Cour d'Appel · Chambre sociale — 17 avril 2024

Arrêt n° 

du 17/04/2024





N° RG 23/01581







IF/FJ







Formule exécutoire le :







à :

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 17 avril 2024





APPELANT :

d'un jugement rendu le 28 août 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHALONS EN CHAMPAGNE (n° 20/02729)



Monsieur [M] [TS]

[Adresse 3]

[Localité 11]



représenté par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS EN CHAMPAGNE



INTIMÉS :



1) Madame [B] [W]

[Adresse 7]

[Localité 12]



2) Monsieur [K] [W]

[Adresse 14]

[Localité 8]



3) Madame [I] [T] épouse [W]

[Adresse 14]

[Localité 8]



représentés par Me Ingrid MILTAT, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :



A l'audience publique du 19 février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2024, prorogée au 17 avril 2024, Monsieur François MÉLIN, président de chambre, et Madame Isabelle FALEUR, conseiller, chargés d'instruire l'affaire, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s'y étant pas opposées, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :



Monsieur François MÉLIN, président

Madame Marie-Laure BERTHELOT, conseiller

Madame Isabelle FALEUR, conseiller



GREFFIER lors des débats :



Monsieur Francis JOLLY, greffier



ARRÊT : 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Monsieur François MÉLIN, président, et Monsieur Francis JOLLY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





* * * * *



Faits et procédure :



Par acte du 16 août 1989, Madame [P] [H], épouse de Monsieur [TS] [D], a consenti à Monsieur [K] [W] et à son épouse Madame [I] [T], un bail rural à long terme commençant à courir le 1er novembre 1988 pour se terminer le 31 octobre 2007 portant sur des parcelles de terres et de pâtures désignées comme suit pour une contenance totale de 08ha 22a 10ca : 

- une parcelle située sur la commune de [Localité 21], cadastrée ZA [Cadastre 15], lieudit « [Adresse 20] », d'une contenance de 03ha 44a 90 ca 

- une parcelle située sur la commune de [Localité 16], cadastrée ZN [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 17] », d'une contenance de 04ha 77a 20ca.



Ce bail s'est renouvelé le 31 octobre 2007 puis le 31 octobre 2016. 



Les parcelles ZA [Cadastre 15], lieudit « [Adresse 20] », ZN [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 17] », ZA n°[Cadastre 13] lieudit « [Adresse 18] » ont été mises à disposition de l'EARL DU [Localité 8].



Le 2 février 2018, Monsieur [D] [TS] a autorisé Monsieur [K] [W] et son épouse à céder à leur fille, Madame [B] [W], les baux portant sur les parcelles ZA [Cadastre 15], lieudit « [Adresse 20] », ZN [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 17] », ZA n°[Cadastre 13] lieudit « [Adresse 18] ». Il a également autorisé la cession du bail portant sur deux parcelles situées à [Localité 21], cadastrées section ZA et section ZA n°[Cadastre 6].



Monsieur [M] [TS] a hérité des parcelles données à bail, à la suite du décès de ses parents. Il a fait donation de la nue-propriété à ses enfants, conservant la qualité d'usufruitier.



Par requête reçue au greffe le 2 novembre 2020, Monsieur [M] [TS] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne à l'encontre de Monsieur [K] [W] et de Madame [I] [T], aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à long terme portant sur les parcelles ZA [Cadastre 15] lieudit 

« [Adresse 20] » et ZN [Cadastre 4] lieudit « [Adresse 17] » et du bail verbal portant sur la parcelle ZA n°[Cadastre 13] lieudit 

« [Adresse 18] » en raison d'une cession prohibée des baux à leur fille, Madame [B] [W].



Par requête reçue au greffe le 14 septembre 2021, il a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de la même requête à l'encontre de Madame [B] [W].



Les deux affaires ont été jointes. 



Par décision du 28 août 2023, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Châlons-en-Champagne a : 

- prononcé la résiliation judiciaire des baux verbaux cédés à Madame [B] [W] portant sur les parcelles situées à [Localité 21], cadastrées section ZA n°[Cadastre 5] d'une contenance de 12 ares et section ZA n°[Cadastre 6] d'une contenance de 19 ares ;









- ordonné à Madame [B] [W] ainsi qu'à tous occupants de son chef et notamment l'EARL DU [Localité 8], de délaisser lesdites parcelles dans le mois suivant la notification du jugement ; 

- autorisé son expulsion, à défaut de départ volontaire dans ce délai ; 

- dit n'y avoir lieu à astreinte ;

- débouté Monsieur [M] [TS] de sa demande en résiliation judiciaire du bail rural en date du 16 août 1989 portant sur les parcelles de terres et de pâtures sises commune de [Localité 21] cadastrée ZA n°[Cadastre 15], lieudit « [Adresse 20] » d'une contenance de 3ha 44a 90ca, commune de [Localité 16] cadastrée ZN n°[Cadastre 4] lieudit « [Adresse 17] » d'une contenance de 4ha 77a 

20ca, ainsi que du bail verbal portant sur la parcelle située à [Localité 21], cadastrée ZA n°[Cadastre 13] lieudit « [Adresse 18] » d'une contenance de 1ha 66a 30ca ; 

- condamné Monsieur [M] [TS] à payer à Monsieur [K] [W], Madame [I] [T] épouse [W] et Madame [B] [W] la somme totale de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Monsieur [M] [TS] aux entiers dépens ;

- rappelé que le jugement était revêtu de l'exécution de droit à titre provisoire ;



Le 26 septembre 2023, Monsieur [M] [TS] a formé appel du jugement de première instance sauf en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation judiciaire des baux verbaux cédés à Madame [B] [W] portant sur les parcelles situées à [Localité 21] cadastrées section ZA n°[Cadastre 5] d'une contenance de 12 ares et section ZA n°[Cadastre 6] d'une contenance de 19 ares ;

- ordonné à Madame [B] [W] ainsi qu'à tous occupants de son chef et notamment l'EARL DU [Localité 8], de délaisser lesdites parcelles dans le mois suivant la notification du jugement ; 

- autorisé son expulsion, à défaut de départ volontaire dans ce délai ;



L'appel a été enregistré sous le numéro de rôle 23/01581.



Le 27 septembre 2023, Monsieur [K] [W], Madame [I] [T] et Madame [B] [W], ci-après désignés par les consorts [W], ont formé appel du jugement de première instance en ce qu'il a : 

- prononcé la résiliation judiciaire des baux verbaux cédés à Madame [B] [W] portant sur les parcelles situées à [Localité 21] cadastrées section ZA n°[Cadastre 5] d'une contenance de 12 ares et section ZA n°[Cadastre 6] d'une contenance de 19 ares ;

- ordonné à Madame [B] [W] ainsi qu'à tous occupants de son chef et notamment l'EARL DU [Localité 8], de délaisser lesdites parcelles dans le mois suivant la notification du jugement ; 

- autorisé son expulsion, à défaut de départ volontaire dans ce délai ; 

- rappelé que le jugement était revêtu de l'exécution de droit à titre provisoire ;



L'appel a été enregistré sous le numéro de rôle 23/01586.



L'affaire a été appelée à l'audience du 19 février 2024 à laquelle les parties ont été entendues. Elle a été mise en délibéré au 10 avril 2024 et prorogée au 17 avril 2024.

















Prétentions et moyens des parties :



Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 19 février 2024, soutenues oralement à l'audience, auxquelles en application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens, Monsieur [M] [TS] demande à la cour : 



DE CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation judiciaire des baux verbaux cédés à Madame [B] [W] portant sur les parcelles situées à [Localité 21] cadastrées section ZA n°[Cadastre 5] d'une contenance de 12 ares et section ZA n°[Cadastre 6] d'une contenance de 19 ares 

- ordonné à Madame [B] [W] ainsi qu'à tous occupants de son chef et notamment l'EARL DU [Localité 8], de délaisser lesdites parcelles dans le mois suivant la notification du jugement ; 

- autorisé son expulsion, à défaut de départ volontaire dans ce délai ; 



D'INFIRMER la décision rendue sur le surplus et statuant à nouveau : 



A titre principal 

- de déclarer l'autorisation de cession de bail irrégulière ;



- de prononcer la résiliation pour cession prohibée au visa des dispositions de l'article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime tant du bail à long terme en date du 16 août 1989 que du bail verbal concernant les parcelles ZA [Cadastre 13], ZA [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ;

-d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [W] et Madame [I] [T], ainsi que de tous occupants de leur chef, des parcelles ZA [Cadastre 15], ZN [Cadastre 4], ZA [Cadastre 13], ZA [Cadastre 5], ZA [Cadastre 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision ;



à titre subsidiaire,

- de déclarer que la cession de bail lui est inopposable ;

- de constater l'absence d'exploitation effective de Monsieur [K] [W] et de Madame [I] [T] ;

- de constater la sous-location d'une parcelle sans autorisation préalable du bailleur ;

- de prononcer la résiliation pour défaut d'exploitation tant du bail à long terme en date du 16 août 1989 que du bail verbal concernant les parcelles ZA [Cadastre 13], ZA [Cadastre 5] et ZA [Cadastre 6] ;

- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [W] et de Madame [I] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des parcelles ZA [Cadastre 15], ZN [Cadastre 4], ZA [Cadastre 13], ZA [Cadastre 5], ZA [Cadastre 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision ;



à titre très subsidiaire,

- de constater l'absence d'exploitation effective de Madame [B] [W] ;

- de constater la sous-location d'une parcelle sans autorisation préalable du bailleur ;

- de prononcer la résiliation pour défaut d'exploitation tant du bail à long terme en date du 16 août 1989 que du bail verbal concernant les parcelles ZA [Cadastre 13], ZA [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ;

- d'ordonner l'expulsion de Madame [B] [W], ainsi que celle tous occupants de son chef, des parcelles ZA [Cadastre 15], ZN [Cadastre 4], ZA [Cadastre 13], ZA [Cadastre 5], ZA [Cadastre 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision ;









en tout état de cause

- de condamner Monsieur [K] [W], Madame [I] [T] et Madame [B] [W] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2024, soutenues oralement à l'audience, auxquelles en application de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé pour un plus ample exposé de leurs moyens, les consorts [W] demandent à la cour : 



- d'infirmer partiellement le jugement entrepris ;



statuant à nouveau,



- de déclarer irrecevable la demande de Monsieur [M] [TS] tendant à la résiliation des baux cédés à Madame [B] [W] portant sur les parcelles situées à [Localité 21] et cadastrées section ZA n°[Cadastre 5] d'une contenance de 12 ares et section ZA n°[Cadastre 6] d'une contenance de 19 ares ;



