Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 17 avril 2024

N° RG 23/00410 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JI62







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 17 AVRIL 2024









DÉCISION DÉFÉRÉE :



21/00706

Tribunal judiciaire d'Evreux du 13 décembre 2022





APPELANTE :



SAS SGM ATHENA anciennement dénommée 

SOCIETE DES GRANDS MAGASINS

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentée par Me Frédéric CANTON de la Scp EMO AVOCATS, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me COHEN-TRUMER, avocat au barreau de Paris, substitué par Me MARTIN-MENARD, avocat au barreau du Havre







INTIMEE :



SELAFA MJA

RCS de Paris 440 672 509

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Y.M LE CORFF de l'association FABRE GUEUGNOT & Associés, avocat au barreau de Paris, substituée par Me Christophe BERARD







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 février 2024 sans opposition des avocats devant Mme BERGERE, conseillère, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER 





DEBATS :



A l'audience publique du 12 février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2024





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 17 avril 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Suivant acte sous seing privé du 8 novembre 2016, la Snc Alta [Localité 6] aux droits de laquelle est venue la Sas Société des Grands Magasins (Sgm) a donné à bail à la Sas Fbh Holding un local à usage commercial portant le numéro B2 situé dans le centre commercial Porte jeune à [Localité 6] pour y exercer une activité de restauration rapide sur place et à emporter.



Par jugement du 13 mars 2019, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société Fbh Holding et a désigné Me [C] exerçant au sein de la Selafa Mja en qualité de liquidateur. 



Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 décembre 2019, le liquidateur de la société Fbh Holding a, en application de l'article L. 641-12 du code de commerce, fait savoir à la société Sgm qu'il résiliait le contrat de bail.



Par actes des 6 et 10 mars 2020, la société Sgm a assigné devant le juge des référés la Selafa Mja, en sa qualité de liquidateur de la société Fbh Holding et de tous occupants de son chef afin d'obtenir la restitution du local, la société Sgm ayant découvert à partir du mois de juillet 2019 que ses locaux n'étaient pas occupés par la société Fhb Holding mais par la Sas Tkpf.



Par ordonnance du 4 septembre 2020, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'expulsion et de provisions. Par arrêt du 23 juin 2021, la cour d'appel de Paris a confirmé cette décision. 



Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 12 avril 2021, la société Tkpf a été condamnée à payer à la société Fbh Holding une somme de 98 650 euros en remboursement des loyers versées par cette dernière à la société Sgm.





Suivant exploit d'huissier du 5 mars 2021, la société Sgm a assigné la Selafa Mja devant le tribunal judiciaire d'Evreux pour mise en oeuvre de sa responsabilité personnelle et condamnation en paiement de dommages et intérêts.



Le local litigieux a été restitué le 30 novembre 2021 et reloué le 30 décembre 2021 avec effet du bail à compter du 1er juillet 2022. 



Par jugement du 13 décembre 2022, le tribunal judiciaire d'Evreux a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- rejeté la demande indemnitaire de la société Sgm,

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

- débouté la société Sgm de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la Selafa Mja de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration reçue au greffe le 1er février 2023, la société Sgm a interjeté appel de cette décision.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 2 août 2023, la société Sgm Athena venant aux droits de la société Sgm demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, de :

- infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la Selafa Mja de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter, en conséquence, la Selafa Mja de son appel incident,

statuant à nouveau,

- condamner la Selafa Mja à lui payer la somme de 139 000,72 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner la Selafa Mja à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel. 



Au soutien de son action, l'appelante fait valoir que lorsque le liquidateur judiciaire procède à la résiliation du contrat de bail conclu par le débiteur dessaisi, il lui appartient de s'assurer de la restitution du local au bailleur, libre de tous occupants et de tous biens. Elle soutient que cette obligation constitue une obligation personnelle, de sorte que sa responsabilité est engagée à défaut d'y satisfaire ou d'accomplir toutes les diligences nécessaires pour y parvenir, y compris lorsque le local est occupé par un tiers.



Pour caractériser les fautes commises par la Selafa Mja, la société Sgm Athena soutient qu'il ressort des termes mêmes de la lettre de résiliation du bail que le liquidateur s'est délibérément et unilatéralement déchargé de toute démarche en vue de la restitution du local ; qu'il n'avait pas l'intention de faire des diligences et qu'il n'a effectivement rien fait alors qu'elle estime qu'il aurait dû engager une action en expulsion contre la société Tkpf, et ce d'autant qu'elle fait observer qu'il a pu parfaitement engager une action en paiement contre cette société.



