Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 17 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 17 AVRIL 2024



N° 2024/205





N° RG 22/04112



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJCT4







[V] [H] épouse [X]



[P] [X]





C/



[B] [N]



[Z] [D] épouse [N]



[K] [N]



























Copie exécutoire délivrée le : 





à : 



Me Thimothée JOLY





Me Gervais GOBILLOT



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 15 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03257.





APPELANTS



Madame [V] [H] épouse [X]

née le 04 Mai 1966 à [Localité 9] (83), demeurant [Adresse 1] (MAROC)



Monsieur [P] [X]

né le 20 Janvier 1967 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 1] (MAROC)



représenté par Me Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Monsieur [B] [N]

pris en sa qualité de caution solidaire

né le 17 Août 1951 à [Localité 7] (06), demeurant [Adresse 2]



Madame [Z] [D] épouse [N]

née le 13 Octobre 1952 à [Localité 6] (GUINEE), demeurant [Adresse 2], prise en sa qualité de caution solidaire



Madame [K] [N]

née le 06 Mai 1980 à [Localité 7] (06), demeurant [Adresse 3]



représentés par Me Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



M.et Mme [X] ont consenti à Mme [K] [N], le 12 septembre 2012, un contrat de bail d'habitation principale d'un appartement dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], sis au [Adresse 4], dont ils sont propriétaires. 

Le bail a été consenti pour une durée de trois ans à compter du 15 octobre 2012 moyennant un loyer mensuel de 760 euros outre 120 euros de charges mensuelles. 

Il a été stipulé une indexation annuelle du loyer calculée sur la base de l'indice de référence des loyers publié par l'lNSEE du 2e trimestre 2012 s'élevant à 122,96. 

La somme de 760 euros a été versée à titre de dépôt de garantie. 



A la garantie du paiement des loyers et charges, M. [B] [N] et Mme [Z]

[N] née [D] se sont portés caution. 



Le 6 mars 2017, les époux [X] ont fait délivrer un commandement de payer la somme de 2 380,76 euros au titre des loyers impayés, ce commandement, visant la clause résolutoire. Parallèlement, Mme [K] [N] a engagé une action devant le tribunal d'instance de GRASSE en réparation des dommages qu'elle subissait du fait de l'indécence des lieux loués. 



Mme [K] [N] a quitté les lieux le 17 septembre 2018. 

Un procès-verbal de constat en présence de la locataire était dressé le 17 septembre 2018 à la demande des époux [X].



Par jugement du tribunal d'instance de GRASSE en date du 17 juillet 2018, il a été alloué des

dommages et intérêts à hauteur de 10 256,40 euros à Mme [K] [N] au titre de son préjudice de jouissance.



Par actes d'huissier en date des 25 juillet 2020 et 13 août 2020, M. et Mme [X] ont assigné Mme [K] [N], M. [B] [N] et Mme [Z] [N] née [D] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de GRASSE afin de les voir condamner conjointement et solidairement au paiement de : 

- la somme de 11 110,39 euros au titre de l'arriéré locatif suivant décompte arrêté au 17 septembre 2018 ;







- la somme de 1 340,00 euros au titre des frais de réparation locative outre la somme de 337,00 euros au titre du remplacement d'un appareil électroménager dégradé ; 

- la somme de 2 000 euros pour résistance abusive sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil,

- la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 juillet 2017 et sa dénonce du 3 août 2017.

Par jugement rendu le 15 février 2022, le Tribunal a :

REJETTE la fin de non-recevoir fondée sur l'autorité de la chose jugée ;

DEBOUTE M. et Mme [X] de leur demande de paiement au titre des arriérés de loyers ;

DEBOUTE M. et Mme [X] de leur demande de paiement au titre des frais de remise en état du logement et de remplacement des appareils électroménager ;

DEBOUTE M. et Mme [X] de leur demande de paiement d'une indemnité de 2000 euros pour résistance abusive ;

CONDAMNE M.et Mme [X] à payer à Mme [K] [N] la somme de 1760,55 euros, en ce compris le dépôt de garantie de 760 euros, outre intérêts au taux légal à compte du 17 septembre 2018 date de libération des lieux loués.

CONDAMNE M.et Mme [X] à payer Mme [K] [N] la somme de 2 338,10 euros a titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE M.et Mme [X] à verser aux défendeurs, pris ensemble et solidairement, la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de 1`instance et de ses suites ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions

de l'article 514 du code de procédure civile.



Par déclaration au greffe en date du 21 mars 2022, M.et Mme [X] ont interjeté appel de cette décision.



Ils sollicitent :

RECEVOIR M. et Mme [X] en leur appel et le dire bien fondé ; 

 

REFORMER le jugement déféré en toutes ses dispositions, excepté en ce que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée ; 

 

Statuant à nouveau, 

 

DEBOUTER Mme [K] [N], M. [B] [N] et Mme [Z] [D] EPOUSE [N] de leurs entières demandes, fins et conclusions ; 

 

CONDAMNER solidairement Mme [K] [N], M. [B] [N] et Mme [Z] [D] EPOUSE [N] au paiement de la somme de 11 110,39 € au titre de l'arriéré locatif suivant décompte arrêté au mois de novembre 2018, date du départ de la locataire ; 

 

CONDAMNER solidairement Mme [K] [N], M. [B] [N] et Mme [Z] [D] EPOUSE [N] au paiement de la somme de 1 340 € au titre des réparations, outre la somme de 337 € au titre du changement d'une partie de l'électroménager dégradé ; 

 

CONDAMNER Mme [K] [N] au paiement de la somme de 2.000 € pour résistance abusive ; 

 

CONDAMNER solidairement Mme [K] [N], M. [B] [N] et Mme [Z] [D] EPOUSE [N] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juillet 2017 et sa dénonce du 3 août 2017. 

 

A l'appui de leur recours, ils font valoir :

-qu'ils versent aux débats un décompte détaillé de l'arriéré locatif non valablement contesté,

-qu'il est logique que les quittances n'aient pas été établies en raison de la dette locative, de sorte que les intimés ne subissent aucun préjudice à ce titre,

-que pour les années 2014 2015 des régularisations de charges ont été opérées,

-que le locataire ne payait pas les provisions pour charges,

-que le premier juge a soulevé d'office la prescription, ce qu'il ne pouvait faire,

-que la prescription n'est pas triennale mais quinquennale les dispositions de la loi du 27 mars 2014 n'étant pas rétroactives,

-que les paiements partiels sont interruptifs de prescription, 

-que les intimés ne peuvent soulever pour la première fois en cause d'appel la prescription, 

-qu'ils justifient du paiement de la taxe d'ordures ménagères,

-qu'il résulte de l'état des lieux de sortie que les murs de la véranda doivent être repeints, 

-que le dispositif du jugement du 17 juillet 2018 ne tranche pas la question de la dette locative qu'il n'y a donc pas autorité de la chose jugée, 



Les consorts [N] concluent :

Infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'exception de l'autorité de la chose jugée ; 

 

Dire et juger qu'au vu du jugement rendu le 17 juillet 2018, les époux [X] ont abandonné toute dette locative antérieure au 22 mai 2018 ; 

 

Confirmer en toutes autres dispositions le jugement déféré ; 

 

Débouter en conséquence les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

 

Les condamner à verser à : 

 

Mme [K] [N] la somme de 2123,62 € en restitution d'un trop perçu de loyers et de charges, et du dépôt de garantie ; 

 

Mme [K] [N] la somme de 2 338,10 € en réparation de son préjudice lié au refus de délivrance des quittances de loyers ; 



Ajoutant, 

 

Condamner les époux [X] à verser aux intimés pris solidairement la somme de 3.000 € à 

titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 

700 du Code de procédure civile ; 

 

Les condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître Gervais GOBILLOT, Avocat sur ses offres de droit. 



Ils soutiennent :

-que par l'effet de la loi du 27 mars 2014 toute dette locative antérieure au 27 mars 2017 est définitivement prescrite, 

-que les assignations étant des 25 juillet et 13 août 2020, les causes du commandement du 6 mars 2017 sont prescrites,

-que la fin de non recevoir tirée de la prescription peut être soulevée en tout état de cause comme ne tombant pas sous le coup des dispositions d le'article 564 du code de procédure civile,

-que l'argument tiré de paiements partiels de la dette est inopérant, le commandement du 6 mars 2017 venant démentir le fait que les versements accomplis au fur et à mesure sont venus s'imputer sur une dette antérieure,

-que le jugement a parfaitement retenu que les bailleurs ne justifient pas du paiement de la taxe d'ordures ménagères, couverte par les provisions sur charges,

-que la locataire est créancière selon le décompte de la créance locative de la somme de 2 132,62€, et non 1760,55€ comme retenu par le jugement entrepris,

-que la locataire a été privée des allocations de la CAF en raison du refus par les bailleurs de lui délivrer les quittances de loyers,

-que la question de l'arriéré des loyers était dans les débats qui ont donné lui au jugement du 17 juillet 2018 fusse implicitement, de sorte qu'il ne peut être examiné que postérieurement au 22 mai 2018 (date des débats).











L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2024.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur l'autorité de la chose jugée



Il résulte de l'article 1355 du code civil que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité.



En l'espèce, les conclusions récapitulatives n°2 des bailleurs dans le cadre de la procédure engagée par leur locataire aux fins de les voir condamner à indemniser son préjudice de jouissance ne comporte aucune demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré du loyer mais se contentent de solliciter des dommages et intérêts et le constat de ce que la locataire n'a pas réglé sa part de loyer.



Le premier juge a parfaitement rappelé que les demandes de 'donner acte', 'dire et juger' ou 'constater' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.



Ainsi, le jugement du 17 juillet 2018, sur la dette locative, relève que les bailleurs, qui 'n'ignorent manifestement pas devoir indemnisation au regard de leur obligation de délivrance d'un logement décent et de garantie d'une jouissance paisible du locataire, ne demandent pas condamnation à paiement de l'arriéré', sans pour autant considérer que les bailleurs ont renoncé à leur créance locative, ce qu'ils n'ont pas fait, de sorte que c'est à jute titre que le premier juge a considéré, que ce jugement ne tranchait pas, dans son dispositif, la demande des bailleurs en paiement de la dette locative et a rejeté la fin de non recevoir fondée sur l'autorité de la chose jugée.





Sur le paiement des loyers



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé notamment de payer les loyers et les charges récupérables aux termes.



L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



La locataire et ses cautions ayant versé aux débats en première instance un décompte manuscrit pour contester celui des bailleurs, reprenant les sommes portées au débit et celles portées au crédit du compte locataire à compter du 1er août 2017 et indiquant en caractères majuscules 'PRESCRIPTION DES LOYERS ANTERIEURS A 2017", c'est à juste titre que le premier juge a examiné ce moyen tiré de la prescription, qui n'a pu échapper aux bailleurs qui ont inévitablement étudié les pièces adverses.



La loi du 6 août 2015 a ajouté que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014 date d'entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014.



Retenant que l'acte d'assignation ayant interrompu la prescription triennale a été signifié le 25 juillet 2020, c'est valablement que le premier juge a jugé les loyers et charges impayés antérieurement au 25 juillet 2017 prescrits, soit la somme de 4 278,04€, les règles d'imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes ne faisant pas obstacle à la prescription.



Il résulte du décompte versé aux débats que sur la période du 1er août 2017 à la date de libération des lieux, le montant des loyers est de 12 854,25€ en ce compris les frais de commandement ainsi que la taxe des ordures ménagères des 25 octobre 2017 et 9 novembre 2018, déduction faite de la somme de 2100€ au titre des réparations locatives.



Parallèlement, le montant des sommes portées au crédit du compte locataire est de 13 391€ en ce compris une annulation de commission, les versements de l'allocation personnalisée au logement, les paiements effectués par la locataire et le remboursement du dépôt de garantie, soit un solde créditeur de 1073,50€ en faveur de la locataire.



Il résulte des pièces versées aux débats que les bailleurs justifient par les avis d'imposition pour 2017 et 2018 du montant de la taxe d'ordures ménagères pour ces deux années, de sorte que le jugement est infirmé en ce qu'il n'a pas retenu ces sommes à la charge de la locataire, d'autant que le bail du 12 septembre 2012, qui prévoit un loyer mensuel de 760€, outre 120€ de provision sur charges, comporte en clause particulière, selon laquelle la taxe d'ordures ménagères est à la charge de la locataire, ce qui établit que cette taxe n'est pas contractuellement incluse dans les provisions pour charges.



En revanche, il n'est effectivement pas justifié d'un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié postérieurement à celui signifié le 6 mars 2017, dont le coût inscrit dans le compte locataire le 15 mars 2017 est prescrit, de sorte qu'il convient d'ajouter au solde créditeur en faveur de la locataire la somme de 274,92€ soit de condamner les bailleurs à payer à cette dernière la somme de 1312,42€ avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2018 date de libération des lieux loués.





Sur les réparations locatives



Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



Les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.



L'état des lieux d'entrée étant taisant sur la véranda et l'état des lieux de sortie relevant que les murs de la véranda sont revêtus d'une espèce de stucco couleur rose en état d'usage, avec quelques petites taches disséminées, ce qui n'est pas de nature à établir que ces murs sont abîmés et nécessitent d'être remis en état comme l'allèguent les bailleurs, c'est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande, d'autant que le devis en date du 7 novembre 2018 versé aux débats, qui dans l'absolu est suffisant sans qu'il soit besoin de produire une facture acquittée, concerne le salon et pas la véranda.



En outre, l'état des lieux de sortie, s'il note que la plaque de cuisson fonctionne mais n'est pas nettoyée et que le four est très sale, ne constate pas que le four dysfonctionne, ni ne fait état d'une hotte aspirante, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a débouté les bailleurs de leur demande indemnitaire à ce titre également.





Sur la demande de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la locataire



Il ressort de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.



Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.



Il n'est pas contesté que la suspension par la CAF du versement de l'allocation logement de février à septembre 2018 résulte du défaut de fourniture de quittance de loyers.



Il résulte du décompte qu'en décembre 2017 et janvier 2018 la locataire n'a pas payé le loyer résiduel restant à sa charge après règlement de la CAF de 309€ par mois, puis qu'elle n'a fait que des règlements partiels ne couvrant pas sa part résiduel de loyer même à défaut de règlement par la CAF des allocations logement, de sorte que le refus par les bailleurs de lui transmettre une quittance de loyer se justifie et ne saurait constituer une faute génératrice d'un préjudice ouvrant droit à dommages et intérêts.



Le jugement est réformé sur ce point et la locataire déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.





Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs pour résistance abusive de la locataire et de la locataire pour procédure abusive des bailleurs



L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, les bailleurs ne justifient pas de la résistance abusive qu'ils invoquent d'autant qu'ils ne versent aux débats aucune mise en demeure des intimés qui n'ont eu connaissance de leurs demandes que par les assignations en 2020 plus de deux ans après la libération des lieux, de sorte que le premier juge est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande.



Par ailleurs, les intimés ne justifient pas davantage du caractère abusif de l'appel, qui a, en partie, fait droit aux demandes des appelants, de sorte qu'ils seront également déboutés de leur demande indemnitaire.





Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [X] sont condamnés aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME le jugement rendu le 15 février 2022 par le Tribunal judiciaire de GRASSE, juge des contentieux de la protection,





SAUF en ce qu'il a :



CONDAMNE M.et Mme [X] à payer à Mme [K] [N] la somme de 1760,55 euros, en ce compris le dépôt de garantie de 760 euros, outre intérêts au taux légal à compte du 17 septembre 2018 date de libération des lieux loués.



CONDAMNE M.et Mme [X] à payer Mme [K] [N] la somme de 2 338,10 euros a titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;





Statuant à nouveau,





CONDAMNE M.et Mme [X] à payer à Mme [K] [N] la somme de 1312,42 euros, en ce compris le dépôt de garantie de 760 euros, outre intérêts au taux légal à compte du 17 septembre 2018 date de libération des lieux loués,





DEBOUTE Mme [N] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, 





Y ajoutant,





DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,





DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,





CONDAMNE M. et Mme [X] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me GOBILLOT, avocat.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT