Cour d'Appel · 5ème Chambre — 17 avril 2024

5ème Chambre





ARRÊT N°-177



N° RG 21/06655 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SEOY













Etablissement Public [Localité 2] GOLFE HABITAT



C/



Mme [W] [S]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 28 Février 2024





ARRÊT : 



Rendu par défaut, prononcé publiquement le 17 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :



 L'office public de l'Habitat 'MORBIHAN HABITAT' venant aux droits de ' [Localité 2] GOLFE HABITAT', pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Séverine NIVAULT de la SELARL D'AVOCATS MAIRE - TANGUY - SVITOUXHKOFF - HUVELIN - G OURDIN - NIVAULT - GOMBAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉE :



Madame [W] [S] ayant fait l'objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l'acte à l'étude d'huissier, n'ayant pas constitué avocat

Chez Mme [D] [F], [Adresse 5]

[Localité 3]















Par acte sous seing privé du 26 mai 2009, l'établissement public [Localité 2] Golfe Habitat a donné à bail à Mme[W] [S] un local d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 321,96 euros, outre 69,18 euros à titre de provision sur les charges. 



Par courrier reçu par le bailleur le 26 février 2016, la locataire a donné son congé pour le 15 mars 2016. 



Un état des lieux de sortie a été établi le 4 avril 2016 en présence de Mme [W] [S].



Le bailleur se prévalant d'une créance de loyers impayés et réparations locatives, le conciliateur de justice dressait le 16 décembre 2020 un constat de vaine tentative de conciliation extrajudiciaire entre les parties.



Par acte d'huissier en date du 19 mai 2021, l'établissement public [Localité 2] Golfe Habitat a fait assigner Mme [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes en vue d'obtenir la condamnation de Mme [W] [S] à lui payer :

* 259,28 euros au titre des loyers et charges impayés,

* 4 830,73 euros au titre des réparations locatives,

* 300 euros au titre des dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,

* 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

et à supporter les entiers dépens de l'instance.



Par jugement en date du 30 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Vannes a :

- condamné Mme [W] [S] à payer à l'établissement public [Localité 2] Golfe Habitat les sommes de :

* 259,28 euros titre des loyers et charges impayés,

* 1 623,46 euros au titre des réparations locatives,

- rejeté tous les autres chefs de demande,

- débouté l'établissement public [Localité 2] Golfe Habitat de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné Mme [W] [S] à payer à l'établissement public [Localité 2] Golfe Habitat la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [W] [S] aux entiers dépens de l'instance.



Le 21 octobre 2021, l'établissement public [Localité 2] Golfe Habitat a interjeté appel de cette décision. L'affaire a été enregistrée sous le n° de RG 21/6655. 



Le 4 novembre 2021, l'établissement public [Localité 2] Golfe Habitat a de nouveau interjeté appel de cette décision. L'affaire a été enregistrée sous le n° de RG 21/6988. 



Les deux affaires ont été jointes par le conseiller de la mise en état par ordonnance du 25 novembre 2021.









Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 15 janvier 2024, l'établissement public Morbihan Habitat venant aux droits de l'établissement public [Localité 2] Golfe Habitat demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité les sommes qui lui sont allouées au titre des réparations locatives à 1 623,46 euros et l'a débouté de sa demande indemnitaire à hauteur de 300 euros,

Statuant à nouveau : 

- condamner Mme [W] [S] à lui payer à la somme de 4 830,73 euros au titre des réparations locatives et 300 euros à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive, troubles et tracas, 

- condamner Mme [W] [S] en 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens, 

- ordonner distraction des dépens au profit du cabinet Luc Bourges en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Mme [W] [S] n'a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été signifiées par une remise à l'étude, le 17 janvier 2024. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



L'appel est limité à la condamnation prononcée au titre des réparations locatives imputables à Mme [S] et aux dommages et intérêts sollicités par le bailleur.



- sur les réparations locatives 



L'appelant reproche au premier juge d'avoir fait application d'un coefficient de vétusté à des réparations locatives rendues nécessaires par des dégradations occasionnées par le locataire et un défaut total d'entretien par celui-ci. 



