Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 17 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 23/07246 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHFL
Minute n° 24/00030












EXPERTISE











Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE DIX SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 20 Mars 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [C] [W] veuve [M]
née le 21 Septembre 1933 à à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Jean-Charles BOURRASSET, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant et Maître Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD - LEVY, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant, 



ET :

S.A. BNP PARIBAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX,


Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile





EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 22 novembre 2004, monsieur [H] [M] et madame [C] [W] épouse [M] ont donné à bail commercial à la SA BNP PARIBAS, à compter du 1er novembre 2004, un local situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 19.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. 

Le 19 mars 2021, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 30 septembre 2021, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 36.000 euros hors taxes et hors charges.

Monsieur [H] [M] est décédé le 19 mars 2021.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 31 mars 2023, madame [C] [W] veuve [M] a, par acte du 30 août 2023, fait assigner la SA BNP PARIBAS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, madame [W] veuve [M], soutenant les termes de son assignation et de son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 19 mars 2024 et déposé au greffe le 14 mars 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de: 

à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,fixer le montant du loyer provisionnel dû par la société BNP PARIBAS à la somme annuelle de 30.000 euros hors taxes et hors charges dans l’attente de la fixation définitive de la valeur locative,en toute hypothèse :condamner la SA BNP PARIBAS au paiement des dépens de l’instance,condamner la SA BNP PARIBAS à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le bail originaire s’est poursuivi tacitement et a dépassé la durée de 12 ans, ce qui commande de fixer le montant du loyer à la valeur locative.
S’agissant de la détermination de cette valeur locative, madame [M] fait valoir qu’il convient de retenir une surface de 233m2 pour un local parfaitement typé pour l’activité exploitée. Elle expose que le bail bénéficie d’une commercialité étendue, et qu’il comporte des obligations profitables au preneur. Elle prétend que le local est situé dans une zone urbanisée avec un habitat résidentiel et un nombre important de commerces autour, notamment d’autres agences bancaires. Elle indique qu’après indexation, le loyer actuel est fixé à 25.529,80 euros, que la moyenne des loyers commerciaux sur la commune de [Localité 4] est de 192€/m2, et que dès lors la proposition à hauteur de 36.000 euros, soit 155€/m2 est largement inférieure à cette moyenne, et ne présente donc pas de caractère excessif. 
Selon elle, le loyer provisionnel doit être fixé à la somme de 30.000 euros du fait de l’application des indices.

A l’audience, la SA BNP PARIBAS, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 26 février 2024 et déposé au greffe le 21 février 2024, demande au juge des loyers commerciaux de:

débouter madame [M] de l’intégralité de ses demandes,condamner madame [M] au paiement des dépens,condamner madame [M] à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SA BNP PARIBAS, indiquant que le bail a duré plus de 12 ans par l’effet de la tacite prorogation, s’en rapporte à justice concernant la fixation du loyer à la valeur locative. 
Concernant la détermination de la valeur locative, la société BNP PARIBAS soutient que madame [M] ne rapporte pas la preuve de celle-ci, exposant que la méthode d’évaluation proposée par la bailleresse est purement empirique et très éloignée de celle préconisée par la charte de l’expertise immobilière, en ce que notamment il n’est proposé aucune pondération des surfaces louées par zone, et ce alors que les agences bancaires sont considérées comme des bureaux boutique.
S’agissant du loyer provisionnel réclamé, la SA BNP PARIBAS indique que la demande ne saurait prospérer dès lors qu’aucune demande de révision n’a été formulée, que l’application de l’incidence est exclue par l’article L145-38 du code de commerce et qu’une telle révision, sans caractère obligatoire, peut être refusée par le preneur notamment si elle conduit à un loyer supérieur à la valeur locative. 

MOTIVATION


Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le principe du plafonnement du montant du loyer renouvelé prévu par l’article L145-34 du code de commerce est exclu lorsque par l’effet d’une tacite prolongation la durée du bail excède douze ans. 

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du déplafonnement du fait de la durée effective du bail supérieure à 12 ans compte tenu de sa tacite prolongation depuis le 1er novembre 2013, qui impose au juge de rechercher la valeur locative du bien.

Les éléments probatoires produits par madame [M] sur la superficie du local et la moyenne des loyers commerciaux à [Localité 4] ne permettent pas en l’état de déterminer ladite valeur locative. En effet, s’agissant d’un local dans lequel est exercée une activité de banque et donc de bureau-boutique, les valeurs de comparaison doivent être recherchées dans des locaux à usage de banque et non dans tous types de locaux situés en outre dans un environnement qui n’est pas nécessairement identique à celui des locaux de l’espèce.

Les parties sont donc en désaccord sur des points de fait relatifs aux critères d’évaluation de la valeur locative du local loué par la SA BNP PARIBAS.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise, qui donnera des éléments d’appréciation à la juridiction, et dont les frais seront avancés par madame [M], demanderesse à la présente instance qui a intérêt à la réalisation de cette mesure.

Durant le cours de l’expertise, en l’absence de tout élément suffisamment probant sur la détermination de la valeur locative du bien, il convient de fixer un loyer provisionnel équivalent au montant du loyer contractuellement prévu, régulièrement indexé. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen des demandes formées au titre des frais irrépétibles.


- Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation à la valeur locative du prix du bail renouvelé le 1er octobre 2021 entre madame [C] [W] veuve [M] et la SA BNP PARIBAS portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 5], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [X] [V], demeurant [Adresse 3] à [Localité 5], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles,

2 - donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce et de l’article R 145-11 du code de commerce, et évaluer ladite valeur,

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que le demandeur, madame [C] [W] veuve [M], devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement, régulièrement indexé ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE