Cour d'Appel · 5ème Chambre — 17 avril 2024

5ème Chambre





ARRÊT N°-174



N° RG 21/05866 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SBAO













Mme [B] [O]

S.A.R.L. LES AGAPANTHES



C/



S.C.I. NATALIA



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE [Localité 3]

ARRÊT DU 17 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 28 Février 2024





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTES :



Madame [B] [O] 

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de [Localité 3]



S.A.R.L. LES AGAPANTHES, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 521 910 505, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège.



[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de [Localité 3]





INTIMÉE :



S.C.I. NATALIA

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Jérôme STEPHAN de la SCP VIA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de [Localité 3]











Par acte authentique en date du 7 juillet 2014, la société Natalia a donné à bail à Mme [B] [O] un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 4], destiné exclusivement à l'exercice des activités de bar, débit de boissons et restaurant.

 

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 31 200 euros HT payable mensuellement et d'avance, outre le versement d'une somme de 

120 000 euros TTC à titre de 'pas-de-porte'. Une franchise de loyer a, par ailleurs, été accordée à la locataire pour la période du 7 juillet au 30 septembre 2014, en conséquence des travaux qu'elle devait réaliser dans la perspective de l'exercice de son activité.

 

Suivant acte sous seing privé en date du 8 juillet 2014, Mme [B] [O] a déclaré substituer la société Les Agapanthes comme bénéficiaire du bail commercial.

 

Par contrat du 28 juillet 2014 conclu pour le compte de la société Les Agapanthes, Mme [B] [O] a confié une mission complète de maîtrise d'oeuvre à M. [C] [F] pour l'aménagement et l'ameublement du local commercial.



En exécution de son contrat, M. [C] [F] a sélectionné une entreprise générale, la société Qualispace, qui a établi un devis le 7 novembre 2014 de 200 000 euros HT.

 

La société Les Agapanthes a accepté ce montant. Les travaux ont débuté le 8 novembre 2014. 



Après constat de malfaçons et non-conformités à la réglementation, la société Les Agapanthes a saisi le juge des référés du tribunal de commerce de [Localité 3] aux fins d'expertise, laquelle a été confiée à M. [R] [N] par ordonnance du 2 avril 2015 au contradictoire de M. [C] [F] et de la société Qualispace.

 

Le 14 octobre 2015, la société Natalia a fait signifier à la société Les Agapanthes un commandement de payer aux termes duquel le bailleur déclarait se prévaloir de la clause prévue en pages 18 et 19 du bail concernant le paiement du solde du droit d'entrée à défaut de paiement de la somme de 32 760,86 euros dans le délai d'un mois. 



La société Natalia a ensuite saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de [Localité 3] qui, par ordonnance du 19 mai 2016, a principalement:

- rejeté sa demande tendant à voir constater la résiliation judiciaire de plein droit, à la date du 14 novembre 2015, du bail commercial consenti le 7 juillet 2014, ainsi que la demande subséquente d'expulsion,

- condamné la société Les Agapanthes à lui payer la somme provisionnelle de 47 500 euros, 

- accordé à la société Les Agapanthes un report d'un an pour régler sa dette à compter de la signification de l'ordonnance.



Parallèlement, le 6 mars 2016, M. [R] [N] a déposé son rapport d'expertise. Autorisées par ordonnance du 1er juillet 2016, la société Les Agapanthes et Mme [B] [O] ont fait assigner à jour fixe M. [C] [F], la société Qualispace et ses assureurs, la société MMA Iard assurances mutuelles et la société MMA Iard, devant le tribunal de grande instance de Rennes notamment aux fins d'obtenir indemnisation des préjudices subis.

 

Par jugement du 27 février 2017, le tribunal de grande instance de [Localité 3] a notamment :

- condamné in solidum M. [C] [F], la société Qualispace, la société MMA Iard assurances mutuelles et la société MMA Iard à payer à la société Les Agapanthes les sommes de :

* 99 791,98 euros HT au titre travaux des réparations et mises en conformité du rez-de-chaussée, 

* 32 850 euros HT au titre des travaux de réparation et mises en conformité de la mezzanine et de l'étage, 

* 19 978 euros HT au titre aux frais de communication, 

* 3 136,50 euros au titre des frais relatifs à la procédure avec la société Natalia, 

- condamné la société Les Agapanthes à payer à la société Qualispace la somme de 80 000 euros HT au titre du montant des travaux restant dû,

- condamné in solidum M. [C] [F], la société Qualispace, la société MMA Iard assurances mutuelles et la société MMA Iard à payer à Mme [B] [O] la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice moral.

 

Le 23 juillet 2018, la société Natalia a fait délivrer à la société Les Agapanthes un commandement de payer aux termes duquel la bailleresse déclarait se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire du contrat de bail à défaut de paiement de la somme de 97 489,53 euros dans le délai d'un mois.

 

Par exploit d'huissier en date du 10 août 2018, la société Les Agapanthes a alors fait assigner la société Natalia devant le tribunal de grande instance de [Localité 3] aux fins de voir principalement dire le commandement visant la clause résolutoire nul et de nul effet, voir prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties aux torts exclusifs de la société Natalia à la date du 15 décembre 2016 et la voir condamner à lui payer une somme de 

275 000 euros en réparation de ses préjudices.



Par jugement en date du 17 août 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 3] a :

- reçu Mme [B] [O], gérante de la société Les Agapanthes, en son intervention volontaire à l'instance,

- déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 23 juillet 2018 par la société Natalia à la société Les Agapanthes portant sur la somme totale de 97 489,53 euros,

- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 7 juillet 2014 entre la société Natalia, bailleur, et la société Les Agapanthes, preneur, aux torts exclusifs du bailleur à la date du 17 août 2021,

- débouté la société Les Agapanthes de ses demandes au titre des apports en compte courant d'associé, de la perte d'exploitation et des matériels et équipements garnissant le local commercial,

- condamné la société Natalia à régler à la société Les Agapanthes la somme de 50 000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts,

- condamné la société Natalia à régler à la société Les Agapanthes la somme de 5 000 euros au titre des frais de remploi, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts,

- condamné la société Natalia à régler à la société Les Agapanthes la somme de 5 200 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts, 

- condamné la société Natalia à régler à Mme [B] [O] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral,

- débouté la société Natalia de ses demandes au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, de l'expulsion et de l'indemnité d'occupation,

- condamné la société Les Agapanthes à régler à la société Natalia la somme de 97 080 euros au titre des loyers impayés de décembre 2016 à août 2017 et du solde du droit d'entrée,

- rappelé que les créances de la société Les Agapanthes et de la société Natalia se compensent de plein droit,

- débouté la société Les Agapanthes de sa demande de délai de paiement,

- condamné la société Natalia aux dépens,

- condamné la société Natalia à verser à la société Les Agapanthes une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.



Le 16 septembre 2021, Mme [B] [O] et la société Les Agapanthes ont interjeté appel de cette décision.



Par ordonnance du 1er février 2022, le Premier président de la cour d'appel, saisi par Mme [O] et la société Les Agapanthes a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 17 août 2021.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 janvier 2024, Mme [B] [O] et la société Les Agapanthes demandent à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 3] en ce qu'il a : 

* fait droit à certaines demandes de la société Natalia,

* prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 7 juillet 2014 entre la société Natalia, bailleur, et la société Les Agapanthes, preneur, aux torts exclusifs du bailleur à la date du 17 août 2021, et en ce qui concerne ce chef de jugement seulement en ce que le tribunal a daté la résiliation du bail au 17 août 2021,

* a débouté la société Les Agapanthes de ses demandes au titre des apports en compte courant d'associé, de la perte d'exploitation, des matériels et équipements garnissant le local commercial et de sa demande au titre du préjudice moral,

* condamné la société Natalia à régler à la société Les Agapanthes la somme de 50 000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts,

et en ce qui concerne ce chef de jugement seulement en ce que le tribunal a 

limité le montant de la condamnation à 50 000 euros,

* condamné la société Natalia à régler à la société Les Agapanthes la somme de 5 000 euros au titre des frais de remploi, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts, et en ce qui concerne ce chef de jugement seulement en ce que le tribunal a limité le montant de la condamnation à 5 000 euros,

* condamné la société Natalia à régler à Mme [B] [O] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral, et en ce qui concerne ce chef de jugement seulement en ce que le tribunal a limité le montant de la condamnation à 2 000 euros, 

* condamné la société Les Agapanthes à régler à la société Natalia la somme de 97 080 euros au titre des loyers impayés de décembre 2016 à août 2017 et du solde du droit d'entrée,

* débouté la société Les Agapanthes de sa demande de délai de paiement,

* débouté Mme [B] [O] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

* condamné la société Natalia à verser à la société Les Agapanthes une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qui concerne ce chef de jugement seulement en ce que le tribunal a limité le montant de la condamnation à 5 000 euros,

* ordonné l'exécution provisoire,

- le confirmer pour le surplus,

- débouter la société Natalia de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et prétentions, 



Statuant à nouveau :

À titre principal,

- débouter la société Natalia de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, plus amples et contraires, telles que présentées à l'égard de la société Les Agapanthes,

- dire et juger que le commandement de payer du 23 juillet 2018 est nul et de nul effet,

- prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de la société Natalia à la date du 15 décembre 2016,

- dire et juger que les loyers réclamés à compter du moment où la résiliation sera prononcée ne sont pas dus,

- dire et juger que le solde de l'indemnité au titre du droit d'entrée dès lors que la résiliation sera prononcée aux torts exclusifs du bailleur n'est pas due,

- débouter en conséquence la société Natalia de sa demande au titre du droit d'entrée et au titre des loyers impayés,

- débouter en conséquence la société Natalia de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation, 

- débouter en conséquence la société Natalia de sa demande tendant à ordonner l'expulsion de la société Les Agapanthes et de tout occupant et biens de son chef du bien sis [Adresse 5] à [Localité 4], au moyen si besoin de la force publique, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

À titre subsidiaire,

- limiter à 66 600 euros la somme due au titre du droit d'entrée,

- dire et juger que la société Les Agapanthes pourra s'acquitter des sommes éventuellement dues à la société Natalia après un différé de deux années, 

- à tout le moins, dire que la société Les Agapanthes pourra s'acquitter des sommes mises à sa charge en 24 mensualités,

- débouter la société Natalia de sa demande de condamnation sous astreinte, 

En toute hypothèse,

- débouter la société Natalia de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la société Natalia à régler à la société Les Agapanthes, en réparation des préjudices subis : 

* une somme de 10 900 euros au titre des frais de remploi, avec intérêts aux taux légal et capitalisation à compter du 15 décembre 2016, jusqu'à parfait paiement,

* une somme de 269 100 euros au titre du préjudice de la perte irrémédiable de son fonds de commerce, avec intérêts aux taux légal et capitalisation à compter du 15 décembre 2016, jusqu'à parfait paiement,

* soit une somme totale de 280 000 euros au titre de l'indemnité d'éviction avec intérêts aux taux légal et capitalisation à compter du 15 décembre 2016,