Il soutient qu'en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il appartenait au locataire de démontrer que les dégradations et l'état déplorable du logement résultaient de la vétusté ou de la force majeure ou d'une faute du bailleur, et qu'en appliquant nécessairement un coefficient de vétusté au motif que Mme [S] avait occupé les lieux pendant huit ans, le tribunal a, selon lui, inversé la charge de la preuve.



Il renouvelle devant la cour sa demande en paiement à hauteur de 4 830,73 euros, montant des réparations locatives imputables à Mme [W] [S] déduction faite des versements de la locataire et du dépôt de garantie. 



Conformément à l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu :

- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,

- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



La preuve de l'existence des dégradations et perte ou du défaut d'entretien incombe au bailleur. 



Les parties ont procédé contradictoirement à des états des lieux d'entrée et de sortie. Le bailleur verse aux débats un état détaillant pièce par pièce du logement les indemnités sollicitées pour chacune des réparations imputées à la locataire. 



Il a été fait droit aux demandes suivantes par le tribunal :

- réfection des peintures sur les plinthes : 591,94 euros,

- dépose, fourniture et pose de portes dans la chambre 4, l'entrée, la salle d'eau, le WC, le séchoir : 2 161,74 euros, 

- remplacement des clés non restituées : 44,22 euros. 



Le jugement n'est donc critiqué que s'agissant du surplus des demandes formées par de l'établissement public Morbihan Habitat.



L'ensemble du logement a été rendu sale. Mme [S] a donc manqué à son obligation portant sur l'entretien courant du logement. L'ensemble des frais de nettoyage doit être imputé à la locataire. Ceux-ci correspondent à une somme totale de 299,57 euros. Il n'y a pas lieu de déduire de ces frais, comme le fait le tribunal, la somme de 6,36 euros (forfait nettoyage dans la chambre 4) et celle de 6,36 euros (forfait nettoyage dans la salle d'eau), qui répondent à un état de saleté des lavabos dans ces pièces. 



La cour retient le coût d'un abattant de la cuvette des WC, celui-ci étant mentionné 'manquant' à la sortie de la locataire, ce qui constitue une perte. Il est retenu la somme de 27,58 euros. 



Les états de lieux font référence à des revêtements et équipements en 'bon état' à l'entrée et 'dégradés', sans toutefois préciser, pour la plupart de ceux-ci, la nature exacte de ces dégradations. Aucune photographie n'est versée aux débats permettant d'éclairer sur cet état. En l'état de ces éléments, il doit être considéré que les lieux ont été rendus en moins bon état qu'à l'entrée. L'application d'un taux de vétusté se justifie au regard de la durée d'occupation des lieux donnés à bail.



Les papiers peints de la chambre 1 et de la chambre 3 ont été décrits comme étant'déchirés' à la sortie. Cela traduit une véritable détérioration imputable à la locataire mais son importance n'est pas précisée. Il est observé en outre que l'état des lieux d'entrée mentionne la 'présence d'une auréole sur les murs' dans la chambre 1 et 'une marque sur les murs' de la chambre 3. Le bailleur ne peut donc prétendre à une remise à neuf de ces revêtements. 



Dans ces circonstances, la cour ne trouve donc pas matière à critique du jugement qui fait application d'un abattement de 80 % sur le montant de toutes les réparations portant sur les murs (papiers peints et peinture), et retient à ce titre une somme de 310,80 euros à la charge de Mme [S]. 



La cour retiendra comme le premier juge un coût de 66,58 euros pour le remplacement du meuble sous évier constaté ' dégradé', après application d'un taux de vétusté de 50%. Ce même raisonnement sera tenu pour les travaux de dépose, fourniture et pose d'un habillage de baignoire, noté 'dégradé' à la sortie des lieux, de sorte que la somme mise à la charge de Mme [S] de ce chef sera de 27,82 euros. 



Le bailleur sollicite ensuite une indemnité pour le remplacement des sols dans la cuisine, le séjour, la chambre 4, la salle d'eau, et pour la chambre 2. Ces sols, en bon état à l'entrée, ont été notés comme étant 'dégradés' à la sortie. Le bailleur n'explique cependant pas pourquoi, pour les seuls travaux sur ce point dans la salle d'eau, il applique un coefficient de vétusté au coût des réparations, alors qu'il ne l'applique pas dans les autres pièces. 



La cour, en l'absence de description précise dans l'état des lieux de l'état 'dégradé' de ces revêtements, retient comme le tribunal, après abattement de 80 % sur ces dépenses une somme de 332,33 euros. 



La cour estime non justifiée les demandes portant sur :

- la reprise d'une peinture au plafond de la cuisine 'écaillée' au départ du locataire, un tel terme ne traduisant pas de manière certaine une dégradation de son fait, 

- la fourniture et la pose d'une serrure dans le séjour, outre la main d'oeuvre du serrurier, en l'absence de constatation sur ce point dans l'état des lieux de sortie, 

- la dépose d'un revêtement décollable recouvrant le papier peint des murs de la chambre 3, dont la présence n'a pas été constatée lors de l'état des lieux de sortie,

- la fixation d'un élément de l'installation électrique dans la chambre 3, en l'absence de constatation d'une dégradation à ce titre, 

- un siphon pour lavabo de la chambre 4, cet équipement ayant été noté en bon état lors du départ de la locataire, 

- la dépose, la fourniture, la repose d'une porte dans les chambres 2 et 3 et dans le rangement, à défaut de constatations de dégradations justifiant le remplacement de ces portes.



Le montant justifié des réparations dues par Mme [S] est donc de :

591,94 + 2 161,74 + 44,22 + 299,57 + 27,58 + 66,58 + 27,82 + 310,80 + 332,33 = 3 862,58 euros. 



Les déductions sur cette créance locative du montant du dépôt de garantie (321 euros) et des versements effectués par Mme [S] (1 850 euros) ne sont pas discutées.



La condamnation de Mme [S] au titre des réparations locatives est donc prononcée à hauteur de 1 691,58 euros. Le jugement est infirmé de ce chef. 



- sur la demande de dommages et intérêts



La bonne foi se présume. C'est à celui qui oppose la mauvaise foi de l'établir.



Le fait que Mme [S] ait accepté de procéder à des versements mensuels de 50 euros en paiement des sommes restant dues au bailleur en sortie de bail, en ce compris les loyers et charges impayés, ne peut, à défaut d'accord express sur ce point, signifier la reconnaissance de la créance invoquée par le bailleur. 



L'établissement public Morbihan Habitat ne peut prétendre à dommages et intérêts en raison de l'absence de paiement des entières sommes réclamées à Mme [S] en sortie de bail, alors que, d'une part la créance invoquée au titre des dégradations locatives est apparue infondée pour partie et que d'autre part, la locataire a effectué des règlements partiels sur la créance de son bailleur et qu'il n'est pas démontré qu'elle y a mis fin de mauvaise foi. 



La cour confirme le rejet de cette prétention. 



- sur les frais irrépétibles et les dépens



La cour confirme le jugement s'agissant des dispositions du jugement prises en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Les dépens d'appel, distraits au profit de la Selarl Me Luc Bourges en application de l'article 699 du code de procédure civile, sont mis à la charge de Mme [S]. La cour décide de laisser à la charge de la partie appelante, qui succombe en partie dans son appel, les frais irrépétibles qu'elle a exposés.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut et par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [W] [S] à payer à l'établissement public [Localité 2] Golfe Habitat la somme de 1 623,46 euros au titre des réparations locatives ; 



Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés, 



Condamne Mme [W] [S] à payer à l'établissement public Morbihan Habitat venant aux droits de l'établissement public [Localité 2] Golfe Habitat la somme de 1 691,58 euros au titre des réparations locatives ; 



Y ajoutant, 



Déboute l'établissement public Morbihan Habitat venant aux droits de l'établissement public [Localité 2] Golfe Habitat de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne Mme [W] [S] aux dépens d'appel, distraits au profit de la Selarl Me Luc Bourges en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Le Greffier La Présidente