En outre, l'appelante reproche à la Selafa Mja sa résistance fautive et incompréhensible à la procédure qu'elle a engagée pour obtenir la récupération effective du local et le règlement des sommes dues postérieurement au jugement d'ouverture. À ce titre, elle précise que cela a même perturbé la cour d'appel de Paris qui a confirmé l'échec de cette action sous l'angle de la contestation sérieuse.





Elle estime ainsi que la caractérisation de la faute telle que retenue par les premiers juges est parfaitement pertinente.



Sur le préjudice, l'appelante indique qu'il consiste en la perte de chance d'avoir pu relouer le local et de percevoir les loyers, charges et accessoires afférents à cette nouvelle location à compter de la date de résiliation, soit le 10 décembre 2019 jusqu'à la date effective de restitution du local, soit le 30 novembre 2021. Elle réclame à ce titre 139 000,72 euros.



Sur le lien de causalité, la société Sgm Athena critique la motivation des premiers juges faisant valoir qu'ils ne pouvaient lui reprocher de ne pas avoir engagé d'action au fond après l'échec de la procédure de référé. Elle fait surabondamment observer, d'une part, que ce choix de procédure était parfaitement adapté et que le résultat et la décision du premier juge et de la cour d'appel sont incompréhensibles, tout comme la position adoptée par la Selafa Mja qui s'est opposée à l'expulsion alors qu'elle avait résilié le bail ; et d'autre part qu'elle n'est pas restée inactive, puisqu'elle a entrepris des démarches à l'amiable avec la société Tkpf ce qui lui a permis d'obtenir le départ de cette dernière.



De même, elle estime que le tribunal ne pouvait retenir l'impécuniosité de la société Fbh Holding et le fait qu'en conséquence, aucun loyer ou indemnité d'occupation n'aurait pu être versé, puisque la faute qui est reprochée à la Selafa Mja ce n'est pas le non-paiement des loyers et des indemnités d'occupation mais le fait de n'avoir fait aucune diligence pour libérer le local après avoir résilié le bail.



Par dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2024, la Selafa Mja demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Sgm Athena de toutes ses demandes, mais en jugeant que cette société ne fait à son encontre, la démonstration d'aucune faute ni d'aucun préjudice en lien causal,

- l'infirmer en ce qu'il lui a laissé la charge de ses dépens et l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Sgm Athena à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 5 000 euros au titre des frais exposés en cause d'appel, outre les entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la Me Yannick Enault.



L'intimée se défend de toute faute commise dans le cadre de la résiliation du contrat de bail litigieux. Elle fait observer à ce titre que les locaux loués n'abritaient pas l'exploitation de la société Fbh Holding, qu'elle n'a appris l'existence du bail que tardivement et qu'à compter de cette date, elle a accompli toutes les diligences utiles et nécessaires pour que la société bailleresse puisse en reprendre possession. L'impécuniosité de la procédure de liquidation judiciaire et l'occupation des lieux par un tiers ne peut lui être imputée à titre personnel. De même, elle estime qu'aucune faute n'est démontrée dans la résiliation du contrat de bail. 



En tout état de cause, sur le préjudice, d'une part, elle fait observer que la société Sgm Athena a perdu son action en justice au titre du paiement des indemnités d'occupation contre la société Fbh Holding. Il s'ensuit qu'elle est mal fondée à solliciter des sommes équivalentes au liquidateur judiciaire à titre personnel. D'autre part, elle soutient que le préjudice ne peut résulter que dans une perte de chance d'avoir pu relouer. Or, à cet égard, elle considère que la bailleresse a volontairement laissé perdurer la situation, qu'en outre, aucun élément ne laisse penser qu'elle aurait pu relouer avant l'effectivité du nouveau bail conclu avec la société Ics. Le préjudice est donc inexistant.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2024.



MOTIFS



Sur la responsabilité de la Selafa Mja 



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



La responsabilité personnelle du liquidateur judiciaire doit s'apprécier à la mesure des obligations résultant de ses fonctions et des obligations mises à sa charge par la loi et les règlements qui s'appliquent à sa profession.



Elle est susceptible d'être recherchée indépendamment d'une faute détachable de ses fonctions, le liquidateur répondant à titre personnel des fautes qu'il commet dans l'exercice de ses fonctions. Il peut s'agir d'actes positifs, de fautes commises à l'occasion de l'exécution du mandat qui lui est confiée et également d'abstentions fautives. 



Cette action en responsabilité, conformément à l'application du droit commun, suppose que le demandeur établisse l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.



- Sur la faute et le lien de causalité



Le liquidateur judiciaire est tenu d'une obligation de moyens. Dès lors, il convient d'apprécier si la société Sgm Athena rapporte la preuve suffisante que la Selafa Mja n'a pas accompli toutes les diligences nécessaires et suffisantes pour parvenir à la libération des locaux lui appartenant et qu'elle avait loué, par contrat du 8 novembre 2016, à la société Fbh Holding.