* une somme de 56 954,55 euros au titre des apports en compte courant d'associé qu'elle devra rembourser à son dirigeant, avec intérêts aux taux légal et capitalisation à compter de son versement, jusqu'à parfait paiement, 

* une somme de 754 320 euros (13 470 euros x 56) au titre du préjudice de la perte d'exploitation subi jusqu'au mois d'août 2021 outre une somme de 13 470 euros par mois à compter de cette date et jusqu'au prononcé de l'arrêt, avec intérêts aux taux légal et capitalisation à compter de chaque échéance mensuelle,

* une somme de 179 499,60 euros HT au titre des éléments matériels,

* une somme de 5 200 euros au titre du dépôt de garantie versée par la société Les Agapanthes, avec intérêts au taux légal à compter de son versement jusqu'à parfait paiement, outre la capitalisation des intérêts,

- condamner la société Natalia, à verser à la société Les Agapanthes ou à sa dirigeante (l'une à défaut de l'autre) une indemnité de 25 000 euros au titre du préjudice moral subi,

- condamner la société Natalia outre aux entiers dépens, à régler la société Les Agapanthes ou à sa dirigeante (l'une à défaut de l'autre) une indemnité de 25 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. 



Par dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2024, la société Natalia demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 3] le 17 août 2021 en ce qu'il a : 

* déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 23 juillet 

2018 portant sur la somme de 97 489,53 euros, 

* prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la société Natalia et la société Les Agapanthes le 7 juillet 2014 aux torts exclusifs du bailleur à la date du 17 août 2021, 

* condamné la société Natalia à régler à la société Les Agapanthes les sommes suivantes : 

- 50 000 euros au titre de la perte du fonds de commerce, 

- 5 000 euros au titre des frais de remploi, 

- 5 200 euros au titre du dépôt de garantie,

* débouté la société Natalia de ses demandes au titre de l'acquisition de la 

clause résolutoire, de l'expulsion et de l'indemnité d'occupation, 

* condamné la société Natalia à régler à la société Les Agapanthes la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens. 

Statuant à nouveau : 

- débouter, pour les causes sus-énoncées, la société Les Agapanthes de toutes ses demandes fins et conclusions,

- dire et juger régulier le commandement visant la clause résolutoire délivré le 23 juillet 2018,

- dire et juger que la société Les Agapanthes était redevable d'un arriéré de loyers et de droit d'entrée de 97 080 euros au 23 juillet 2018, 

En conséquence, 

- ordonner la résiliation du bail commercial du 7 juillet 2014 à la date du 23 août 2018,

- condamner la société Les Agapanthes à lui verser la somme de 97 080 euros au titre des loyers impayés et du solde du pas de porte,

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer actuel soit la somme mensuelle de 3 120 euros TTC,

- condamner la société Les Agapanthes à lui verser la somme de 3 120 euros mensuelle au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 23 août 2018 jusqu'au départ effectif des lieux après remise des clés,

- ordonner l'expulsion de la société Les Agapanthes et de tout occupant et biens de son chef du bien sis [Adresse 5] à [Localité 4], au moyen si besoin de la force publique, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

En tout état de cause, 

- condamner la société Les Agapanthes et Mme [B] [O] à lui verser chacune la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur le commandement de payer du 23 juillet 2018



Les appelantes soutiennent que le litige s'inscrit dans un contexte familial particulier, en ce que M. [Z] [I], gérant de la SCI Natalia, et Mme [B] [O], gérante de la société Les Agapanthes, entretenaient au moment de la conclusion du bail, une relation de concubinage, laquelle s'est dégradée. Elles estiment que M. [I] a utilisé sa qualité de bailleur comme moyen de pression et d'intimidation contre Mme [O]. 



Elles relèvent :

- que de leur relation est née le 24 février 2015 une enfant [H], que M. [I] ne souhaitait pas reconnaître cet enfant et a, dès le 26 février 2015, délivré un premier commandement de payer la somme de 21 027,53 euros, laquelle a été payée par la société preneuse le 6 mars 2015. Elles voient dans cet acte la manifestation d'un désir de vengeance. 

- que le bailleur a délivré un second commandement de payer le 22 juillet 2015 pour 15 912,50 euros, alors que Mme [O] faisait face à des difficultés pour subvenir aux besoins de sa fille, et ne pouvait exploiter son établissement affecté de malfaçons. Elles précisent que cette somme a été réglée le 30 juillet 2015. 

- que suite à l'assignation délivrée les 22 septembre 2015 et 7 octobre 2015 de M. [I] par Mme [O] en reconnaissance de paternité, la SCI Natalia a signifié le 14 octobre 2015 un nouveau commandement de payer la somme de 32 760,86 euros au titre des échéances du droit d'entrée du mois d'octobre 2014 au mois d'octobre 2015, puis a assigné la locataire le 7 décembre 2015 en résolution du bail, demandes qui ont été rejetées. 

- que si fin 2016/début 2017, M. [I] et Mme [O] ont de nouveau entretenu une relation de couple, cela n'était pas désintéressé pour le bailleur, qui n'avait en réalité que pour intention de récupérer le local commercial et le vendre. Elles affirment que c'est donc à cette date que la SCI Natalia a entrepris des travaux dans le local. Elles voient ensuite une coïncidence entre la demande faite par M. [I] le 16 juillet 2018 de résidence alternée de l'enfant et le commandement de payer délivré le 23 juillet 2018 pour une somme de 97 489,53 euros. 



Elles estiment que le commandement de payer du 23 juillet 2018 est nul, à défaut pour le bailleur d'avoir mis en oeuvre la clause résolutoire de bonne foi. 



Elles affirment que la SCI Natalia a engagé en décembre 2016 dans les lieux loués, sans accord de la société Les Agapanthes, des travaux de transformation des locaux à usage de discothèque en totale contradiction avec la destination finale des lieux, à savoir une activité de bar, débit de boissons, restaurant. 



Elles rappellent que M. [I] avait consenti un étalement des paiements de la somme de 69 000 euros au titre du droit d'entrée sur 24 mois à compter de septembre 2016, que le juge des référés par ordonnance du 19 mai 2016 avait accordé un report d'un an pour le règlement de la dette de la preneuse, que cette ordonnance n'a jamais été signifiée, et qu'ainsi, la SCI Natalia ne pouvait exiger avant l'expiration de ces délais, le paiement des sommes réclamées à ce titre.



Elles soutiennent enfin que l'intention du bailleur était de vendre le local commercial, comme en témoigne l'acte de vente régularisé au profit du Groupe [S] [X], mentionnant que le vendeur devra faire son affaire de la résiliation du bail, l'acte de vente devant être réitéré avant le 30 avril 2019. 



Elles relèvent que le montant réclamé dans ce commandement est en tout état de cause erroné, qu'au 23 juillet 2018, compte tenu des sommes déjà acquittées par la société Les Agapanthes, celle-ci ne devait plus que 66 600 euros au titre du droit d'entrée. 



Elles contestent avoir été à l'origine du projet de modification du local commercial en discothèque, et affirment que c'est devant le fait accompli des travaux réalisés par le bailleur et sous la pression économique consécutive, qu'est intervenu le compromis de cession de son droit au bail au profit des consorts [P]-[W] qui lui ont été présentés par M. [I], puis que, face à l'échec de ce projet, il a été envisagé d'autres solutions telle que la location-gérance.





La SCI Natalia demande à la cour de déclarer valide le commandement de payer délivré le 23 juillet 2018.



Elle soutient que la société Les Agapanthes n'a jamais contesté être débitrice du montant du loyer et du solde du droit d'entrée à hauteur de 

69 000 euros. Elle souligne que si M. [I] a effectivement accordé des délais de paiement, aucun courrier ou accord transactionnel matérialisant une renonciation au bénéfice du commandement et à la procédure subséquente n'est versé aux débats. Elle indique que l'absence de signification de l'ordonnance de référé a pour effet de priver la société Les Agapanthes du moratoire accordé. 



Selon elle, la société Les Agapanthes n'a donc pas respecté ses obligations. 

S'agissant du montant du droit d'entrée de 120 000 euros, elle soutient que les seules sommes acquittées à ce titre ont été de 12 600 euros à la signature du bail et de 38 400 euros en août 2014, de sorte que restait due la somme de 69 000 euros, que devant le juge des référés n'ont été réclamées que les échéances d'octobre 2014 à avril 2016, et que la somme commandée à ce titre de 69 000 euros intègre bien celle de 47 500 euros retenue par le juge des référés, de sorte qu'aucune contestation n'est possible quant au quantum de la dette et son caractère exigible. 



Elle conteste toute mauvaise foi. Elle rappelle avoir consenti à une franchise de loyer en considération de travaux effectués par le preneur pour exploiter son activité de bar à hôtesses et avoir accepté des modalités extrêmement souples pour le paiement du droit d'entrée. 



Elle souligne que les deux premiers commandements de payer de février et juillet 2015 ont eu les effets escomptés, puisqu'ils n'ont pas fait l'objet de contestation et que la société preneuse a réglé les sommes dues.



Elle souligne qu'elle n'a pas délivré de commandement pendant le délai de 12 mois fixé par le juge des référés et a attendu un an pour ne pas mettre en difficulté la société Les Agapanthes, qu'elle a donc été patiente et que la société preneuse n'a pas fait aucun effort pour rétablir sa situation. 



S'agissant des travaux qu'elle a entrepris dans les lieux loués, elle relève que les appelantes ne démontrent nullement qu'ils ont été commencés fin 2016 et affirment qu'à cette date, Mme [O] exploitait les locaux sans encombre. Elle soutient que ces travaux ont débuté en octobre 2017 et qu'elle en justifie, et rappelle que dans le cadre du compromis de vente du droit au bail régularisé le 22 juin 2017 entre la société Les Agapanthes et M. [P], ce dernier a effectué une visite en mars 2017 puis en juillet 2017, et qu'il a pu constater qu'aucun travaux n'étaient en cours.



Elle soutient que Mme [O] a pris l'initiative de mettre sa société en sommeil à compter de février 2017 et que dès le mois de mars 2017, elle a fait part à M. [I] de sa volonté de cesser l'exploitation des lieux, ayant entamé des démarches en vue d'une vente de son droit au bail, ce qui a conduit à l'acte de promesse de cession du 22 juin 2017. Elle indique avoir alors engagé des frais pour faciliter la levée des conditions suspensives prévues dans cet acte : demande d'autorisation de travaux le 23 juin 2017 et autorisation de la mairie le 25 septembre 2017, puis début des travaux en octobre 2017.



Elle souligne que M. [P] et [W], cessionnaires, n'ont toutefois pas obtenu les financements sollicités et que pour autant Mme [O] a souhaité l'achèvement des travaux. 



La SCI Natalia estime donc que les travaux de changement de destination se sont poursuivis à l'initiative de Mme [O], laquelle a manifesté à plusieurs reprises sa volonté d'exploiter les lieux en tant que discothèque. 



Elle note que de manière totalement incompréhensible, Mme [O] à compter de mai 2018, a refusé l'accès aux entreprises et a fait obstacle à la fin du chantier. Elle soutient qu'elle a abandonné les lieux, déménageant à [Localité 7] à la fin de l'été 2019. 



Elle conteste toute stratégie d'éviction de sa part et affirme avoir mis en oeuvre de bonne foi la clause résolutoire suivant commandement du 23 juillet 2018.



Aux termes des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.





Le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire de plein droit un mois après la signification d'un commandement de payer les loyers demeurés sans effet.



La mise en oeuvre des dispositions de l'article L 145-41 précité n'échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l'article 1134 alinéa 3 du code civil devenu l'article 1104 du code civil.



Ainsi, une clause résolutoire ne peut produire effet si elle est mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur. 



La bonne foi est toujours présumée. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque. La mauvaise foi du bailleur s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.



Le commandement de payer délivré le 23 juillet 2018 vise une somme impayée de :

- 69 000 euros au titre du solde du pas de porte,

- les loyers de décembre 2016 à août 2017 soit 9 x 3120 euros. 



La société Les Agapanthes ne conteste pas l'absence de paiement des loyers commandés. 



S'agissant du solde dû au titre du pas-de-porte, le bail mentionne un prix de 120 000 euros. La bailleresse a justement déduit les sommes versées à ce titre de 12 600 euros et 38 400 euros. Les appelantes ne peuvent soutenir ne devoir que 66 600 euros, en faisant état d'un virement effectué le 11 février 2014 entre les mains du notaire de 15 000 euros (et non 12 600 euros). En effet, si le justificatif du virement du 13 août 2014 de 38 400 euros a pour motif : ' paiement droit au bail', celui du 11 février 2014 de 15 000 euros a pour motif '[O]/[I] bail commercial'. Par ailleurs, l'acte notarié de bail commercial mentionne expressément qu'une somme de 12 600 euros a été réglée le jour de l'acte entre les mains du notaire à ce titre. Il ne résulte d'aucune pièce que le surplus du virement correspond à un paiement sur le pas de porte, étant en outre relevé que l'acte notarié précise le montant des honoraires du notaire (2 400 euros), somme pouvant correspondre à cette différence. 



La société preneuse ne peut, en l'absence de toute signification de l'ordonnance de référé du 19 mai 2016, se prévaloir du report d'un an accordé par le juge pour payer la provision de 47 500 euros à valoir au titre du pas-de-porte. 



Les délais de 24 mois qu'elle invoque et qui auraient été consentis par le bailleur dans un mail de M. [I] du 11 février 2016 dans lequel ce dernier indique avoir donné son accord pour un règlement de la dette sur 24 mois à compter de septembre 2016, font suite à une demande du conseil de Mme [O] interrogeant M. [I], tendant à confirmer l'accord sur des délais et un renoncement au bénéfice du commandement et de l'assignation. Ces actes évoqués par le conseil sont donc un commandement délivré le 14 septembre 2015 et une assignation délivrée le 7 décembre 2015 en vue de la résiliation du bail. Or, ce commandement portait sur les droits d'entrée dus d'octobre 2014 à octobre 2015, somme parfaitement distincte de celle commandée le 23 juillet 2018. Les parties appelantes sont donc mal fondées à opposer ces délais de paiement aux sommes commandées. 



Il est donc exact, comme retenu par le tribunal, que le bailleur disposait depuis août 2017 d'une créance exigible conforme à la somme commandée. 



Les appelantes ne peuvent donc invoquer une mauvaise foi du bailleur tirée de la délivrance d'un commandement de payer une somme erronée et non exigible. 



Les appelantes ne justifient par aucune pièce probante l'existence d'un lien de causalité entre les difficultés personnelles du couple M. [I]-Mme [O] et les actes de la SCI Natalia à l'égard de la société les Agapanthes, de sorte qu'à raison, le premier juge a considéré que les éléments relatifs à cette relation de couple n'apportaient aucun élément utile aux débats. 



Il est acquis que la SCI Natalia n'a entendu délivrer le commandement de payer litigieux que le 23 juillet 2018, soit un an après la date d'exigibilité de ces sommes. 



Durant cette période, le bailleur ne conteste pas avoir entrepris des travaux dans les locaux donnés à bail. L'accord express de la locataire ne ressort d'aucune pièce. Les parties sont en désaccord sur la date de commencement de ces travaux. 



Si M. [L] a déclaré dans une attestation avoir constaté des travaux dans les locaux loués en décembre 2016, il a, dans une audition devant les services de police le 26 novembre 2019 expliqué que : Peut-être, c'était en décembre 2017, car quand je suis passé les travaux avaient bien commencé. Beaucoup de choses étaient détruites, je me rappelle surtout de la scène, de la barre de pole dance et même de l'escalier. 



Cette période de décembre 2017 apparaît davantage conforme à la réalité puisque dans son audition, M. [L] précise qu'il avait rendu visite à Mme [O], et qu'avait été signé le rachat des locaux pour 250 000 euros et que M. [I] devait faire les travaux. 



La promesse de cession de droit au bail avec M. [P] et M. [W] au prix de 250 000 euros, évoquée par ce témoin, a été en effet signée le 22 juin 2017. Il est justifié, par ailleurs, par un constat d'huissier que les photographies prises des lieux par M. [P] le 11 juillet 1017 ne font apparaître aucuns travaux tels que décrits par M. [L] et notamment pas la destruction de la scène et de l'escalier. 



En outre, dans une attestation M. [T] indique avoir 'commencé les travaux de démolition du secret garden suite à la réunion Socotec en octobre 2017". M. [U] a également rédigé une attestation en ce sens. 



