Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 17 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 24/00994 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYTH
Minute n° 24/00032









EXPERTISE ET MÉDIATION














Grosse délivrée
le :
à















JUGEMENT RENDU LE DIX SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 20 Mars 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. CURSOL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Margaux ALBIAC, avocat au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.A.R.L. KASUAL BUSINESS, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE,



Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile






EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 27 juillet 2010, la SCI CURSOL a donné à bail commercial à la SARL KASUAL BUSINESS, à compter du 1er août 2010, un local situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel initial de 21.600 euros hors taxes et hors charges pour l'exploitation d'un fonds de commerce de conseil et développement informatique. 

Le 08 septembre 2022, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 65.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d'un mémoire préalable le 21 mars 2023, la SCI CURSOL a, par acte du 15 décembre 2023, fait assigner la SARL KASUAL BUSINESS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience, la SCI CURSOL, soutenant son mémoire déposé au greffe le 18 mars 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de: 

o à titre principal :
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 44.528 euros hors taxes et hors charges,
- condamner la SARL KASUAL BUSINESS au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité, avec capitalisation des intérêts,

o à titre subsidiaire :
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme provisionnelle de 3.710 euros hors taxes, hors charges, par mois
- prononcer la consignation des frais d'expertise judiciaire à la charge de la société KASUAL BUSINESS,

o en tout état de cause :
- condamner la SARL KASUAL BUSINESS au paiement des dépens de l'instance, en ce compris les frais engagés pour la réalisation du rapport d'expertise de madame [E],
- condamner la SARL KASUAL BUSINESS à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

La SCI CURSOL soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le bail commercial s'étant prolongé pendant une durée supérieure à 12 ans, un déplafonnement du loyer est de droit applicable.
Elle fonde la fixation de la valeur locative sur un rapport d'expertise amiable contradictoire, auquel elle soutient que la SARL KASUAL BUSINESS a pu participer, lui permettant selon elle de justifier que celle-ci soit établie à la somme de 44.528 euros. Elle expose que des pourparlers ont également été engagés entre les parties sur la cession du local au cours desquels une expertise a été réalisée portant sur la valeur locative et la valeur vénale du local. 

A l'audience, la SARL KASUAL BUSINESS, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 19 mars 2024, demande au juge des loyers commerciaux de:

o à titre principal, débouter la SCI CURSOL de ses demandes,

o subsidiairement :
- ordonner une expertise afin d'évaluer la valeur locative, dont les frais seront mis à la charge de la SCI CURSOL,
- fixer le loyer provisionnel à la somme de 1.973 euros par mois,

o en tout état de cause :
- condamner la SCI CURSOL au paiement des dépens,
- condamner la SCI CURSOL à lui payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SARL KASUAL BUSINESS fait valoir que la SCI CURSOL ne rapporte aucune preuve au soutien de sa demande en modification du loyer du bail renouvelé, le tribunal ne pouvant se fonder sur une seule expertise non étayée par d'autres éléments.

A titre subsidiaire, elle indique qu'il conviendra d'ordonner une expertise judiciaire afin d'examiner les caractéristiques des locaux qui ne disposent d'aucune visibilité commerciale et dont la configuration n'est pas idéale pour l'activité exercée, situés dans un secteur excentré, sans attrait particulier. Elle indique que les éléments de comparaison mentionnés dans le rapport amiable sont incomparables au local litigieux au vu de leurs emplacements dans des secteurs à bien plus forte attractivité.

En cours de délibéré, les parties ont indiqué leur accord pour voir ordonner une mesure de médiation. 

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l'article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le principe du plafonnement du montant du loyer renouvelé prévu par l'article L145-34 du code de commerce est exclu lorsque par l'effet d'une tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

L’article 131-1 du code de procédure civile prévoit que le juge saisi d’un litige peut, après avoir recuilli l’accord des parties, ordonner une médiation. / Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

En vertu de l'article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d'un consultant. 
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l'espèce, il n'est pas contesté par la SARL KASUAL BUSINESS que le bail a eu une durée supérieure à douze ans compte tenu de sa tacite prolongation depuis le 1er août 2019. Dans ces conditions, le montant du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Les parties sont en revanche en désaccord sur le montant de cette valeur locative, la SCI CURSOL produisant au soutien de sa demande deux rapports d'expertise amiable qui ne peuvent être retenus en l'état au vu des éléments parcellaires mentionnés notamment concernant les références de comparaison. Le fait que ces expertises aient eu lieu en présence du preneur ne lui ont toutefois pas permis de répondre aux propositions formulées par l'expert.

Dans ces conditions, il convient d'ordonner une expertise judiciaire qui permettra aux parties d'échanger contradictoirement sur les critères de détermination de la valeur locative et de donner des éléments d'appréciation à la juridiction.

En parallèle de cette expertise, et au vu de l’accord écrit exprimé par les deux parties à l’issue de l’audience, il convient d'une part d'ordonner une mesure de médiation judiciaire compte tenu des enjeux plus large entourant la situation contractuelle des parties qui ont évoqué un projet de cession du local et une absence de paiement du loyer, situation qui aurait été régularisée quelques jours avant l'audience.

Afin de favoriser les conditions de cette médiation, il convient d'autre part de fixer un loyer provisionnel maintenu au loyer contractuellement fixé. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

- dépens

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la procédure n'étant pas parvenue à son terme, les dépens, lesquels ne pourront en tout état de cause pas comprendre les frais d'expertise amiable, seront réservés dans l'attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l=équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'=il n=y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l'examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.


- Exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il convient donc de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation à la valeur locative du prix du bail renouvelé le 1er avril 2023 entre la SCI CURSOL et la SARL KASUAL BUSINESS portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 4] :


➣ ordonne une médiation, et désigne pour y procéder BORDEAUX MEDIATION ([Adresse 1] à [Localité 4] [Courriel 5] ) à charge pour elle de soumettre au juge le nom de la personne physique qui assurera en son sein et en son nom l’exécution de la mesure,

Dit que la mission de médiation débutera, pour une durée de 3 mois renouvelable une fois, à compter du jour où la provision sera versée entre les mains du médiateur, qui en informera le service centralisateur sans délai,
 
Fixe à 1.200 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versée, après répartition à parts égales entre les parties sauf meilleur accord entre elles, par chacune des parties entre les mains du médiateur au plus tard lors du premier entretien de médiation, par chèque ou virement, à parts égales sauf meilleur accord entre les parties, dans le délai de un mois à compter de la décision ordonnant la médiation par chèque ou virement, à peine de caducité de la désignation du médiateur, sous réserve du bénéfice de l'aide juridictionnelle,

Dit que la partie éventuellement bénéficiaire de l'aide juridictionnelle sera dispensée de ce règlement par application de l'article 22-2 alinéa 3 de la loi du 8 février 1995, étant rappelé que la rétribution du médiateur relevant de l'aide juridictionnelle est fixée par le magistrat taxateur dans les conditions et plafonds fixés par les articles 99 et 100 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020,

Dit que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties, ou par visioconférence avec l'accord des parties,
 
Dit que dans le cas d'une médiation longue ou de frais élevés exposés (déplacement, location de salle ou de matériel par exemple) le médiateur pourra soumettre, aussitôt qu'elle apparaîtra justifiée, au tribunal, avec l'accord des parties, une demande tendant à la fixation d'un complément de rémunération,
 
Dit que le complément de rémunération ainsi fixé sera provisionné entre les mains du médiateur,

Dit que pendant le déroulement de la médiation et pour les besoins de celle-ci, les parties pourront décider de mettre en œuvre la mesure d'expertise judiciaire selon les modalités définies ci-après, ou de modifier les termes de sa mission par acte d'avocat, ou de désigner amiablement un autre technicien,
 
Dit que le médiateur informera la juridiction par l'intermédiaire de l'adresse mail [Courriel 6] du déroulement et de l'issue de la médiation,



➣ ordonne une mesure d'expertise confiée à monsieur [P] [Z], demeurant [Adresse 2] à [Localité 4], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s'avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles

2 - donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur,

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l'expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l'avis de consignation;

Dit que l'expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que le demandeur, la SCI CURSOL devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de huit mois, faute de quoi l'expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d'une consignation par application de la loi sur l'aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d'expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l'expert empêché ;

Dit que le preneur durant l'instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l'article R 145-31 du code de commerce, qu'en cas de conciliation intervenue au cours d'une mesure d'instruction, l'expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l'affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord ;

Réserve l'examen des demandes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ;
 
Dit que dès la fin de la médiation et/ou le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés, en application de l'article R 145-31 du code de commerce ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE