Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI DIX HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 23/00049 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNOP
NUMERO MIN: 24/00039

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

A l’audience publique tenue le 21 Mars 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Avril 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A. SNCF RESEAU 
immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 412 280 737
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Monsieur [D] [O]
né le 09 Juin 1961 à [Localité 13] 
[Adresse 7]
[Adresse 7]

représenté par Maître Bruno TURBE, avocat au barreau de PARIS


En présence de Madame [E] [H], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :
FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [O] [D] est propriétaire d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 3] sise [Localité 11] à [Localité 10], d’une superficie de 7 222 m². Cette parcelle est issue de la division de la parcelle anciennement cadastrée section [Cadastre 4], d’une surface totale de 8 172 mètres carrés. 

Par arrêté du 25 novembre 2015, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de SNCF RESEAU, les travaux nécessaires à la réalisation des aménagements ferroviaires au Sud de [Localité 9]. Les effets de cette déclaration d’utilité publique ont été prorogés par arrêté du préfet de la Gironde du 26 septembre 2022. 

SNCF RESEAU a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire valant offre par lettre recommandée avec accusé de réception reçu au greffe le 31 octobre 2023 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant à monsieur [O] à la somme de 245 548 euros au titre de l’indemnité principale et à la somme 25 555 euros d’indemnité de remploi. Cette offre est maintenue dans le mémoire récapitulatif du 19 mars 2024.

Maître Bruno TURBE, avocat, s’est constitué dans l’intérêt de monsieur [O] le 12 février 2024.

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 4 janvier 2024 s’est déroulé le 12 février 2024 en présence du représentant de SNCF Réseau, de son conseil, du commissaire du gouvernement, de Monsieur [O] et de son conseil.

Par mémoire reçu au greffe du juge de l’expropriation le 2 février 2024, le commissaire du gouvernement a proposé au juge de l’expropriation d’allouer à l’exproprié une somme de 433 320 euros au titre de l’indemnité principale et une somme de 44 332 euros au titre de l’indemnité de remploi. 

Par ordonnance du 7 mars 2024, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée, pour cause d’utilité publique la parcelle précitée, propriété de monsieur [O] [D].

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 mars 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, SNCF RESEAU, représenté par son conseil, a maintenu sa demande, soutenant que l’emprise à exproprier est en nature de terre et partiellement en bois et taillis, située le long de l’[Adresse 7]. A sa connaissance, le bien est libre de toute occupation. 

S’agissant de la date de référence, SNCF RESEAU soutient que la parcelle à exproprier est située en totalité sur un emplacement réservé destiné à une réserve d’emprise pour l’aménagement de la voie ferroviaire et est soumise au droit de préemption urbain. En application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de la jurisprudence, SNCF Réseau souligne que la date de référence est la date de publication de l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires du Sud de [Localité 9] du 25 novembre 2015 emportant mise en compatibilité du PLU, soit le 4 décembre 2015 mais tenant compte des précédents jugements rendus par la juridiction, propose de retenir la date du 20 septembre 2017 au regard des modifications apportées au PLU concernant la zone UY, cette date étant celle de la publication de la révision du PLU de [Localité 10] approuvée par délibération du conseil municipal en date du 20 septembre 2017. A cette date, l’emprise expropriée était classée en zone UY, zone équipée destinée à recevoir des activités économiques diversifiées ainsi que les équipements liés au fonctionnement de ces activités. 

Le bien est également soumis à une servitude d’utilité publique T1 « servitudes relatives aux chemins de fer », zone en bordure de laquelle s’appliquent des servitudes ferroviaires qui restreignent l’usage la parcelle et imposent des obligations notamment d’élagage. L’offre d’indemnité principale est fondée sur une méthode d’évaluation par comparaison, au regard de 4 mutations intervenues entre 2019 et 2023, lui permettant d’aboutir à une offre de 34 euros le m². SNCF RESEAU s’oppose à la demande d’indemnité accessoire au titre de la dépréciation du surplus, dès lors que c’est monsieur [O] qui a souhaité conserver une partie de sa propriété alors que SNCF RESEAU avait prévu d’acquérir la totalité et que celui-ci a maintenu lors du transport sur les lieux vouloir conserver cette portion. SNCF RESEAU ajoute que ce terrain a été mis en vente par l’intéressé. 