- de débouter, en tout état de cause, Monsieur [M] [TS] de sa demande de résiliation des baux cédés à Madame [B] [W] portant sur les parcelles situées à [Localité 21] et cadastrées section ZA n°[Cadastre 5] d'une contenance de 12 ares et section ZA n°[Cadastre 6] d'une contenance de 19 ares ;



- de confirmer le jugement entrepris pour le surplus en ce qu'il a débouté Monsieur [M] [TS] de sa demande en résiliation judiciaire du bail rural en date du 6 août 1989 portant sur les parcelles de terres et de pâtures sises commune de [Localité 21] cadastrée section ZA n°[Cadastre 15] lieudit « [Adresse 20] » d'une contenance de 3ha 44 ares et 90 ca et commune de [Localité 16], cadastrée ZN n°[Cadastre 4] lieudit « [Adresse 17] » d'une contenance de 4ha 77a et 20 ca ainsi que du bail verbal portant sur la parcelle cadastrée ZA n°[Cadastre 13] située à [Localité 21] lieudit «[Adresse 18] » d'une contenance de 1ha 66a et 30ca ;



- de condamner Monsieur [M] [TS] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;



- de condamner Monsieur [M] [TS] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.



Motifs :



En application de l'article 367 du code de procédure civile, il convient d'ordonner la jonction sous le n° RG 23-1581 des dossiers enrôlés sous les numéros RG 23-1581 et RG 23-1586.



Sur le préalable de conciliation 



Les consorts [W] font valoir que ce n'est que par conclusions pour l'audience du 6 septembre 2021, soit après l'audience de conciliation, que Monsieur [M] [TS] a fait état des parcelles ZA [Cadastre 5] et ZA [Cadastre 6] et que ce n'est que par conclusions pour l'audience du 7 mars 2022 qu'il a sollicité la résiliation du bail verbal portant sur ces deux parcelles, sans respecter le préalable de la conciliation pour ce chef de demande.

Ils affirment que la demande de résiliation du bail portant sur ces deux parcelles doit être déclarée irrecevable.









Monsieur [M] [TS] ne répond pas sur ce point.



Il est établi par le relevé de propriété produit aux débats que Monsieur [M] [TS] est propriétaire des parcelles ZA [Cadastre 5] lieudit [Adresse 18] d'une contenance de 12a et ZA [Cadastre 6] lieudit [Adresse 18] d'une contenance de 19a, situées sur la commune de [Localité 21].



L'exigence d'une tentative préalable de conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux, sanctionnée le cas échéant d'une irrecevabilité, ne s'applique pas aux demandes incidentes, reconventionnelles ou additionnelles (Civ. 3ème, 22 janv. 2014, n° 12-28.246).



Toutefois ces demandes incidentes sont soumises à la règle de droit commun, prévue par l'article 70 du code de procédure civile, selon laquelle lesdites demandes doivent se rattacher aux prétentions originaires des parties par un lien suffisant.



Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain d'appréciation du lien suffisant entre la demande initiale et la demande incidente.



Dans la mesure où ces parcelles sont exploitées par les consorts [W] dans le cadre d'une mise à disposition au profit de l'EARL DU [Localité 8] et où l'acte d'autorisation de cession de bail, que Monsieur [M] [TS] critique, porte également sur ces parcelles, la demande de résiliation qui les concerne, même formée en cours d'instance postérieurement à l'audience de conciliation, se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.



La demande de Monsieur [M] [TS] tendant à voir prononcer la résiliation du bail verbal portant sur les parcelles ZA [Cadastre 5] lieudit [Adresse 18] et ZA [Cadastre 6] lieudit [Adresse 18], situées sur la commune de [Localité 21], n'est pas irrecevable.



Sur la résiliation pour défaut d'autorisation de cession et inopposabilité de la cession de bail.



* sur la validité de la cession des baux à Madame [B] [W] 



Monsieur [M] [TS] soutient que son père, Monsieur [D] [TS], n'a pas pu valablement autoriser une cession de bail à Madame [B] [W] portant sur les parcelles ZA [Cadastre 5] et ZA [Cadastre 6] puisqu'il n'était pas propriétaire de ces deux parcelles.

Il ajoute que son père, alors âgé de 87 ans, a signé le document d'autorisation de cession dont se prévalent les consorts [W] sans y apporter un consentement libre et éclairé 



Monsieur [M] [TS] fait valoir la cession n'ayant pas été constatée par écrit et n'ayant jamais été notifiée au bailleur, elle ne lui est pas opposable.



Les consorts [W] répondent que le 02 février 2018, Monsieur [D] [TS] a autorisé Monsieur [K] [W] et Madame [I] [T] à céder les baux à leur fille, Madame [B] [W], la cession prenant effet le 31 décembre 2018. Ils ajoutent que, dans le même acte, Monsieur [D] [TS] a autorisé la mise à disposition des parcelles à l'EARL DU [Localité 8] dont Madame [B] [W] est la gérante.









Les consorts [W] exposent qu'ils ont été surpris d'apprendre que Monsieur [D] [TS] n'était pas propriétaire des deux parcelles ZA [Cadastre 5] et ZA [Cadastre 6] sises à [Localité 21] et ils soutiennent qu'il doit être fait application de la théorie de l'apparence car ces deux dernières parcelles leur ont été données à bail par Monsieur [D] [TS] qui s'est toujours comporté comme le propriétaire pendant toute la durée de la relation contractuelle. Ils ajoutent que c'est en cette qualité qu'il a autorisé la cession de bail au profit d'[B] [W] portant notamment sur ces deux parcelles et qu'il a encaissé tous les fermages qui lui ont été adressés.



