Cour d'Appel · 5ème Chambre — 17 avril 2024

5ème Chambre





ARRÊT N°-175



N° RG 21/05935 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SBHZ













M. [Y] [M]



C/



M. [C] [I]



















Infirme partiellement la décision déférée 













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 28 Février 2024





ARRÊT : 



Rendu par défaut, prononcé publiquement le 17 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :



Monsieur [Y] [M]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Vincent LE GOC de la SCP ODYS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉ :



Monsieur [C] [I] ayant fait l'objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l'acte à l'étude d'huissier, n'ayant pas constitué avocat

[Adresse 4]

[Localité 1]



























Par acte sous seing privé du 25 avril 2019, M. [Y] [M] a consenti un bail d'habitation à M. [C] [I] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 370 euros et d'une provision pour charges de 30 euros.



Des loyers étant restés impayés, le bailleur a, par acte d'huissier de justice du 15 décembre 2020, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 897 euros, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.



La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [I] le 16 décembre 2020.



Par acte d'huissier de justice du 18 février 2021, M. [Y] [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [C] [I], et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 

- une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,

- 3 438 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 février 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, - 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



L'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 février 2021, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.



Par jugement en date du 2 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 décembre 2020 n'a pas été réglée dans les deux mois,

- constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 25 avril 2019 entre M. [Y] [M], d'une part, et M. [C] [I], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 16 février 2021,

- ordonné à M. [C] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5],

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir a libérer les lieux,

- condamné M. [C] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit 370 euros par mois,

- dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au lover dès le 16 février 2021, est payable dans les mêmes conditions que l'était le loyer, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

- rejeté les demandes de M. [Y] [M] au titre de l'arriéré locatif, 

- débouté M. [Y] [M] de sa demande au titre de la clause pénale, 

- débouté M. [Y] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [C] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 décembre 2020 et celui de l'assignation du 18 février 2021,

- écarté l'exécution provisoire de droit de la présente décision.



Le 20 septembre 2021, M. [Y] [M] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 octobre 2021, il demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre de l'arriéré locatif,

Statuant à nouveau : 

- condamner M. [C] [I] à lui payer la somme de 3 994 euros au titre des loyers et charges impayées à la date du 16 février 2021, date de la résiliation du contrat de location,

- lui donner acte de l'abandon de sa demande relative à l'application de la clause pénale,

- condamner M. [C] [I] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Le condamner aux entiers dépens d'appel. 



M. [C] [I] n'a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été signifiées à l'étude d'huissier le 8 novembre 2021. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



M. [M] sollicite la réformation du jugement entrepris qui l'a débouté de sa demande de condamnation du locataire au paiement de l'arriéré locatif. Il s'étonne que le jugement ait constaté l'existence d'une dette locative, objet du commandement de payer, justifiant la résiliation du bail avant de le débouter de sa demande de condamnation à ce titre. Il reproche au jugement d'avoir inversé la charge de la preuve et soutient qu'au visa de l'article 1353 du code civil, la charge de la preuve incombe au locataire qui, s'il se prétend libéré de son obligation de paiement, doit la prouver. Il en déduit que le premier juge ne peut considérer qu'il lui appartenait à lui, en tant que bailleur, de prouver qu'il n'avait pas reçu les paiements des loyers et charges en produisant divers documents tels que ses relevés de compte.

M. [M] indique qu'il abandonne sa demande formulée en première instance au titre de l'application de la clause pénale.



Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Il est constant que, dès lors que le montant des loyers et des charges locatives n'est pas contesté, il appartient au preneur de rapporter la preuve de leur paiement de sorte que le jugement entrepris a inversé la charge de la preuve en exigeant du bailleur de justifier des montants effectivement perçus.



Le jugement qui a débouté M. [M] de sa demande au titre de l'arriéré locatif sera infirmé. M. [I] sera condamné à verser à M. [M] la somme de 3 994 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 16 février 2021, date de la résiliation du bail.



Il sera donné acte à M. [M] de ce qu'il abandonne sa demande d'application de la clause pénale.



Succombant M. [I] sera condamné à verser la somme de 1 500 euros à M. [M] au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel. M. [M] n'a pas interjeté appel des dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe :



Statuant dans les limites de l'appel, 



Infirme le jugement en ce qu'il a débouté M. [Y] [M] de sa demande au titre de l'arriéré locatif ;



Statuant à nouveau,



Condamne M. [C] [I] à payer à M. [Y] [M] la somme de 3 994 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 16 février 2021, date de la résiliation du bail ;



Donne acte à M. [Y] [M] de l'abandon de sa demande relative à l'application de la clause pénale ;



Y ajoutant,



Condamne M. [C] [I] à payer à M. [Y] [M] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne M. [C] [I] aux entiers dépens d'appel.





Le greffier, La présidente,