Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI DIX HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 23/00184 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTQ2
NUMERO MIN: 24/00040

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

A l’audience publique tenue le 21 Mars 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Avril 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A. SNCF RESEAU 
immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 412 280 737
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Monsieur [T] [S]
né le 11 Février 1948 à [Localité 9] (ESPAGNE)
[Adresse 2]
[Localité 12]

non comparant


En présence de Madame [B] [R], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [S] [T] est propriétaire d’une parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 4] sise [Adresse 11] à [Localité 7], d’une superficie de 685 m². Cette parcelle est issue de la division de la parcelle anciennement cadastrée section AO n°[Cadastre 3] d’une superficie de 3244 m². 

Par arrêté du 25 novembre 2015, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de SNCF RESEAU, les travaux nécessaires à la réalisation des aménagements ferroviaires au Sud de [Localité 6]. Les effets de cette déclaration d’utilité publique ont été prorogés par arrêté du préfet de la Gironde du 26 septembre 2022. 

SNCF RESEAU a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire valant offre par lettre recommandée avec accusé de réception reçu au greffe le 14 décembre 2023 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant à monsieur [S] à la somme de 3425 euros au titre de l’indemnité principale et à la somme 685 euros de l’indemnité de remploi.

Ce mémoire a été signifié à monsieur [S] par exploit de commissaire de justice qui a établi un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile ; la personne rencontrée à l’adresse indiquée de monsieur [S] ([Adresse 2] à [Localité 12]) a indiqué que monsieur [S] a bien été domicilié à cette adresse mais qu’il n’y était plus domicilié depuis fin 2021, sans plus d’information sur sa nouvelle adresse. Les recherches menées par le commissaire de justice auprès de La Poste, des services de la mairie de [Localité 12], du commissariat de [Localité 12] et de l’annuaire téléphonique des Hautes-Pyrénées n’ont pas permis de localiser l’intéressé.

Par mémoire reçu au greffe du juge de l’expropriation le 2 février 2024, le commissaire du gouvernement a proposé au juge de l’expropriation d’allouer à l’exproprié une somme de 4110 euros au titre de l’indemnité principale et une somme de 822 euros au titre de l’indemnité de remploi. 

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 4 janvier 2024 s’est déroulé le 12 février 2024 en présence du représentant de SNCF Réseau, son conseil et le commissaire du gouvernement. Monsieur [S] n’étant ni présent ni représenté, il n’a pas été possible de pénétrer sur le terrain, lequel a néanmoins pu être observé depuis le chemin d’accès.

Par ordonnance du 20 mars 2024, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée, pour cause d’utilité publique la parcelle précitée, propriété de monsieur [S] [T].

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 mars 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, SNCF RESEAU, représenté par son conseil, a maintenu sa demande, soutenant que l’emprise à exproprier est principalement composée de bois et taillis, située le long de [Adresse 10]. A sa connaissance, le bien est libre de toute occupation. S’agissant de la date de référence, SNCF RESEAU soutient que la parcelle à exproprier n’est pas soumise au droit de préemption urbain. Elle est située pour partie sur un emplacement réservé destiné à une réserve d’emprise pour l’aménagement de la voie ferroviaire. Pour cette partie, la date de référence à retenir en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de la jurisprudence est la date de publication de l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires du Sud de [Localité 6] du 25 novembre 2015 emportant mise en compatibilité du PLU, soit le 4 décembre 2015. A cette date, la partie de l’emprise en emplacement réservé était classée en zone N (zone de richesse naturelle et forestière). Pour la partie située hors de l’emplacement réservé, la date de référence est, en application de l’article L. 322-2 du même code, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la DUP qui s’est tenue à compter du 25 août 2014, soit le 25 août 2013. A cette date, la parcelle était également classée en zone N du PLU de [Localité 7]. 
Le bien est également soumis à une servitude d’utilité publique T1 « servitudes relatives aux chemins de fer ». L’offre d’indemnité principale est fondée sur une méthode d’évaluation par comparaison, au regard de 4 mutations intervenues entre 2018 et 2021. 

Au soutien de ses conclusions, le commissaire du gouvernement a maintenu ses conclusions. Il rejoint la position de SNCF RESEAU s’agissant des dates de référence et de la méthode d’évaluation par comparaison et se fonde sur 7 mutations pour proposer son évaluation, dont 3 identiques à celles de l’expropriant.

Monsieur [S] n’était ni présent ni représenté par un conseil.


MOTIVATION

Aux termes de l’article R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “A défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres de l'expropriant effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l'article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l'article R. 311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente./ Les parties sont tenues de constituer avocat. L'Etat, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics peuvent se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration. (...)”

Selon l’article R. 311-22 du même code: “Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. / Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié./Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.”

Selon l’article 4 du code de procédure civile: “ L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties./ Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. (...)”




Sur la régularité de la procédure

Il résulte des pièces produites que SNCF RESEAU a régulièrement signifié à l’exproprié son mémoire valant offre d’indemnisation. Un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi par le commissaire de justice. La procédure est ainsi régulière. Il y a lieu de statuer sur les demandes de fixation d’indemnisation.

Sur la consistance du bien exproprié
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.”
En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 20 mars 2024. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux.

Il s’agit d’une parcelle non bâtie, cadastrée AO [Cadastre 4], d’une superficie de 685 m², en nature de bois taillis, de forme assez régulière, longeant la voie ferrée. Elle est issue de la parcelle AO [Cadastre 3], d’une superficie initiale de 6244 m², elle-même en nature de bois taillis. 

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après, code de l’expropriation) : “Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance./ Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 [enquête préalable à la déclaration d’utilité publique] (...) » 

Toutefois, en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, lorsque l’expropriation porte sur terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée AO [Cadastre 4] est située en partie sur un emplacement réservé n°2, destiné à une “réserve d’emprise pour l’aménagement de la voie ferroviaire”. 

La date de référence doit donc être fixée à celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est située la parcelle grevée de l’emplacement réservé, soit en l’espèce le 4 décembre 2015, date de la publication de l’arrêté du 25 novembre 2015 emportant mise en compatibilité du PLU (article 3 dudit arrêté). 

A cette date, la parcelle était classée en zone N du PLU de [Localité 7], cette zone concernant les espaces à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt. 

S’agissant de la partie de la parcelle située hors emplacement réservé, il y a lieu de retenir le 25 août 2013 comme date de référence, soit un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du 25 août 2014.

A cette date, la parcelle était également située en zone N du PLU de [Localité 7].

La parcelle est aussi assujettie à la servitude d’utilité publique T1, “servitudes relatives aux chemins de fer”, zone en bordure de laquelle s’appliquent les servitudes ferroviaires. 

Sur l’usage effectif du terrain exproprié à la date de référence

En application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’usage effectif du bien exproprié s’entend à la date de référence. Un terrain peut être qualifié de terrain à bâtir en application de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation s’il remplit les deux conditions cumulatives posées à cet article, à savoir si le terrain est situé dans une zone désignée comme constructible par le PLU et qu’il est est effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable. 

En l’espèce, l’emprise expropriée est située en zone N du PLU de [Localité 7], zone naturelle qui n’est pas désignée comme constructible, qui supporte par ailleurs des servitudes qui sont des contraintes d’urbanisme.

La parcelle est en nature de bois et de taillis non spécialement exploitée.

Le terrain doit être considéré pour son évaluation comme un terrain qui n’est pas à bâtir.

Sur l’indemnité principale
Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.
La consistance matérielle et juridique du bien n’a pas été modifiée depuis l’ordonnance d’expropriation.

Au soutien de sa proposition de fixation de l’indemnité principale à hauteur de 5 euros le mètre carré, SNCF Réseau se réfère à 4 mutations intervenues en zone N du PLU de [Localité 7], situées à moins de 4 km du terrain litigieux. Ces parcelles sont aussi situées dans le périmètre PPRI, ou frappées de servitudes d’urbanisme comme le bien considéré. La moyenne au mètre carré est de 5.67 euros pour des transactions enregistrées entre le 22 juin 2018 et le 23 mars 2021. Le commissaire du gouvernement indique que ces quatre termes de comparaison n’appellent pas de remarque particulière et retient les trois premiers. Il propose quatre autres termes de comparaison issus de transactions enregistrées entre 2020, 2021 et 2023 concernant des parcelles situées en zone naturelle, dans un rayon de 3 km autour du bien évalué, soulignant que la parcelle AO [Cadastre 4] est située à proximité des zones urbanisées en situation dite « privilégiée ». La moyenne de ces termes de comparaison fait apparaître un prix au mètre carré moyen de 7,45 euros et une médiane de 6.43 euros. Le commissaire du gouvernement retenant finalement un prix au mètre carré de 6 euros en retenant particulièrement deux termes de comparaison situés à 800 mètres du bien à évaluer.

La procédure devant le juge de l’expropriation est écrite et la représentation par avocat est obligatoire pour l’exproprié qui entend faire valoir des demandes. En l’espèce, l’intéressé n’a pas formulé de demande par l’intermédiaire d’un avocat dans le cadre de cette procédure.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article 4 du code de procédure civile, il y a lieu de retenir la proposition d’indemnisation faite par SNCF RESEAU, fondée sur une évaluation de 5 euros par mètre carré. 

Ainsi, au vu des éléments rappelés plus haut, il y a lieu d’évaluer l’indemnité principale de la parcelle cadastrée AO [Cadastre 4] comme suit: 695 x 5 = 3425 euros. 

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 685 euros (3425x 20%).

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, SNCF RESEAU supportera les dépens. 



PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 4 décembre 2015 pour la partie de la parcelle soumise à l’emplacement réservé n°2.

FIXE la date de référence au 25 août 2013 pour la partie de la parcelle située hors emplacement réservé.

Fixe les indemnités revenant à monsieur [S] [T] pour l’expropriation de parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 4] d’une contenance de 685 m² sise [Adresse 11] à [Localité 7] aux sommes suivantes :

- indemnité principale3425 euros

- indemnité de remploi6865 euros,


Condamne SNCF RESEAU aux dépens.



La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.


Le GreffierLe Juge de l’Expropriation