONSULTING ACADEMY et la société OPKA INVEST à payer à la SCI CAP MERMOZ la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement la société CONSULTING ACADEMY et la société OPKA INVEST au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
 
Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART