Cour d'Appel · Chambre 3 A — 15 avril 2024

MINUTE N° 24/200





























Copie exécutoire à :



- Me [R] [G]

- Me Loïc RENAUD





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 15 Avril 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/02685 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IDUB



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de Guebwiller





APPELANT :



Monsieur [K] [V] 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉE :



S.A.R.L. [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Loïc RENAUD, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 29 janvier 2024, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M.BIERMANN



ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du 

code de procédure civile.

- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Par acte en date du 1er janvier 2003, Monsieur [P] [H] a donné à bail à Monsieur [K] [V] et Madame [X] [V] solidairement un appartement de trois pièces n° A2 situé [Adresse 1], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 369 euros et d'une avance sur charges de 7,60 euros.

Selon convention d'occupation temporaire en date du 7 mars 2008, le Trésorier payeur général du département du Haut-Rhin, agissant au nom de l'Etat, assisté de l'Office National des Forêts ont autorisé la Sarl Le Poney Parc en qualité de bénéficiaire, représentée par son gérant Monsieur [H], à occuper l'immeuble consistant en une surface de 14,32 hectares de la parcelle forestière 29 de la forêt domaniale de la Harth Nord sur le ban communal de [Localité 2], destinée en partie à l'usage des sports équestres et des loisirs, dont 4,95 hectares partiellement sur bâtis, ouvert au public, ont autorisé le maintien sur le terrain concédé des bâtiments existants, qui restent la propriété du bénéficiaire, consistant en 3 bâtiments de logement, un bâtiment de chambre d'hôtes, un bâtiment d'auberge-restaurant et de deux baraquements abritant un puit d'eau potable, une pompe électrique et un transformateur, l'Etat autorisant également le bénéficiaire à construire un abri à foins et un garage avec remise. La convention a été conclue pour une durée de dix-huit ans prenant effet le 1er janvier 2008.

Par acte du 4 mai 2021, la Sarl [Adresse 1] a fait signifier à Monsieur [K] [V] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 31 décembre 2021, fondé sur le fait que la société souhaite créer un logement de fonction afin qu'une personne de sa société demeure sur place en permanence et puisse intervenir dans le cadre de la gestion locative.

Par acte du 2 novembre 2021, Monsieur [K] [V] a assigné la Sarl Le Poney Parc devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller, aux fins de voir annuler le congé et de voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de 930 euros au titre du remboursement des appels de provisions sur charges sur cinq ans et la somme de 1 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



La Sarl [Adresse 1] a conclu au rejet des demandes et a sollicité résiliation du bail, expulsion du locataire sous astreinte, condamnation du demandeur au paiement d'une indemnité d'occupation révisable de 450 euros à compter du 31 décembre 2021, au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par jugement du 9 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller a :

-validé le congé délivré le 4 mai 2021, à effet du 31 décembre 2021, portant sur le bail liant la Sarl Le Poney Club à Monsieur [K] [V],

-constaté que par la suite de la cessation du bail sous l'effet de ce congé, le locataire occupe sans droit ni titre le logement sis à [Localité 2],

-ordonné la libération des lieux anciennement loués et, à défaut d'exécution spontanée, l'expulsion de la personne locataire ainsi que des occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et la possibilité de transporter et d'entreposer les meubles meublants,

-condamné la personne locataire à payer en deniers ou quittances au bailleur :

-la somme mensuelle de 450 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 31 décembre 2021 jusqu'à complète libération de l'objet du bail,

-la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-rejeté les demandes plus amples et contraire de révision indemnitaire, d'astreinte de frais et au titre des charges,

-rappelé l'exécution provisoire des entières dispositions,

-condamné la personne locataire aux dépens.



Monsieur [K] [V] a interjeté appel de cette décision le 11 juillet 2023.



Par ordonnance du 30 août 2023, l'affaire a été fixée à bref délai conformément aux dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.



