Cour d'Appel · Chambre 3 A — 15 avril 2024

MINUTE N° 24/196





























Copie exécutoire à :



- Me Mathilde SEILLE

- Me Stephanie ROTH





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 15 Avril 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/02531 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IDLY



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de Mulhouse





APPELANT :



Monsieur [O] [N] 

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/3421 du 10/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représenté par Me Mathilde SEILLE, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉ :



Monsieur [E] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Stephanie ROTH, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 29 janvier 2024, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M.BIERMANN









ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par acte sous seing privé du 7 mai 2021, M. [E] [J] a consenti à M. [O] [N] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à Mulhouse moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé à la somme de 600 euros, outre 40 euros de provision sur charges.



En raison de loyers impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire le 5 août 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail portant sur la somme totale de 5 917,72 euros (5 780 euros au titre des loyers impayés et 157,72 euros au titre du coût de l'acte).



Par acte d'huissier délivré le 14 février 2023, M. [J] a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mulhouse, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location signé le 7 mai 2021 et en conséquence constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail,



- juger résilier le bail entre les parties,



- ordonner l'expulsion de M. [O] [N] du logement qu'il occupe sans droit ni titre ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d'avoir à quitter les lieux,



- condamner M. [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer courant et des charges du contrat résilié, soit 640 euros, avec indexation annuelle, à compter du prononcé du jugement à intervenir et jusqu'à libération des lieux,







- condamner M. [N] au paiement de la somme de 7 914 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation et sur la somme de 5 760 euros à compter du 5 août 2022,



- condamner M. [N] en deniers et quittances au montant des loyers dus pour la période échue entre février 2023, date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec intérêts de droit à compter du jugement,



- condamner M. [N] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, avec les intérêts de droit à compter du jour de l'assignation,



- dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d'intérêts au taux légal par application des dispositions de l'article L 1343-2 du code civil,



- condamner M. [N] aux frais et dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer du 5 août 2022.



À l'audience du 5 mai 2023, le demandeur a repris les termes de son acte introductif d'instance et maintenu ses prétentions, précisant que le locataire n'avait pas repris les paiements.



Régulièrement assigné à étude, M. [N] n'était pas présent, ni représenté à l'audience.





Par jugement réputé contradictoire du 9 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :



- déclaré recevable la demande en résiliation du bail de M. [J],



- constaté que le bail consenti à M. [N] par M. [J] le 7 mai 2021, portant sur le logement sis à [Adresse 2], se trouve résilié par l'effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 6 octobre 2022,



- en conséquence, ordonné à M. [N] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous bien de son chef,



- dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux 2 mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,



- fixé au montant du loyer et des charges en cours soit 640 euros, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [N] à M. [J], au paiement de laquelle il sera condamné 



à compter du 6 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux,



- condamné M. [N] à payer à M. [J] la somme de 7 914 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges ou d'indemnités d'occupation arrêtée au mois de février 2023 (terme de février inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022 sur la somme de 5 760 euros à compter du 14 février 2023 sur le surplus,



- rejeté la demande d'astreinte,



- condamné M. [N] à payer à M. [J] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- ordonné la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 1343-2 du code civil,



- condamné M. [N] aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 5 août 2022,



- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.



M. [N] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration du 29 juin 2023.



Par ordonnance du 30 août 2023, l'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile.





Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 24 novembre 2023, M. [N] demande à la cour de :



- déclarer l'appel recevable et bien fondé,



Y faisant droit,



- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



A titre subsidiaire, 



- accorder à M. [N] les plus larges délais de paiement,



En tout état de cause, 



- débouter la partie adverse de sa demande en rectification d'erreur matérielle ainsi que de l'ensemble de ses fins et prétentions,



- condamner la partie adverse aux entiers frais et dépens.



M. [N] fait valoir que le logement loué est insalubre, ce qui explique le règlement partiel du loyer au titre de l'exception d'inexécution.



L'appelant soutient que le montant de l'arriéré de loyers dont fait état le bailleur n'est pas juste dans la mesure où des versements en liquide, effectués à la demande expresse du bailleur, n'ont pas été comptabilisés et que le montant de la dette s'élevait à la somme de 5 762 euros à la date du 1er août 2023.



M. [N] explique qu'il envisage de déménager mais que ses recherches sont difficiles du fait de sa situation professionnelle précaire. Il indique percevoir le revenu de solidarité active d'un montant de 451,72 euros par mois, compte tenu d'une retenue mensuelle de 75 euros, et avoir de nombreuses dettes auprès du trésor public, de la banque et de sa famille. Il précise également qu'il reçoit sa fille de 7 ans un week-end sur deux et pendant une partie des vacances scolaires.



Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 12 janvier 2024, M. [J] demande à la cour de :



- rejeter l'appel de M. [N] comme étant mal fondé,



- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mulhouse le 09 juin 2023,



- ordonner la rectification du jugement s'agissant de l'erreur matérielle contenue en page 4 du jugement, comme suit :

 

remplacer la mention « fixe au montant loyer et des charges en cours, soit 640 € avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [N] [O] à M. [J] [E], au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 06 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux » 

 

Par la mention : 

« fixe au montant loyer et des charges en cours, soit 640 € avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [N] [O] à M. [J] [E], au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 06 octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux » 



- condamner M. [N] à payer à M. [J] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel,



- condamner M. [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ceux compris le coût du commandement de payer du 05 août 2022.



M. [J] fait valoir que les allégations du locataire sur l'état du logement sont contestées et non démontrées.



L'intimé indique que la clause résolutoire doit produire son plein effet au vu des nombreux loyers impayés, que M. [N] reconnaît à hauteur de 5 762 euros, outre le fait que le locataire n'a jamais justifié de la souscription d'une assurance au titre des risques locatifs.



M. [J] soutient que le dispositif du jugement déféré est affecté d'une erreur matérielle en ce que l'indemnité d'occupation a été fixée à compter du 6 octobre 2023 au lieu du 6 octobre 2022, date à laquelle le bail se trouvé résilié par l'effet du jeu de la clause résolutoire.



Concernant l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, M. [J] affirme que M. [N] échoue à démontrer que le montant retenu par le premier juge serait erroné et qu'il est inexact d'indiquer que des versements n'auraient pas été comptabilisés par le bailleur.



L'appelant s'oppose à l'octroi de délais de paiement, faisant valoir que le locataire ne propose aucun plan d'apurement du passif locatif, qu'il ne justifie d'aucune démarche pour retrouver un nouveau logement et qu'il ne s'est pas présenté au rendez-vous proposé par le service chargé du diagnostic social et financier préalable à toute demande d'expulsion.



Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile.



L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 29 janvier 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur la rectification d'erreur matérielle :



L'alinéa premier de l'article 462 du code de procédure civile dispose : « Les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande ».



Seules les erreurs matérielles sont susceptibles de rectification. Ainsi, cette réparation doit seulement conduire à rétablir l'exacte pensée du juge et ne peut remettre en cause l'autorité de la chose jugée attachée à la décision. Le juge ne peut donc, sous couvert de rectification, modifier les droits et obligations des parties tels qu'ils résultent de la décision, et se livrer à une nouvelle appréciation de la cause.







En l'espèce, le jugement déféré mentionne dans sa motivation, sous le paragraphe « sur l'indemnité d'occupation » que M. [N] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 6 octobre 2022 et le condamne, dans le dispositif du jugement, au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 6 octobre 2023.



Le jugement se trouve effectivement affecté d'une erreur matérielle, puisque le bail est résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 6 octobre 2022 et que M. [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.



Il convient dès lors, par application de l'article 462 du code de procédure civile, de rectifier ladite erreur dans les termes du dispositif.





Sur la clause résolutoire, l'exception d'inexécution et ses conséquences :



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer.



En application des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et ainsi que relevé par le premier juge, le bail liant les parties comprend une clause résolutoire dont l'acquisition a été activée par la délivrance d'un commandement de payer délivré le 5 août 2022 et demeuré infructueux.



Le non-paiement de l'intégralité des loyers dans le délai de deux mois de ce commandement n'est pas contesté par M. [N] qui invoque néanmoins le bénéfice d'une exception d'inexécution à raison du caractère insalubre du logement.



En vertu de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



La preuve de l'exception d'inexécution est à la charge de la partie qui l'invoque.



En l'espèce, M. [N] produit deux photographies (pièce n° 6) des toilettes et de la cuisine de l'appartement.



Cependant, ces photographies ne permettent nullement d'établir l'état d'insalubrité du logement, la présence d'un insecte sur le plan de travail de la cuisine étant insuffisant pour établir la réalité d'un état d'insalubrité imputable au bailleur.



Par ailleurs, le bailleur produit plusieurs photographies de l'appartement dont il ressort un parfait état de propreté.



Dès lors, l'appelant n'est nullement fondé à se prévaloir d'une exception d'inexécution l'affranchissant de son obligation de régler le loyer et les charges locatives courantes.



Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail du fait de l'acquisition de la cause résolutoire, ainsi qu'au titre de l'expulsion.





Sur la dette locative :



M. [N] conteste le montant de sa dette locative, faisant valoir qu'elle s'élevait à la somme de 5 762 euros à la date du 1er août 2023, compte tenu de versements en espèces qu'il a effectués et qui n'ont pas été comptabilisés par le bailleur.



L'article 1353 alinéa 2 du code civil dispose que celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction.



En l'espèce, l'appelant ne justifie pas des versements en espèces qu'il déclare avoir effectués.



En outre, le décompte établi par ses soins (annexe 1) est en lui-même dénué de toute force probante.



Aucune pièce du dossier ne permet d'établir que des versements effectués par M. [N], directement ou par l'intermédiaire de la caisse d'allocations familiales, n'auraient pas été comptabilisés par le bailleur.



Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé sur la condamnation du locataire au titre de la dette locative, des intérêts et de l'indemnité d'occupation.





Sur l'octroi de délais de paiement :



L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce, M. [N] justifie percevoir le revenu de solidarité active d'un montant mensuel de 451,72 euros.



Il déclare travailler ponctuellement et produit un contrat de travail à durée déterminée non signé, pour la période du 28 juin 2023 au 2 septembre 2023, qui fait mention d'une rémunération brute mensuelle de 1 800 euros.



Il indique également avoir de nombreuses dettes notamment auprès du trésor public, de la banque et de sa famille.



Au vu de ses ressources actuelles constituées par le seul revenu de solidarité active, M. [N] n'est pas en capacité d'apurer sa dette locative d'un montant de 7 914 euros (arrêté au mois de février 2023) voire une part substantielle de cette dette dans le délai légal de deux ans, ce qui supposerait de prévoir des mensualités d'environ 330 euros par mois, que l'appelant ne peut manifestement pas supporter.

Dès lors, la demande de délais sera rejetée.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.



Partie perdante, M. [N] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,



Rectifie le jugement rendu le 9 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse dans l'instance enrôlée sous le numéro RG 23/00410,



Dit qu'il convient de remplacer les dispositions suivantes du dispositif :



« FIXE au montant du loyer et des charges en cours, soit 640 (six cent quarante) euros, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [N] [O] à M. [J] [E], au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 6 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux »



Par les dispositions suivantes :



« FIXE au montant du loyer et des charges en cours, soit 640 (six cent quarante) euros, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [N] [O] à M. [J] [E], au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 6 octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux »



Dit qu'il sera fait mention de cette rectification en marge de la minute du jugement déféré et des expéditions qui en seront délivrées,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Rejette la demande de délais de paiement de M. [O] [N],



Condamne M. [O] [N] à payer à M. [E] [J] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [O] [N] aux dépens de l'instance d'appel.





Le Greffier La Présidente