La promesse de cession de bail prévoyait en effet comme conditions l'accord du bailleur pour un nouveau bail pour l'exercice d'une activité de discothèque, et l'obtention par le bailleur ou le cessionnaire des autorisations administratives à l'exploitation d'une discothèque. 



L'autorisation administrative de faire les travaux a été délivrée le 25 septembre 2017.



M. [A], expert mandaté par la locataire, a pu préciser également, sur les éléments comptables produits par cette dernière, que ' l'année 2017 a été partiellement entravée puisque des travaux engagés par le bailleur ont rendu l'exploitation du fonds par la société preneuse impossible. Un litige est en cours'. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour, comme le tribunal, constate que les parties appelantes échouent à démontrer que les travaux engagés par le bailleur en vue de permettre une activité de discothèque ont été entrepris fin 2016, et il doit être considéré que les travaux entrepris ont débuté en octobre 2017.



Si la promesse de cession de droit au bail du 22 juin 2017 prévoit 'l'obtention par le bailleur ou le cessionnaire des autorisations administratives à l'exploitation d'une discothèque', les messages échangés entre les parties versés aux débats par le bailleur sont incomplets et ne permettent pas d'affirmer que Mme [O] a pris elle-même l'initiative de vendre son droit au bail avec pour projet de transformer les locaux en discothèque.



En revanche, il est souligné que la SCI Natalia, non partie à l'acte du 22 juin 2017, a, dès le 23 juin 2017, soit dès le lendemain, présenté une demande en mairie d'autorisation de travaux, en se présentant comme exploitant, ce qui traduit son implication personnelle dans ce projet.



Cette promesse de cession du droit au bail n'a pas été suivie d'effet et le 2 mars 2018, le Groupe [S] [X] a accepté une offre de vente de la SCI Natalia de la parcelle dont elle est propriétaire et sur laquelle se trouvent les locaux donnés à bail. Le bailleur ne peut donc nier s'être engagé dans le même temps qu'il entreprenait de transformer la configuration des locaux pour y permettre l'exercice d'une activité de discothèque, dans un processus de vente. 



Cette offre de vente prévoit que le vendeur 'fera son affaire personnelle de la résiliation du bail. 



Ces éléments caractérisent pleinement la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, puisqu'à la date de délivrance du commandement de payer, son intention n'était pas d'obtenir paiement des sommes commandées et exigibles depuis un an, à l'instar des précédents commandements de payer délivrés en février et juillet 2015, mais d'obtenir l'expulsion de sa locataire pour lui permettre de mener à bien ses projets, déjà bien avancés par des travaux engagés par lui, et qui, de surcroît plaçaient la locataire dans la situation de ne plus pouvoir exploiter les locaux donnés à bail conformément à leur destination contractuelle. 



La cour confirme le jugement qui déclare le commandement nul et de nul effet pour n'avoir pas été délivré de bonne foi. 



- sur la résiliation du bail 



Mme [O] et la société Les Agapanthes demandent à la cour de confirmer le jugement qui prononce la résiliation du bail aux torts du bailleur à compter du 15 décembre 2016, en raison des travaux de transformation du local sans l'autorisation du locataire, ce qui a eu des conséquences désastreuses et irréversibles pour son activité.



Elles soutiennent que la SCI Natalia a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible. Elles affirment que la société preneuse a été dans l'impossibilité totale d'exploiter du fait des travaux ainsi entrepris par le bailleur et qu'elle a été contrainte de mettre un terme à son activité fin 2016.





La SCI Natalia estime qu'il convient d'ordonner la résiliation du bail au 23 août 2018, en application de la clause résolutoire. 



Elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance, rappelant les conditions de prise de possession des lieux, l'autorisation donnée à la société preneuse de faire des travaux et la franchise de loyers accordée. 



Elle soutient, s'agissant du manquement à la jouissance paisible qui lui est reproché, que les travaux qui auraient prétendument fait obstacle à la poursuite de l'exploitation du commerce de la locataire ont été réalisés à l'initiative de celle-ci, qui est seule à l'origine de l'absence d'achèvement des travaux et qu'il conviendra de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Les Agapanthes au 23 août 2018. 





La cour ayant jugé que la SCI Natalia n'avait pas mis en oeuvre la clause résolutoire de bonne foi, cette dernière n'est pas fondée en sa demande tendant à constater la résiliation du bail commercial conformément à cette clause. 



En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, d'une part de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et, d'autre part d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.



Les éléments précités établissent que le bailleur a entrepris des travaux de transformation des locaux loués de sa propre initiative en octobre 2017.



Mme [O] et la société Les Agapanthes ne démontrent pas que la société preneuse a été dans l'impossibilité d'exercer son activité du fait de ces travaux depuis le 15 décembre 2016.



La SCI Natalia n'établit pas que la société Les Agapanthes a fait obstacle en mai 2018 à l'achèvement de ces travaux, et a refusé l'accès aux entrepreneurs (les échanges de SMS sur ce point étant peu éclairants), alors que Mme [O] lui écrivait en février 2018 : 'continue à faire tes travaux et je m'engage soit à exploiter soit à sous-louer.'



En procédant à des travaux dans les lieux donnés à bail, destinés à les transformer pour répondre à une nouvelle destination, le bailleur a porté atteinte à la jouissance du locataire mais a également manqué à son obligation de délivrer les lieux loués dans l'état permettant leur exploitation conformément à leur destination contractuelle, laquelle perdure tout au long de l'exécution du bail.



Ces manquements qui ont perduré, à défaut de justifier l'achèvement de ces travaux, constituent un motif suffisamment grave de résiliation du bail aux torts du bailleur. 



La résiliation judiciaire d'un bail ne prend effet que du jour où elle est prononcée. Le jugement est confirmé.





- sur les demandes reconventionnelles aux fins d'expulsion et d'indemnité d'occupation 



Les appelantes considèrent la demande d'expulsion injustifiée, observant que la SCI Natalia admet aux termes de ses écritures avoir repris possession du local. Elles estiment qu'aucune indemnité d'occupation ne peut être mise à charge de la locataire, la résiliation du bail étant prononcée aux torts du bailleur. 



La SCI Natalia conteste avoir repris possession du local, indiquant s'être contenté de procéder à son entretien, dans la mesure où il avait été laissé à l'abandon par Mme [O], cette dernière l'ayant informée déménager à Paris à la fin de l'été 2019. Elle demande à pouvoir récupérer le local afin de ne pas perdre la licence IV faute d'exploitation de celui-ci. 



Il est versé aux débats par les appelantes :

- un extrait du BODACC en date des 18 et 19 décembre 2023, mentionnant l'existence d'une SARL Clémentine exerçant une activité de discothèque à l'adresse des locaux donnés à bail et ayant commencé son activité le 26 novembre 2019, 

- un constat d'huissier du 13 décembre 2021 constatant l'absence totale de mention en façade de l'immeuble donné à bail du nom commercial de la société Les Agapanthes ' Secret Garden', seule une mention de ' club privé' étant visible sur une partie boisée de la façade à hauteur de toiture et sur un panneau d'enseigne accroché à environ 2 mètres 50 du sol. 



La SCI Natalia produit d'ailleurs aux débats un procès-verbal de constat d'huissier du 19 novembre 2021, dans lequel elle déclare à l'huissier être propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3], où était exploité un débit de boissons et que depuis de nombreux mois, l'établissement n'est plus exploité et que les lieux sont libres de toute occupation. 



Il s'ensuit que la demande d'expulsion n'est pas fondée, le bailleur ayant repris possession des locaux donnés à bail. Le jugement qui rejette cette demande est confirmé.



La résiliation du bail prononcée par le premier juge à la date du 17 août 2021 étant confirmée et les lieux ayant été repris à cette date par la SCI Natalia, il ne peut être prétendu à une indemnité d'occupation après cette date.

Le jugement qui rejette cette demande est confirmé.





- sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers et des sommes dues au titre du droit d'entrée



Les appelantes soutiennent que la résiliation du bail étant prononcée aux torts du bailleur, le droit d'entrée n'est pas causé en raison de la faute du bailleur. Elles rappellent que ce droit d'entrée avait pour contrepartie le droit pour la locataire de rester dans les lieux et qu'elle en a été évincée. Elles relèvent que le bail prévoit que cette indemnité n'est conservée par le bailleur qu'en cas de faute du preneur, qu'il convient donc de prévoir qu'inversement cette indemnité doit être restituée au preneur en cas de faute du bailleur. 



Elles déclarent également qu'aucune somme ne peut être réclamée au titre des loyers, la résiliation étant prononcée aux torts du bailleur. 



Si le paiement par le locataire de la contrepartie de l'immobilisation du bien, ou la clientèle potentielle de l'emplacement, peut se retrouver dans l'indemnité susceptible d'être allouée au locataire, lorsque le bailleur en est tenu, il est observé que la somme réclamée, objet du commandement de payer du 23 juillet 2018, en ce compris le droit d'entrée, a été considérée ci-avant due et exigible au mois d'août 2017. La cour confirme le jugement en ces dispositions condamnant la société les Agapanthes à payer à la SCI Natalia la somme de 97 080 euros au titre des loyers impayés de décembre 2016 à août 2017 et au droit d'entrée, la résiliation prononcée le 17 août 2021, étant indifférente à la question de son exigibilité à cette date. 





- sur les demandes indemnitaires formées par la société Les Agapanthes



Celle-ci sollicite le paiement :

- d'une somme de 269 100 euros au titre de la perte de son fonds de commerce et d'une somme de 10 900 euros au titre des frais de remploi, soit une somme de 280 000 euros à tire d'indemnité d'éviction,

- d'une somme de 56 954,55 euros au titre des apports en compte courant d'associés,

- d'une somme de 754 320 euros au titre de la perte d'exploitation subie jusqu'en août 2021 outre une somme de 13 470 euros par mois à compter de cette date, 

- d'une somme de 179 499,60 euros HT au titre des éléments matériels, 

- d'une somme de 5 200 euros au titre du dépôt de garantie. 



S'agissant de l'indemnité d'éviction, elle fait valoir qu'elle et la SCI Natalia sont tombées d'accord sur une valeur de 250 000 euros (cf compromis de cession de droit au bail du 22 juin 2017 et offre de vente du 3 mars 2018) Elle estime qu'il est justifié de prévoir également une indemnité de réparation du préjudice lié aux frais de remploi, laquelle correspond classiquement à 10 et 15% de l'indemnité principale. 

Elle souligne qu'un rapport d'expertise du 29 octobre 2021, chiffre cette indemnité à 280 000 euros et sollicite l'infirmation de la décision qui fixe forfaitairement cette indemnisation à 50 000 euros.



Mme [O] indique avoir été contrainte de procéder régulièrement à des apports en compte courant d'associé, par le biais de son patrimoine personnel pour pallier les insuffisances de trésorerie. Il est donc sollicité par les appelantes le remboursement de ces sommes par la SCI Natalia.



Les appelantes affirment que la société Les Agapanthes a subi une perte d'exploitation depuis le 15 décembre 2016. Rappelant que cette perte avait été évaluée à une somme mensuelle de 14 114 euros par M. [N], expert judiciaire désigné en 2015, elles soulignent que l'expert-comptable a pu, après avoir pris connaissance des chiffres d'affaires réalisés par la société au cours des années 2011 à 2014, chiffré cette perte à 13 470 euros par mois. 

Elles demandent une indemnisation durant 56 mois, soit jusqu'en août 2021, outre une somme de 13740 euros à compter de cette date jusqu'au prononcé de l'arrêt. 



Les appelantes versent ensuite aux débats des constats d'huissier réalisés les 20 février et 17 mai 2018, révélant la présence de matériels dans les locaux qui ont été abîmés de manière importante par les entreprises ayant réalisé les travaux pour le compte de la SCI Natalia. Elles soutiennent que ce matériel 

ne pourra pas être récupéré ou réutilisé, précisant que depuis le jugement, le local a été repris par la bailleresse, bien que l'expulsion n'ait pas été ordonnée et qu'à ce jour, il est exploité par une SARL Clémentine, société qui appartient à M. [I], et qui exerce une activité de discothèque. Elles s'en tiennent à l'évaluation chiffrée qui en a été faite par l'expert M. [N].



Elles considèrent que la résiliation du bail étant prononcée aux torts exclusifs du bailleur, ce dernier doit lui restituer le montant du dépôt de garantie.



La SCI Natalia s'oppose à ces demandes. 



Elle fait valoir que le droit à indemnité d'éviction ne naît que de la délivrance d'un congé avec refus de renouvellement ou du refus de renouvellement du bail sollicité par le preneur. 



Elle note que les demandes de la société Les Agapanthes sont contradictoires, puisqu'elle sollicite l'indemnisation de la perte de son fonds de commerce (non transférable) et une indemnité accessoire pour indemniser son déménagement et sa réinstallation. 



Elle ajoute que les montants réclamés ne sont pas justifiés, observant que le rapport d'expertise produit non contradictoire est dénué de valeur probante, à défaut pour l'expert d'avoir visité les lieux, et de disposer d'une comptabilité exploitable.



Elle observe que la société Les Agapanthes sollicite tout à la fois une indemnité d'éviction incluant les travaux pour lesquels elle a obtenu à l'entrée une franchise de loyers et une indemnité au titre des aménagements et marchandises.



Elle indique que s'il devait être considéré que la société preneuse a subi une perte d'exploitation, celle-ci ne pourrait être retenue à compter du 15 décembre 2016, mais tout au plus au mois à compter d'octobre 2017, mais rappelle que le jugement du 21 février 2017 l'a déboutée de sa demande au titre d'une perte d'exploitation et estime, pour sa part, qu'aucune perte d'exploitation n'est démontrée, les exercices 2015 et 2016 étant très largement déficitaires, et ce pour des raisons indépendantes du bailleur et Mme [O] ayant cessé elle-même d'exploiter le fonds. 



En ce qui concerne les éléments matériels, elle considère que la preuve n'est pas rapportée d'une perte, rien n'établissant l'état du matériel à l'origine ou avant le commencement des travaux et qu'en outre, eu égard à l'exploitation du fonds de commerce, le matériel et le mobilier a nécessairement subi une usure du temps, de sorte que la demande d'indemnisation de matériels neufs n'est pas fondée, d'autant que ce matériel lui sera restitué.





En application de l'article1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de son obligation soit à raison du retard dans l'exécution.



Les pièces du dossier et les déclarations de parties établissent que la société les Agapanthes, qui a transféré son siège social en juillet 2014 dans les lieux donnés à bail, a entrepris dès le début du bail des travaux dans le local, et n'a démarré son exploitation qu'en novembre 2015.



L'expert comptable de la société les Agapanthes relève un résultat comptable de - 120 962 euros au 31 décembre 2015 et un résultat comptable - 44 424 euros au 31 décembre 2016. 



Il commente ces résultats comme suit:

'Le peu de semaines d'ouverture des années 2015 et 2015 est la conséquence de travaux bloqués pour des raisons judiciaires et techniques, mais aussi par un manque de trésorerie empêchant la bonne exploitation des lieux (pas de personnel, peu de marchandises) et l'obligation de financer tous ces frais de manière personnelle.

Les pertes comptables de 2015 et 2016 s'expliquent par :

- un retard pour l'ouverture de l'établissement (durée des travaux),

- une perte de la clientèle qui en a résulté,

- un dépassement du montant des travaux sans financement externe et préfinancement d'une partie, 

- 13 mois de loyers (octobre 2014 à novembre 2015) payés sans recette en contrepartie,

- frais de procédure nombreux contre l'architecte [F]/société Qualispace et significatifs dont ceux engagés par la SCI Natalia qui réclamait la résiliation du bail. '



Les travaux évoqués par l'expert comptable sont ceux commandés par la société preneuse, ayant donné lieu à une procédure judiciaire (cf jugement précité du 27 février 2017).



Les travaux engagés par la SCI Natalia à compter d'octobre 2017 sont donc étrangers à ces résultats comptables, lesquels étaient donc déjà pour 2015 et 2016 déficitaires.



La société Les Agapanthes a admis, en outre, avoir mis en sommeil son activité dès le début de l'année 2017 (soit bien avant les travaux entrepris et reprochés au bailleur) comme en témoignent les différentes demandes de radiation auprès de l'URSSAF du 13 février 2017 et de résiliation du contrat avec la SACEM en date du 28 février 2017. 



Cette cessation d'activité antérieure aux travaux imputables au bailleur est donc étrangère à ceux-ci.



C'est donc par une juste analyse que le premier juge rejette les demandes d'indemnisation formées au titre d'un remboursement des apports en compte courant auxquels Mme [O] a dû procéder pour pal