Au soutien de ses conclusions, le commissaire du gouvernement propose de retenir comme date de référence le 4 décembre 2015, correspondant à la date de publication de l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires du Sud de [Localité 9] du 25 novembre 2015, emportant mise en compatibilité du PLU. Il se fonde sur 4 mutations pour proposer son évaluation, dont 2 identiques à celles de l’expropriant, aboutissant à une évaluation de 60 euros le m².

Le conseil de monsieur [O] demande au juge de l’expropriation, au terme de ses conclusions du 12 février 2024, de fixer l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 577 760 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 58 776 euros, outre une indemnité de dépréciation du surplus de 22 800 euros. S’agissant de la date de référence, il propose de la fixer à la date du 4 décembre 2015. A cette date, la parcelle expropriée était située en zone UY du PLU. 
Au soutien de sa demande d’indemnisation à hauteur de 80 euros le m², il s’appuie sur deux des quatre termes de comparaison du commissaire du gouvernement. S’agissant de la demande au titre de la dépréciation du surplus, il soutient que la parcelle expropriée lui laisse une petite partie de parcelle, de configuration triangulaire et « ingrate », de sorte qu’il est bienfondé à demander une telle indemnité.

MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.”
En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 7 mars 2024. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux.

Il s’agit d’une parcelle non bâtie, cadastrée [Cadastre 3], d’une superficie de 7222 m², en nature de terre et partiellement en bois et taillis, libre de toute occupation ou exploitation. Elle est située le long de l’[Adresse 7]. 
Elle est issue d’une division parcellaire intervenue dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Sur la date de référence

La parcelle expropriée est soumise au droit de préemption urbain. 

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2, L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers. 

En application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation et de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, lorsque l’expropriation porte sur terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située l’emplacement réservé.
La parcelle en cause, soumise au droit de préemption urbain et supportant un emplacement réservé, la date de référence à retenir pour cette parcelle est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située la parcelle en cause, sur laquelle est par ailleurs situé l’emplacement réservé, soit en l’espèce le 20 septembre 2017. En effet, si l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires du Sud de [Localité 9] du 25 novembre 2015 a emporté mise en compatibilité du PLU, et en conséquence sa modification, il convient de constater que le PLU de [Localité 10] a fait l’objet d’une révision générale approuvée par délibération du conseil municipal le 29 septembre 2017 qui a impacté le périmètre et les règles applicables dans la zone UY ou est situé le bien. 
A cette date, la parcelle expropriée était située en zone UY du PLU de [Localité 10]. 
Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence
Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs. S’ils ne sont pas remplis, le terrain doit être évalué en fonction de son seul usage effectif.
L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes. 
En l’espèce, la parcelle cadastrée [Cadastre 3] est située en zone UY du PLU de [Localité 10], correspondant à une zone équipée, destinée à recevoir des activités économiques, ainsi que les équipements liés à ces fonctionnement. Elle est donc constructible, sous conditions, au sens du PLU. Le terrain est desservi par les réseaux publics.
Le terrain doit en conséquence être qualifié de terrain à bâtir. Il subit toutefois des restrictions administratives puisqu’il est soumis à une servitude ferroviaire et une servitude concernant les mines et carrières (zone spéciale n°16 de recherches et exploitation de carrières de sables et graviers à hauteur de 100%).

Sur l’indemnité principale
Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.
La consistance matérielle et juridique du bien n’a pas été modifiée depuis l’ordonnance d’expropriation.

Les parties s’accordent pour faire application de la méthode par comparaison. 

L’expropriant se fonde sur 4 termes de comparaison. Deux de ces termes sont relatifs à des transactions intervenues en 2017. Ceux-ci ne peuvent être considérés comme pertinents au regard de leur ancienneté par rapport à la date du présent jugement et doivent donc être écartés. Il en va de même pour le terme de comparaison de 2019.

S’agissant du 4e terme de comparaison, il porte sur une transaction intervenue le 30 septembre 2022, relative à une parcelle située en zone UY et partiellement en zone N. La parcelle est d’une contenance totale de 13 995 m² et la transaction a été réalisée au prix de 50,02 euros le m². Il peut être retenu comme pertinent.