À ce titre, il convient de préciser que le liquidateur agissant dans l'intérêt collectif des créanciers et non dans celui du seul bailleur, il n'y a pas lieu de retenir sa responsabilité personnelle pour restitution tardive des locaux postérieurement à la résiliation lorsqu'il fallait céder les actifs mobiliers qui y étaient présents et/ou que la nécessité de les débarrasser afin de les rendre vides requérait des diligences qui ne pouvaient être immédiates.



En l'espèce, il n'est pas contesté, alors que la procédure de liquidation judiciaire de la société Fbh Holding était ouverte depuis le 13 mars 2019, que la Selafa Mja n'a eu connaissance de l'existence du contrat de bail litigieux qu'à partir du 21 octobre 2019, date à laquelle la société Sgm a procédé à sa déclaration de créances pour les loyers impayés.



Par courrier du 10 décembre 2019, le liquidateur a procédé à la résiliation de ce contrat de bail dans les termes suivants :

'En l'absence de trésorerie pour payer les loyers, ET/OU d'acquéreur du fonds de commerce, nous sommes contraintes de vous notifier la résiliation du bail du local sis : [Adresse 1].

Cette résiliation prenant effet au jour de la présente demande, conformément à l'article L. 641-12 du code de commerce.

Vous êtes autorisé à reprendre possession du local, sous réserve de l'accomplissement des opérations d'inventaire des biens meubles corporels se trouvant dans les locaux, mission confiée par le tribunal à la Scp Christophe MOREL, avec qui vous pouvez prendre contact.

Cette même réserve vaut, s'il y a lieu, pour les opérations de vente de ces biens et pour l'exercice du droit de revendication et de reprise dont disposent les tiers ayant pu confier des biens en location, crédit-bail ou dépôt.





La situation d'impécuniosité de la liquidation exclut toute prise en charge de débarras ou de remise en état des locaux, les frais dus à ce titre pouvant seulement donner lieu, comme les loyers, à une déclaration entre nos mains au passif de la liquidation. 

Par ailleurs, nous vous invitions à rembourser entre nos mains ès qualité le dépôt de garantie versé entre vos mains par le débiteur, cette créance constituant un actif de la liquidation judiciaire.'



C'est à juste titre que les premiers juges ont relevé qu'il ressort intrinsèquement de cette lettre l'existence d'un positionnement fautif imputable à la Selafa Mja, puisqu'en contravention avec l'obligation de restitution pesant sur le preneur, cette dernière s'est déchargée de l'accomplissement des actes nécessaires à l'exécution de ladite obligation sur son bailleur. Le fait que le débiteur en liquidation judiciaire soit impécunieux ne justifie aucunement ce transfert d'obligation sur le bailleur. Il revenait à la Selafa Mja de procéder personnellement aux diligences nécessaires pour s'assurer de la réalisation éventuelle des opérations d'inventaire et de restitution des clés et du local. 



Or, si la Selafa Mja produit aux débats un courrier établissant que dès le 31 octobre 2019, elle a demandé au gérant de restituer les clés et de se rendre sur place pour procéder à la restitution du local, elle reconnaît elle-même que le gérant n'a pas participé à la procédure puisqu'il n'était plus localisable. Elle était donc informée que cette injonction était vaine et sans aucune effectivité à l'égard du bailleur. De même, le fait que les locaux soient situés à [Localité 6] ne l'exonérait en rien de s'assurer personnellement de la remise des clés et de la restitution des lieux.



Par ailleurs, il résulte tant de l'ordonnance rendue le 4 septembre 2020 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris que du jugement rendu le 12 avril 2021 par le tribunal de commerce de Paris, qu'au plus tard, à compter du 4 mars 2020, date de l'assignation en référé expulsion et provision qui lui a été délivrée à la demande de la société Sgm, la Selafa Mja avait en sa possession les éléments d'informations suivants :

- d'une part, les locaux objet du contrat de bail résilié ne pouvaient être restitués à leur propriétaire car ils étaient occupés par la société Tkpf, 

- d'autre part, la société Tkpf était une ancienne filiale de la société Fbh Holding, que le contrat de bail litigieux avait été conclu en sa faveur, la société Fbh Holdin, donnant son accord pour qu'elle occupe les lieux, tout en acceptant de régler les loyers pour le compte de la société Tkpf et ce même après la cession des parts qu'elle détenait dans cette société.



La société Fbh Holding étant débitrice de l'obligation de restitution du local loué consécutivement à la résiliation du contrat de bail, la Selafa Mja ne pouvait, sans commettre une faute, considérer que la charge de l'expulsion de cet occupant installé dans les lieux par le débiteur en liquidation judiciaire revenait exclusivement au bailleur et qu'elle n'avait aucune diligence à accomplir à cette fin, ainsi qu'elle l'a soutenu dans le cadre de la procédure en référé et ainsi qu'elle l'a considéré en s'abstenant de toute diligence en ce sens.



À cet égard, il convient de préciser que l'argument fondé sur l'impécuniosité de la procédure de liquidation judiciaire est à nouveau inopérant, puisque la Selafa Mja a, par ailleurs, su mobiliser les fonds nécessaires pour engager une action en paiement contre la société Tkpf pour obtenir sa condamnation à rembourser les loyers payés pour son compte. 



Enfin, il n'est pas contesté alors que la résiliation du contrat de bail est intervenue le 10 décembre 2019, que la société Sgm Athena n'a pu récupérer la libre disposition de son local commercial que le 30 novembre 2021, soit deux ans plus tard.



Au vu des éléments sus-évoqués, il y a lieu de considérer que cette situation est imputable à la Selafa Mja qui a commis une faute personnelle dans l'exercice de sa mission de liquidateur de la société Fhb Holding, preneuse au contrat de bail, en n'accomplissant aucune diligence nécessaire et utile à la restitution du local loué consécutivement à la résiliation dudit contrat dont elle était, de surcroît, à l'initiative.





- Sur le préjudice



Tout en reconnaissant que son préjudice consiste en une perte de chance d'avoir pu relouer le local et de percevoir les loyers, charges et accessoires afférents à cette nouvelle location à compter de la date de résiliation, soit le 10 décembre 2019, la société Sgm Athena sollicite, à titre d'indemnisation, la somme de 139 000,72 euros, ce qui correspond, au vu du décompte établi en pièce n°38, à l'intégralité des loyers/indemnités d'occupation et taxes foncières qu'elle aurait dû percevoir entre le 10 décembre 2019 et le 30 novembre 2021, date de la restitution.



L'indemnisation d'une perte de chance de percevoir des loyers ne peut conduire à la réparation à hauteur des loyers espérés ; il ne peut donc être fait totalement droit à la demande la société Sgm Athena.



Alors que l'appelante, sur qui pèse la charge de la preuve, ne communique, par ailleurs, aucun élément permettant d'apprécier la probabilité de conclure un contrat de bail commercial dès le 10 décembre 2019, tels des éléments sur l'attractivité de la zone commerciale, la présence ou non de concurrents dans le domaine de la restauration rapide (le nouveau contrat conclu le 30 novembre 2021 ayant pour preneur une société exploitant une franchise de restauration rapide KFC), il y a lieu de prendre en considération pour l'évaluation de cette perte de chance les seuls éléments suivants :

- le fait qu'il résulte d'un courrier versé aux débats (pièce n°11) qu'elle a été informée par la société Tkpf le 3 mars 2021 que le local serait disponible le 30 novembre 2021 et qu'un nouveau contrat de bail a été conclu dès le 30 décembre 2021,

- le fait que la faute à l'origine du préjudice consiste en un manquement à une obligation de moyen, de sorte que même si la Selafa Mja avait accompli de manière satisfaisante toutes les diligences nécessaires à la restitution du local par la société Tkpf, occupante, il existait un aléa quant à l'efficacité de ces actions et la récupération effective du local.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer la perte de chance à 25 % du montant des loyers/indemnité d'occupation sur la période réclamée par l'appelante, étant précisé que la base de calcul avec un loyer trimestriel charge comprise de 19 907,64 euros n'est pas contestée.



En conséquence, par arrêt infirmatif, la Selafa Mja sera condamnée à indemniser la société Sgm Athena de son préjudice de perte de chance de conclure un nouveau contrat de bail et de percevoir des loyers pendant la période de non restitution de son local à hauteur de la somme de 139 000,72 euros × 25 % = 34 750,18 euros.



 

Sur les dépens et frais irrépétibles



Les dispositions de première instance relatives aux dépens et frais irrépétibles seront infirmées.



La Selafa Mja succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Sgm Athena à concurrence de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,



Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Condamne la Selafa Mja à payer à la Sas Sgm Athena la somme de 34 750,18 euros en réparation de son préjudice de perte de chance de conclure un nouveau contrat de bail et de percevoir des loyers pendant la période de non restitution de son local,



Condamne la Selafa Mja à payer à la Sas Sgm Athena la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.



Condamne la Selafa Mja aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Le greffier, La présidente de chambre,