L'article L 411-31 II 1° du code rural et de la pêche maritime prévoit que le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie d'une contravention aux dispositions de l'article L411-35 du même code.



Selon l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.



Les consorts [W] produisent en pièce n°1 une autorisation de cession de bail, signée par Monsieur [D] [TS] le 02 février 2018 en ces termes : 

« Je soussigné Monsieur [D] [TS], demeurant [Adresse 1] [Localité 10], en qualité de propriétaire bailleur, donne l'autorisation à Monsieur et Madame [W] [K], titulaire d'un bail à ferme portant sur mes terrains situés :

ZA [Cadastre 15] [Localité 21] 3ha 75a

ZN [Cadastre 4] [Localité 16] 4ha 77a

ZA [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 13] (bail verbal) [Localité 21] 1ha 97a 

de céder le présent bail conformément à l'article L411-35 du code rural à Madame [B] [W].

La cession prendra effet à compter du 31/12/2018 (date à laquelle vous êtes devenu associé(e) non exploitant(e) ou retraité(e) de la société.)

Le bailleur dispense l'ancien et le nouveau preneur de toute signification de cession s'estimant suffisamment informé par la signature du présent document, dont il a gardé un exemplaire.



MISE A DISPOSITION A UNE SOCIETE AGRICOLE 

Le bailleur reconnaît avoir été averti par le preneur que les biens présentement loués seront mis à disposition de la société d'exploitation agricole ci-après dont il est exploitant : EARL DU [Localité 8] [Adresse 14] [Localité 8] numéro RCS siren 453 164 204 capital social 233 000 euros.

Conformément à la législation en vigueur cette mise à disposition n'entraîne pas une cession de bail au profit de la société ci-dessus : celle-ci n'est que solidaire avec le preneur de l'exécution du bail et du règlement du fermage »



Les consorts [W] produisent en pièce n°2 une demande d'autorisation d'exploiter portant sur l'ensemble des parcelles litigieuses, signée tant par Madame [B] [W] que par Monsieur [D] [TS], le 2 février 2018.















Ces éléments établissent que Monsieur [D] [TS], bénéficiaire des fermages ainsi qu'il en est justifié par les chèques produits aux débats par les consorts [W], s'est comporté comme le propriétaire des parcelles ZA [Cadastre 5] et ZA [Cadastre 6] situées à [Localité 21] : il les a données à bail verbal, a encaissé les fermages, a autorisé la cession du bail verbal portant sur ces parcelles et a contresigné la demande d'autorisation d'exploiter formée par Madame [B] [W].



Le bail verbal portant sur les parcelles ZA [Cadastre 5] et ZA [Cadastre 6] lieudit [Adresse 18] situées à [Localité 21] et l'autorisation de cession de ce bail à Madame [B] [W] sont dès lors opposables au propriétaire véritable, Monsieur [M] [TS], puisque Monsieur [W] et son épouse ont conclu et cédé le bail de bonne foi, sous l'empire de l'erreur commune invincible.



La cession des baux a bien été consentie avec l'accord du bailleur, Monsieur [D] [TS], dans le respect des dispositions de l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime.



Monsieur [M] [TS] ne justifie pas que le consentement de son père était vicié. Il fait mention de son âge avancé mais ne justifie pas davantage d'une altération de ses facultés mentales au moment de l'autorisation de cession des baux.



Il est donc établi que les baux ont été cédés à Madame [B] [W] avec l'autorisation du bailleur légitime pour les parcelles ZA[Cadastre 15], ZN[Cadastre 4] et ZA[Cadastre 13] et du bailleur apparent pour les parcelles ZA[Cadastre 5] et ZA[Cadastre 6].



* sur l'opposabilité à Monsieur [M] [TS] de la cession des baux à Madame [B] [W] 



Aux termes de l'article 1216 du Code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l'accord de son cocontractant, le cédé. Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l'égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu'il en prend acte. La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité.



Il résulte de la combinaison des articles 1216 du Code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l'espèce et L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, que la cession du bail rural, même autorisée en justice, ne produit effet à l'égard du bailleur que si, conformément à l'article 1216 du Code civil, il est partie à l'acte de cession, si l'acte lui est notifié ou s'il en prend acte.



Au cas d'espèce, Monsieur [D] [TS] est intervenu à l'acte de cession de bail et a expressément dispensé l'ancien et le nouveau preneur de toute signification de cession, s'estimant suffisamment informé par la signature de l'acte dont il gardait un exemplaire.



La cession à Madame [B] [W] du bail écrit et des baux verbaux portant sur les parcelles ZA[Cadastre 15], ZN[Cadastre 4], ZA[Cadastre 13], ZA[Cadastre 5] et ZA[Cadastre 6] est donc opposable à Monsieur [M] [TS].











Sur la résiliation pour défaut d'exploitation effective et permanente des consorts [W] et sous location-prohibée



Monsieur [M] [TS] soutient que Madame [I] [T] épouse [W] n'a jamais participé aux travaux de l'exploitation.



Il affirme que Madame [B] [W] n'exploite pas les parcelles car l'EARL DU [Localité 8] fait appel à un prestataire extérieur pour tous les travaux agricoles.



Il ajoute qu'une sous-location de la parcelle ZN [Cadastre 4] lieudit [Adresse 17] a été consentie à Monsieur [V] [J] qui loue la pâture pour y mettre son bétail, au mépris des dispositions de l'article L411'35 du code rural



Les consorts [W] répondent que Monsieur [K] [W] et son épouse ont pris leur retraite après avoir valablement cédé les baux à leur fille et qu'ils ont exploité les parcelles louées et conservé la maîtrise de l'exploitation jusqu'à leur départ en retraite.



Ils exposent que Madame [B] [W] se consacre personnellement à l'exploitation du fonds loué constitué de 4ha 77 ca en nature de pâture et de 5 ha 14 de terres, qu'elle réalise l'entretien des clôtures autour des pâtures, réalise l'épandage anti-limaces ainsi que les semis de couverts végétaux sur les parcelles en culture.



Ils ajoutent que la prise en pension d'animaux n'est pas soumise au statut du fermage de sorte que la sous-location prohibée par l'article L 411-35 du code rural n'est pas caractérisée.



* sur le défaut d'exploitation effective et permanente des consorts [W] 



Selon l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur.



Selon l'article L 411-37 du même code, le preneur, associé d'une société à objet principalement agricole, qui met à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens dont il est locataire, doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.



Selon l'article L 411-31, II, 1° et 3°, de ce code, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie soit d'une contravention aux dispositions de l'article L 411-35, soit, si elle est de nature à porter préjudice au bailleur, d'une contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l'article L 411-37.



Il résulte de ces textes que la faculté de mettre les biens loués à la disposition d'une société à objet principalement agricole impose, en cas de pluralité de preneurs, que ceux-ci en soient tous associés. A défaut, le preneur non associé manque à son obligation de se consacrer personnellement à la mise en valeur de ces biens et procède à une cession prohibée, la circonstance que l'autre preneur soit effectivement associé étant sans incidence du fait du caractère indivisible du bail rural ainsi que l'a jugé la 3e chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 21 janvier 2021 numéro 19'24. 520.





Dans un arrêt du 12 octobre 2023 n° 21-22.101, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d'une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit et qu'il en résulte que dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l'article L. 411-31, II, 1°, sans être tenu de démontrer un préjudice.



Il est établi que Monsieur [K] [W] a pris sa retraite le 31 décembre 2018, postérieurement à la cession des baux à Madame [B] [W].



En revanche, Madame [I] [T] épouse [W] qui était co-titulaire du bail rural à long terme portant sur les parcelles ZA [Cadastre 15] et ZN [Cadastre 4], n'a plus eu la qualité d'associée exploitante de l'EARL DU [Localité 8] à compter du 8 décembre 2015 ainsi que cela est établi par le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 13 décembre 2021, l'acte de cession de parts du 24 décembre 2021 et les statuts de l'EARL DU [Localité 8].



Son retrait de l'EARL DU [Localité 8] caractérise une cession prohibée du droit au bail portant sur ces deux parcelles, ce qui justifie la résiliation de ce bail. 



Toutefois, aucun élément n'établit que les baux verbaux ont été consentis aux deux époux de sorte que le retrait de Madame [I] [T] épouse [W] de l'EARL DU [Localité 8] ne saurait justifier la résiliation des baux verbaux portant sur les parcelles ZA [Cadastre 13], ZA [Cadastre 5] et ZA [Cadastre 6].



Il convient d'examiner les conditions dans lesquelles Madame [B] [W] participe à l'exploitation des parcelles litigieuses dans le cadre de l'EARL DU [Localité 8] étant rappelé que la caractérisation de la participation effective et permanente à l'exploitation du preneur auteur d'une mise à disposition au sens de l'article L 411-37 relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. 



Au soutien de ses affirmations quant à l'absence de participation effective et permanente de Madame [B] [W], Monsieur [M] [TS] produit les pièces suivantes :



- une attestation de Monsieur [M] [U] qui indique qu'il entretient quotidiennement un jardin et un verger donnant directement sur la parcelle ZA [Cadastre 13] lieudit [Adresse 18] sur la commune de [Localité 21] et qu'il n'a jamais vu Madame [B] [W] 'uvrer avec un engin agricole à l'entretien des bordures et chemins attenants à cette parcelle. Il ne l'a pas plus vue semer des couverts végétaux ou effectuer l'épandage anti-limaces,



- une attestation de Monsieur [O] [C] qui témoigne en sa qualité de premier adjoint à la commune de [Localité 21] et certifie n'avoir vu que Monsieur [J] [V] et Monsieur [J] [E] entretenir les clôtures des parcs où ils mettent leurs bêtes. Il atteste que sur les parcelles ZA [Cadastre 13] et ZA [Cadastre 15], tous les travaux sont effectués par la société [J],















Monsieur [M] [TS] produit également en pièce n°4 une sommation interpellative délivrée par acte d'huissier le 21 août 2020 à Monsieur [Z] [J] qui, à la question 'en vertu de quel titre ou de quel contrat procédez-vous à des travaux sur les parcelles cadastrées ZA numéro [Cadastre 15] et ZA numéro [Cadastre 13] à [Localité 21]' a répondu : « la SNC [J], dont je suis cogérant, est prestataire de services pour l'EARL DU [Localité 8] [Adresse 14] [Localité 8], selon contrat de prestation de services en date du 1er septembre 2018 à effet du 1er septembre 2018 pour se terminer après enlèvement de toutes les récoltes le 30 novembre 2024 »



Monsieur [M] [TS] fonde également ses affirmations sur le contrat de prestation de services produit par l'EARL DU [Localité 8], contrat signé le 1er septembre 2018 entre la SNC [J] représentée par Messieurs [Z] et [R] [J] agissant en qualité de cogérants et l'EARL DU [Localité 8] représentée par Madame [B] [W], qui prévoit que le prestataire, la SNC [J] accepte de réaliser l'ensemble des travaux agricoles de l'exploitation agricole du bénéficiaire, d'une superficie de 80,76 ha, que les travaux seront réalisés par le prestataire sous la direction et le contrôle du bénéficiaire, avec le matériel appartenant au prestataire.