Le commissaire du gouvernement se fonde sur 4 termes de comparaison. Pour les raisons évoquées ci-avant, le terme de comparaison relatif à une transaction de 2019 doit être écarté pour être trop ancien. Le dernier terme, relatif à une transaction intervenue sur la commune voisine de [Localité 12] doit être écarté pour défaut de comparabilité alors qu’il existe des termes pertinents sur la commune de [Localité 10]. 

S’agissant des deux transactions portant sur les parcelles [Cadastre 5]/[Cadastre 2] et [Cadastre 6], elles ont été réalisées en deux fois mais portent sur un même projet (acquisition de ces parcelles en vue de bâtir un bâtiment à usage professionnel).
 
La parcelle [Cadastre 6] située à [Localité 10], d’une superficie de 10 879 m² est un terrain à bâtir. 
Les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 5] sont d’une superficie totale de 13 995 m². 

Le terme de comparaison sera ainsi retenu dans sa globalité, les deux cessions étant indissociables, à hauteur de 68,34 euros le m², comme le propose le commissaire du gouvernement.

S’agissant du dernier terme de comparaison portant sur les parcelles [Cadastre 8] à [Localité 10], il convient de relever qu’il s’agit d’une cession portant sur une parcelle de terrain. Il est précisé dans l’acte notarié que l’acquéreur a obtenu un permis de construire définitif, autorisant la construction d’un ensemble artisanal sur ces parcelles. Si SNCF RESEAU tire argument de l’existence de ce permis de construire pour considérer que ce terme de comparaison n’est pas pertinent, il convient toutefois de souligner que la demande de permis de construire est faite par l’acquéreur pour un projet déterminé. Que si la non obtention du permis peut décourager l’acquéreur de finaliser la vente, l’influence de cet élément dans la détermination du prix de vente n’est pas mesurable. 
Ainsi, la circonstance qu’un permis de construire, fût-il définitif, ait été accordé à l’acquéreur ne justifie pas d’écarter le terme de comparaison comme non pertinent. Le prix au m² est de 74,95 euros peut être retenu.

Au total, les éléments de comparaison fournis permettent d’établir la moyenne suivante :

(50,02 +68,34+ 74,95)/ 3 = 64,44 euros.

Ainsi, pour un terrain de 7222 m², l’indemnité principale sera de : 7222 x 64,44 = 465 385,68 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 47 538,568 euros (5000x 20% + 10000 x 15% + 450 385,68 x 10%).


Sur l’indemnité accessoire

Il est sollicité une indemnité pour dépréciation du surplus de l’unité foncière restante.

L'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit que « les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ».
En l’espèce, SNCF RESEAU indique que si initialement elle avait l’intention d’acquérir la parcelle en totalité, c’est à la demande de monsieur [O] qu’elle a finalement accepté de laisser à l’exproprié une partie de la parcelle dont il est demandé aujourd’hui une indemnisation pour dépréciation du surplus. 
Il ressort du transport sur les lieux et des plans versés aux débats que la parcelle restante est d’une superficie de 950 m². Tout comme le reste de la parcelle expropriée, elle est en nature de bois et taillis, située le long de l’[Adresse 7]. Elle est de forme triangulaire.
La parcelle n’est pas exploitée. 

La demande d’indemnité pour dépréciation du surplus est fondée sur l’affirmation selon laquelle « il est indéniable que l’expropriation partielle a pour conséquence de laisser à [l’exproprié] une parcelle de configuration triangulaire et ingrate ». 

Or, aucun élément n’est apporté permettant de déterminer un préjudice certain constitué par l’impossibilité d’utiliser le surplus de la parcelle non expropriée. 

La demande d’indemnité accessoire sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, SNCF RESEAU supportera les dépens. 

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Au vu des circonstances du litige, il apparaît équitable de condamner SNCF RESEAU à verser une somme de 2 000 euros à monsieur [O] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
 


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

FIXE la date de référence au 20 septembre 2017.

Fixe les indemnités revenant à monsieur [O] [D] pour l’expropriation de parcelle cadastrée section [Cadastre 3] d’une contenance de 7 222 m², sise [Localité 11], à [Localité 10] aux sommes suivantes :

- indemnité principale465 385,68 euros.

- indemnité de remploi47 538,568 euros

Rejette la demande d’indemnité accessoire au titre de la dépréciation du surplus.


Condamne SNCF RESEAU aux dépens.

Condamne SNCF RESEAU à verser à monsieur [O] [D] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.


Le GreffierLe Juge de l’Expropriation