Par écritures notifiées le 25 janvier 2024, Monsieur [K] [V] a conclu à l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

-constater le défaut de qualité à agir de la société [Adresse 1] quant à la gestion locative de l'appartement de Monsieur [V],

-constater que le congé délivré n'est fondé sur aucun motif légitime ni sérieux,

-constater que la société Le Poney Parc n'a pas communiqué à Monsieur [V] le décompte de charges par nature ainsi que le mode de répartition,

En conséquence,

-déclarer le congé délivré par la société [Adresse 1] à Monsieur [V] nul et de nul effet,

-rejeter toutes prétentions de la société Le Poney Parc,

-condamner la société [Adresse 1] à payer à Monsieur [V] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

-condamner la société Le Poney Parc à payer à Monsieur [V] la somme de 930 euros au titre du remboursement des appels de provision pour charges,

-condamner la société [Adresse 1] à payer à Monsieur [V], outre les entiers frais et dépens de première instance et d'appel, la somme globale de 3 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à savoir 1 150 euros pour la première instance et 2 000 euros pour la procédure d'appel.



Il fait valoir que l'intimée ne justifie pas que Monsieur [H] disposait initialement d'une délégation et que la société Le Poney Parc lui aurait succédé en tant qu'exploitante du domaine ; que les activités concédées par l'Etat sont strictement limitées et ne comprennent pas l'activité de bailleur, mais uniquement des activités de loisirs et la mise à dispositions de gîtes ruraux ; que la sous-location est expressément interdite ; que la société n'ayant pas qualité pour lui louer le logement ne disposait pas du pouvoir de délivrer congé ; que le congé n'est pas valable, les gîtes ruraux n'étant pas régis par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Il soutient que l'intimée ne démontre pas le caractère légitime et sérieux du congé, en ce qu'un salarié de la société, qui dispose de plus d'une vingtaine d'appartements, occupe déjà un logement dans les lieux ; que depuis le début de la procédure, plusieurs autres logements ont été libérés.



Il maintient qu'il est fondé à obtenir remboursement des provisions sur charges, d'un montant mensuel de 25 euros, qui n'ont pas fait l'objet d'une régularisation annuelle ; qu'il est régulièrement assuré pour le logement, ce dont il ne lui a jamais été demandé de justifier avant le 18 octobre 2023 ; qu'il a installé des caméras à la suite d'un cambriolage en 2019.

Il relève que l'écurie du domaine n'est pas exploitée par l'intimée, mais par une Sarl Ecurie du Poney Parc ; que la mauvaise foi de l'intimée lui cause un important préjudice moral, ce d'autant qu'un constat d'huissier a été dressé chez lui en son absence et sans son autorisation.



Par écritures notifiées le 26 janvier 2024, la Sarl Le Poney Parc a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.

Subsidiairement, elle sollicite que soit prononcée la résiliation du bail aux torts de Monsieur [V] et demande en tout état de cause condamnation de ce dernier aux entiers dépens de la procédure, ainsi qu'à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu'elle vient aux droits de Monsieur [H], qui bénéficiait d'une convention d'occupation de la forêt domaniale de la Harth du 1er janvier 1990 au 31 décembre 2007 ; que Monsieur [H] a constitué la société pour exploiter un restaurant, une buvette et un parc de loisirs autour des poneys, ainsi que de louer des appartements meublés et non meublés ; que l'Etat a consenti à la société une convention d'occupation temporaire le 1er janvier 2008 ; que parmi les activités de loisir à promouvoir figurent les gîtes ruraux.

Elle fait valoir que la liste des activités autorisées à l'article 2 de la convention d'occupation temporaire n'est pas exhaustive et évoque non seulement les gîtes ruraux donnés en location, mais également trois bâtiments de logements ; qu'elle est donc habilitée à gérer les appartements, donc de signer et dénoncer des baux.

Sur le caractère sérieux et légitime du congé, elle fait valoir que l'appelant ne conteste pas la nécessité pour elle de disposer d'un logement permettant la présence constante d'un de ses employés ; que le logement occupé par l'appelant est à un endroit stratégique pour la surveillance du parc ; que la personne invoquée par Monsieur [V] comme occupant déjà cette fonction n'est pas son employé et qu'elle n'a pas à justifier le choix du logement de Monsieur [V] par rapport à d'autres, moins bien placés stratégiquement.



Elle précise que le bail consenti à Monsieur et Madame [V] par Monsieur [H] s'inscrit dans le cadre de la convention d'occupation conclue le 1er janvier 1990, à laquelle se réfère la convention conclue en 2008 entre l'Etat la société [Adresse 1] ; qu'aux termes de cette convention, le maintien sur le terrain concédé des bâtiments existants, qui restent la propriété du bénéficiaire, est autorisé.

Elle fait valoir que le jugement déféré doit être confirmé quant aux charges, dont le montant est modique et qui correspondent à la vidange des fosses d'aisance et à l'eau potable.

Elle soutient en tout état de cause que Monsieur [V] manque à ses obligations contractuelles, en ce qu'il n'a pas fourni le justificatif de l'entretien de son conduit de cheminée, de la souscription d'une assurance locative pour l'année 2023 et 2024 ; qu'il a transformé le jardin qu'il occupe en dépotoir, causant un trouble anormal de voisinage et a installé sans autorisation des caméras pour surveiller les abords de la maison qu'il occupe, sans autorisation ; qu'il a installé dans son jardin une caravane occupée par un tiers ; que ces manquements justifient la résiliation du bail à ses torts.

Elle soutient enfin que la demande de dommages et intérêts est irrecevable au regard des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile et est infondée et précise que la nécessité de créer un logement de fonction ne s'explique pas uniquement par l'exploitation du restaurant, qui n'est pas fermé, ni de l'écurie seule, de sorte que le fait que sa gestion ait été en partie confiée à une autre entreprise, qui ne joue qu'un rôle de prestataire, ne supprime pas le besoin d'un logement de service bien situé à l'entrée du parc.



MOTIFS



Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Le Poney Parc quant à la gestion locative de l'appartement donné en location : 

Le bail donné en location le 1er janvier 2003 par Monsieur [H] à Monsieur et Madame [V] concerne des locaux non meublés et est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il n'est nullement fait référence dans cette convention à la location d'un gîte meublé.

Il ressort par ailleurs des termes de la convention d'occupation précaire signée le 7 mars 2008 entre l'Etat et la société [Adresse 1] que cette convention fait suite à une convention d'occupation 

en forêt de la Harth dont a bénéficié Monsieur [P] [H] pour une durée de dix-huit ans du 1er janvier 1990 au 31 décembre 2007 ; que la société Le Poney Parc, constituée par Monsieur [H] pour amortir et accroître ses investissements, a pour raison sociale d'exploiter un restaurant, une buvette et un parc de loisirs (poneys, jeux d'enfants) et de louer des appartements meublés et non meublés.

Il est précisé en l'article 1 qu'est autorisé le maintien sur le terrain concédé des bâtiments existants, qui restent la propriété du bénéficiaire et qui sont constitués notamment de cinq pavillons, dont trois bâtiments de logement, un bâtiment de chambre d'hôtes et un bâtiment d'auberge-restaurant.

De ce fait, Monsieur [V], qui ne remet pas en cause la régularité du bail dont il bénéficie, n'est pas fondé à soutenir que l'intimée ne démontrerait pas venir aux droits du bailleur pour la gestion locative, étant souligné que les bâtiments implantés sont la propriété de la bénéficiaire de la convention, de sorte que l'interdiction de sous-location posée par la convention en son article huit est sans emport.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu que l'intimée, bailleresse et propriétaire des locaux, venant aux droits de Monsieur [H], était habilitée à délivrer congé de bail.



Sur le congé 

En vertu des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Aux termes de ces dispositions, une personne morale bailleresse est fondée à délivrer un congé motivé par un motif légitime et sérieux résultant de circonstances distinctes d'un manquement du 

locataire à ses obligations, afin notamment de remédier aux causes affectant le cas échéant le fonctionnement de son service ou de l'améliorer et user ainsi de la faculté de non renouvellement du bail d'un logement occupé par des personnes extérieures à son service. 

Le caractère légitime et sérieux du motif du congé délivré relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, lesquels contrôlent sa réalité et sa légitimité.

En l'espèce, la Sarl Le Poney Club a délivré congé à Monsieur [V] au motif qu'elle souhaite créer un logement de fonction, afin qu'une personne de sa société demeure en permanence sur place et puisse intervenir dans le cadre de la gestion locative ; qu'elle doit en effet gérer sur le site du Poney Parc un lot de vingt logements, un restaurant, une salle de réception et une écurie, précisant que cette écurie a actuellement environ une quarantaine de chevaux en pension, ce qui nécessite la présence constante d'une personne de la société sur place.

Il est établi par différentes pièces du dossier (photographies, procès-verbal de constat de Maître [Z], commissaire de justice, en date du 18 octobre 2023) et il n'est pas contesté que le logement occupé par Monsieur [V] est situé dans un bâtiment situé juste à l'entrée du site Le Poney Parc, plus précisément à l'entrée du chemin rural menant au restaurant, côté Nord du site. Il occupe donc bien une position stratégique pour la surveillance du parc.

Monsieur [V] soutient en vain que la société dispose déjà d'un logement de fonction occupé par un employé résidant dans un autre bâtiment, qui peut remplir ce rôle de surveillance, en ce qu'il ne produit aucune pièce de nature à justifier cette affirmation que l'intimée conteste formellement.

De même, il n'est pas démontré que d'autres appartements seraient libres et conviendraient, de part leur position géographique, à l'usage que compte faire la société [Adresse 1] du logement occupé par l'appelant.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient ce dernier, le chapiteau et le restaurant gérés par la société Le Poney Parc sont opérationnels. Le chapiteau était en activité lors de la signification du congé, puisqu'il n'a été visé que temporairement par un arrêté emportant sa fermeture le 12 octobre 2021 et a donc pu rouvrir le 6 mars 2023. Il ne résulte pas d'éléments du dossier que le restaurant exploité par l'intimée ait fait l'objet d'un arrêté emportant sa fermeture.

Si la gestion de l'écurie, qui prend en pension un nombre conséquent de chevaux, a fait l'objet en partie d'une délégation d'une partie des prestations de service à une autre société, 





relativement à l'entretien et au nettoyage des boxes et paddocks, la distribution de nourriture, la mise au pré des chevaux et les balades, il n'en demeure pas moins que l'intimée doit assurer la sécurité et la surveillance de l'écurie.

Au-delà de ces activités de restauration et de sport équestre, la société intimée exploite des bâtiments à usage de logements, de gîtes ruraux et chambre d'hôtes.

En raison de l'importance des activités variées entreprises sur le site et l'emprise foncière de ce dernier, le motif articulé par la bailleresse, qui souhaite loger un de ses employés dans un appartement de fonction afin d'assurer une présence sur place, apparaît légitime et sérieux, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a validé le congé et ordonné l'expulsion du locataire, devenu sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2021.



Sur les charges :

En vertu des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle'Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

En l'espèce, le contrat de bail qui liait les parties prévoyait le paiement d'une avance sur charges, dont le caractère modique ne saurait dispenser le bailleur de son obligation de procéder à une régularisation annuelle.

Faute pour l'intimée d'y avoir procédé et en l'absence de production de toute pièce permettant de justifier les dépenses exposées au profit du locataire, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [V] de sa demande de ce chef.

La société [Adresse 1] n'ayant élevé aucune contestation quant au montant actuel de l'avance sur charges, réclamée sur cinq ans, l'intimée sera condamnée à rembourser à l'appelant la somme de 930 euros à ce titre, portant intérêts au taux légal à compter du jugement déféré.



Sur les dommages et intérêts : 

La demande relative au congé étant fondée, il sera constaté que Monsieur [V] ne justifie d'aucun préjudice moral susceptible d'indemnisation à ce titre. Il sera par ailleurs constaté que le procès-verbal de constat de Maître [Z] en date du 18 octobre 2023 ne fait apparaître aucune violation du domicile de 





Monsieur [V], les constatations et photographies étant prises de l'extérieur de sa propriété.

La demande en dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.



Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Monsieur [V] prospérant très partiellement en ses prétentions, il sera fait masse des dépens d'appel qui seront mis à la charge de l'appelant à concurrence des trois quarts et à la charge de l'intimée à concurrence d'un quart.

Pour les mêmes motifs, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.



PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,



INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande en remboursement des provisions sur charges,

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE la Sarl Le Poney Parc à payer à Monsieur [K] [V] la somme de 930 euros portant intérêts au taux légal à compter du jugement déféré,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur [K] [V] de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral,

REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

FAIT masse des dépens d'appel,

CONDAMNE Monsieur [K] [V] à les payer à concurrence des trois quarts,

CONDAMNE la Sarl Le Poney Club à les payer à concurrence d'un quart.



Le Greffier La Présidente