Le prestataire s'engage à effectuer les opérations suivantes sur les cultures (blé, orge d'hiver et de printemps, colza, soja, maïs, tournesol, pois d'hiver ou de printemps, féverole, lentille) :

- déchaumage, labour et préparation des sols avant semis ;

- implantation des cultures aux périodes propices ;

- applications des produits phytosanitaires et des engrais à l'époque optimale ;

- récoltes des différentes cultures ; 

- livraison du grain ; 

- enregistrement sur Atland des produits phytosanitaires

Le contrat prévoit également que le prestataire a une obligation de conseil auprès du bénéficiaire pour tout ce qui concerne la conduite des cultures.

Il stipule en son article quatre que le bénéficiaire confère un mandat spécial au prestataire pour passer commande pour le compte et au nom du bénéficiaire des semences certifiées, produits phytosanitaires et engrais auprès des fournisseurs Vivescia et Estagri.

La rémunération de la prestation de services est fixée forfaitairement à la somme de 350 euros hors taxes pour toutes les cultures, par hectare et par an, avec un surcoût de 40 euros par hectare si la récolte doit avoir lieu à l'aide d'une moissonneuse équipée de chenilles.

Le contrat est conclu pour une durée de six années culturales commençant le 1er septembre 2018 pour se terminer après enlèvement de toutes les récoltes le 30 novembre 2024.



Au soutien de leurs affirmations quant à la participation effective et permanente de Madame [B] [W] aux travaux agricoles de l'exploitation de l'EARL DU [Localité 8], les consorts [W] produisent aux débats les comptes annuels de l'EARL DU [Localité 8] pour les années 2018 à 2022 qui établissent les éléments suivants :



- exercice 2018-2019 : l'EARL DU [Localité 8] exploite 244 ha 39 a de terres en culture avec, en équivalent temps plein, un associé exploitant, 0,58 salarié permanent et 0,13 salarié temporaire.

Les animaux apparaissent dans le compte de résultat au titre des produits d'exploitation pour un montant de 42'835 euros.

Les achats de services pour production s'élèvent à 38'549 euros contre 13'351 euros pour l'exercice précédent,









- exercice 2019-2020, l'EARL DU [Localité 8] exploite 236 ha 23a de terres en culture dont 31a en propriété, avec en équivalent temps plein, deux associés exploitants.

Les animaux n'apparaissent plus dans le compte de résultat au titre des produits d'exploitation.



Les achats de services pour production s'élèvent à 49'083 euros,



- exercice 2020-2021, l'EARL DU [Localité 8] exploite 236 ha 24a de terre en culture dont 31 a en propriété avec, en équivalent temps plein, deux associés exploitants.

Les animaux n'apparaissent pas dans le compte de résultat au titre des produits d'exploitation.

Les achats de services pour production s'élèvent à 48'265 euros,



- exercice 2021-2022, l'EARL DU [Localité 8] exploite 228 ha 24a dont 31a en propriété avec, en équivalent temps plein, un seul associé exploitant : Madame [B] [W].

Les animaux n'apparaissent pas dans le compte de résultat au titre des produits d'exploitation.

Les achats de services pour production s'élèvent à 60'426 euros,



Les consorts [W] produisent plusieurs attestations en pièces n°11 à n°15 :



- Monsieur [E] [J] retraité exploitant agricole atteste, le 25 avril 2022, qu'il voit fréquemment Madame [B] [W] venir faire l'entretien des clôtures autour des pâtures et réaliser l'épandage anti-limaces ainsi que les semis de couverts végétaux avec son quad sur les parcelles en culture,



- Monsieur [A] [G] [X], retraité, atteste le 25 avril 2022, qu'il voit Madame [B] [W] 'uvrer avec son matériel (tracteur ou quad) à l'entretien de ses cultures sur des parcelles situées sur les communes de [Localité 16], [Localité 21] et [Localité 19],



- Monsieur [Y] [F], retraité, atteste le 24 avril 2022 que Madame [B] [W] effectue l'entretien des bordures et chemins à l'aide de son tracteur et du broyeur, de la parcelle dite [Adresse 18] commune de [Localité 21],



- Monsieur [S] [TT] atteste, le 12 avril 2022, qu'en sa qualité de technicien commercial à la coopérative céréalière Vivescia, il s'entretient avec Madame [B] [W] une à deux fois par mois pour les choix stratégiques de son entreprise, qu'elle gère la commercialisation de ses grains, qu'elle fait des choix concernant les achats et approvisionnements : produits de traitement, engrais, semences (choix des variétés). Les rendez-vous se passent régulièrement au siège de l'exploitation,



- Monsieur [N] [L] atteste le 19 avril 2022 qu'il a vu Madame [B] [W] effectuer des semis des couverts végétaux sur la commune de [Localité 21] sur la parcelle [Adresse 18],



Au regard des pièces produites par Monsieur [M] [TS], les éléments produits par les consorts [W] sont insuffisants pour démontrer que Madame [B] [W] participe aux travaux de façon effective et permanente.











Les attestations produites sont vagues et peu circonstanciées quant à la fréquence et la nature des semis et des travaux d'exploitation qu'elle effectue sur les parcelles litigieuses. Le contrat de prestation de service signé avec la SNC [J], s'il ne porte que sur une partie de l'exploitation de l'EARL DU [Localité 8] (80,76 ha sur 244 ha en 2018-2019) porte en revanche sur l'intégralité du cycle d'exploitation. 



Les consorts [W] ne justifient pas que les parcelles qui leur ont été données à bail par Monsieur [D] [TS] ne sont pas concernées par le contrat de prestation de service signé avec la SNC [J]. Au niveau comptable, le poste 'achat de service pour production' qui correspond au contrat de prestation de service, n'a cessé d'augmenter en valeur : il était de 13 351 euros en 2018 et a atteint 60 426 euros en 2022.



S'il est établi que Madame [B] [W] dirige l'exploitation de l'EARL DU [Localité 8] et qu'elle s'occupe des choix stratégiques et gère la commercialisation de ses grains, elle n'exerce que des fonctions de gestion ce qui ne caractérise pas une participation effective, au sens de l'article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime, à l'exploitation du bien loué dans le cadre de la société bénéficiaire de la mise à disposition, ainsi que l'a rappelé à plusieurs reprises la cour de cassation.



* Sur la sous-location de la parcelle ZN [Cadastre 4] située à [Localité 16]



La sous-location est l'acte par lequel le preneur confère à un tiers un droit de jouissance sur tout ou partie du fonds loué.

La sous-location s'opère lorsque le preneur met à la disposition d'un tiers les biens loués moyennant une contrepartie.

La sous-location est constituée dès lors que sont réunis trois éléments :

- le consentement du preneur,

- une mise à disposition du fonds loué dans le cadre de laquelle le preneur transfère au sous-locataire la maîtrise du fonds de façon durable,

- une contrepartie financière,



Lorsque le preneur héberge de façon régulière des animaux appartenant à un tiers et abandonne à celui-ci l'entretien de la pâture, contre rémunération, il procède à une sous-location prohibée.



Monsieur [M] [TS] produit en pièce n°5 une sommation interpellative délivrée par acte d'huissier le 5 août 2020 à Monsieur [V] [J] qui, à la question 'à quel titre mettez-vous des bêtes en pâture sur la parcelle ZN [Cadastre 4] située à [Localité 16] a répondu : « je loue la pâture de Monsieur [K] [W] EARL DU [Localité 8] » et à la question 'à qui payez-vous le fermage' a répondu «à l'EARL DU [Localité 8] depuis le 31 décembre 2018 ».



Les consorts [W] produisent en pièce 21 un courrier adressé le 25 août 2020 par Monsieur [V] [J] à l'huissier qui lui a délivré la sommation interpellative susvisée, dans lequel il rectifie ses propos, expliquant qu'il a répondu de façon instinctive et s'est rendu compte après l'entretien, en prenant soin de vérifier dans ses dossiers comptables, que ses réponses étaient erronées. Il affirme que, contrairement à ce qu'il a indiqué, l'EARL DU [Localité 8] représentée par Madame [B] [W] prend ses bêtes en pension sur la parcelle ZN [Cadastre 4] et lui établit une facture annuelle de pension de bêtes, et qu'il ne paie pas de fermage mais règle une facture annuelle de pension de bêtes à l'EARL DU [Localité 8] représentée par Madame [B] [W], depuis le 31 décembre 2019.







Les consorts [W] produisent également : 

- en pièce 19 une facture de 'bêtes en pension 2020'' adressée à l'EARL SAINT ANDRE le 15 janvier 2021 pour un montant total de 7030,10 euros,

- en pièce 20 une facture de 'bêtes en pension' adressée à l'EARL SAINT ANDRE le 26 décembre 2019 pour un montant total de 7030,10 euros,



Ils produisent en pièce 24 une attestation de Monsieur [V] [J] en date du 20 février 2023 rédigée en ces termes : « je soussigné [J] [V], gérant de l'EARL SAINT ANDRE, domicilié au [Adresse 2] [Localité 9], atteste sur l'honneur rencontrer régulièrement Madame [B] [W], entretenir les clôtures, passer le gyrobroyeur pour éliminer les chardons, ronces et refus délaissés par le bétail lors du pâturage, de surveiller le bon fonctionnement des pompes d'abreuvage pour les bovins ainsi que le niveau des puits afin d'apporter de l'eau si nécessaire ».



En l'espèce les consorts [W] ne justifient pas que Madame [B] [W] accomplit elle-même tous les actes d'entretien des patûres et du bétail de Monsieur [V] [J], pris 'en pension'. 



Au contraire, les termes et la syntaxe de l'attestation rédigée par Monsieur [V] [J] lui-même, démontrent que c'est lui qui entretient les clôtures, passe le gyrobroyeur pour éliminer les chardons, ronces et refus délaissés par le bétail lors du pâturage, surveille le bon fonctionnement des pompes d'abreuvage pour les bovins ainsi que le niveau des puits afin d'apporter de l'eau si nécessaire.



La sous-location prohibée est donc caractérisée en ce qui concerne la parcelle ZN [Cadastre 4].



Compte tenu du retrait de Madame [I] [T] épouse [W] de l'EARL DU [Localité 8] à compter du 31 décembre 2015, de l'absence de participation effective et permanente de Madame [B] [W] à l'exploitation des biens loués dans le cadre de la société bénéficiaire de la mise à disposition et de la sous-location prohibée concernant la parcelle ZN [Cadastre 4], il convient de prononcer la résiliation :

- du bail rural à long terme ayant commencé à courir le 1er novembre 1988 et depuis lors renouvelé portant sur les parcelles :

. commune de [Localité 21] cadastrée ZA [Cadastre 15], lieudit « [Adresse 20] », d'une contenance de 03ha 44a 90 ca 

. commune de [Localité 16], cadastrée ZN [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 17] », d'une contenance de 04ha 77a 20ca 

- du bail verbal portant sur la parcelle cadastrée ZA n°[Cadastre 13] lieudit « [Adresse 18] » d'une contenance de 1ha 66a 30ca située à [Localité 21] 



Le jugement de première instance sera donc infirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [M] [TS] de sa demande de résiliation judiciaire des baux portant sur ces parcelles.



Il convient, par confirmation du jugement de première instance et substitution de motifs, de prononcer la résiliation du bail verbal portant sur les parcelles ZA [Cadastre 5] lieudit [Adresse 18] d'une contenance de 12a et ZA [Cadastre 6] lieudit [Adresse 18] d'une contenance de 19a, situées sur la commune de [Localité 21].

















Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a ordonné à Madame [B] [W] ainsi qu'à tous occupants de son chef et notamment l'EARL DU [Localité 8] de délaisser les parcelles ZA [Cadastre 5] lieudit [Adresse 18] d'une contenance de 12a et ZA [Cadastre 6] lieudit [Adresse 18] d'une contenance de 19a, situées sur la commune de [Localité 21], dans le mois suivant la notification du jugement et autorisé son expulsion à défaut de départ volontaire dans ce délai, sans astreinte.



Y ajoutant, il y a lieu d'ordonner à Madame [B] [W] ainsi qu'à tous occupants de son chef et notamment l'EARL DU [Localité 8] de délaisser les parcelles ZA [Cadastre 15], lieudit « [Adresse 20] », d'une contenance de 03ha 44a 90 ca, ZN [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 17] », d'une contenance de 04ha 77a 20ca, et ZA n°[Cadastre 13] lieudit « [Adresse 18] » d'une contenance de 1ha 66a 30ca, dans le mois suivant la notification de l'arrêt et d'autoriser son expulsion à défaut de départ volontaire dans ce délai.

L'astreinte n'apparaît pas nécessaire.



Sur les autres demandes



Les consorts [W] succombent en leurs demandes.



En conséquence le jugement de première instance sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [M] [TS] à leur payer la somme totale de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il l'a condamné aux dépens.



Les consorts [W] sont condamnés à payer à Monsieur [M] [TS] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Ils sont déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.



Les consorts [W] sont condamnés aux dépens de première instance et d'appel.



Par ces motifs : 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi



ORDONNE la jonction sous le n° RG 23-1581 des dossiers enrôlés sous les numéros RG 23-1581 et RG 23-1586 ;



CONFIRME le jugement de première instance en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation judiciaire du bail verbal cédé à Madame [B] [W] portant sur les parcelles situées à [Localité 21] cadastrées section ZA numéro [Cadastre 5] d'une contenance de 12 ares et section numéro [Cadastre 6] d'une contenance de 19 ares ;

- ordonné à Madame [B] [W] ainsi qu'à tous occupants de son chef et notamment l'EARL DU [Localité 8] de délaisser lesdites parcelles dans le mois suivant la notification du jugement ; 

- autorisé son expulsion à défaut de départ volontaire dans ce délai ; 

- dit n'y avoir lieu à astreinte

- rappelé que le jugement était revêtu de l'exécution de droit à titre provisoire ;



L'INFIRME pour le surplus ;











Statuant à nouveau et y ajoutant, 



PRONONCE la résiliation judiciaire du bail rural à long terme ayant commencé à courir le 1er novembre 1988 et depuis lors renouvelé portant sur les parcelles :

. commune de [Localité 21] cadastrée ZA [Cadastre 15], lieudit « [Adresse 20] », d'une contenance de 03ha 44a 90 ca 

. commune de [Localité 16], cadastrée ZN [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 17] », d'une contenance de 04ha 77a 20ca ; 



PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal portant sur la parcelle cadastrée ZA n°[Cadastre 13] lieudit « [Adresse 18] » d'une contenance de 1ha 66a 30ca située à [Localité 21] ;



ORDONNE à Madame [B] [W] ainsi qu'à tous occupants de son chef, et notamment l'EARL DU [Localité 8], de délaisser lesdites parcelles dans le délai d'un mois suivant la notification de l'arrêt ;



AUTORISE son expulsion, à défaut de départ volontaire dans ce délai ; 



DIT n'y avoir lieu à astreinte ; 



CONDAMNE les consorts [W] à payer à Monsieur [M] [TS] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;



DEBOUTE les consorts [W] de leur demande au titre des frais irrépétibles ; 



CONDAMNE les consorts [W] aux dépens de première instance et d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT