Tribunal judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 17 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C
N° RG 24/01332 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZ7P
Minute n° 24/00033

EXPERTISE

Grosse délivrée
le :
à

JUGEMENT RENDU LE DIX SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 20 Mars 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A. LA POSTE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.C.I. CARTIER-KAIBEL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 16 mars 2009, la SCI CARTIER-KAIBEL a donné à bail commercial à la SA LA POSTE, à compter du 10 mars 2020, un local situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 75.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le 26 juillet 2022, le preneur a notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception une demande de révision du loyer (fixé après indexation à la somme de 94.174 euros HT/HC) et sa fixation à la valeur annuelle de 68.160 euros HT/HC correspondant à la valeur locative de marché.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 13 novembre 2023, la SA LA POSTE a, par acte du 05 février 2024, fait assigner la SCI CARTIER-KAIBEL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail révisé à compter du 26 juillet 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SA LA POSTE, soutenant les termes de son acte introductif d’instance, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de:

à titre principal :fixer le prix du bail révisé au 26 juillet 2022 à la somme annuelle de 49.718,25 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,condamner la société CARTIER-KAIBEL au paiement des intérêts au taux légal, à compter de la délivrance de l’assignation, sur les trop perçus de loyers à compter de chaque date de versement du loyer, avec capitalisation des intérêts échus pour une année par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail à la date du 26 juillet 2022,fixer le montant du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 60.000 euros à compter du 26 juillet 2022,condamner la société CARTIER-KAIBEL au paiement des dépens de l’instance.
La SA LA POSTE soutient, en application des articles L145-39 et R145-23 du code de commerce que par le jeu de la clause d’indexation, le loyer annuel s’est trouvé porté à la somme de 94.174 euros, ce qui constitue une augmentation de 25,56% par rapport au loyer d’origine, et justifie la fixation du loyer à la somme de 49.718,25 euros correspondant à la valeur locative. A titre subsidiaire, elle prétend qu’une mesure d’expertise doit être ordonnée sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce.

A l’audience, la SCI CARTIER KAIBEL, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 12 mars 2024, demande au juge des loyers commerciaux de:

à titre principal, débouter la SA LA POSTE de ses demandes,à titre subsidiaire, désigner un expert,en tout état de cause :débouter la SA LA POSTE de sa demande de fixation du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 60.000 euros à compter du 26 juillet 2022,condamner la SA LA POSTE au paiement des dépens,condamner la SA LA POSTE à lui payer une indemnité de 4.000euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI CARTIER KAIBEL, reconnaissant une augmentation de 25,56% du loyer par rapport au loyer d’origine, soutient que la société LA POSTE ne produit aucun rapport d’expertise amiable, ni aucun élément de comparaison au soutien de sa demande afin de vérifier les calculs qu’elle propose au titre de la valeur locative. Au contraire, la bailleresse prétend que la valeur du loyer actuel correspond à la valeur locative au regard notamment du caractère fonctionnel des locaux par rapport à l’activité exercée, de la présence de clauses bénéficiant exclusivement au preneur, de la grande attractivité de l’emplacement, et des éléments de comparaison.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du prix du bail révisé

L’article L145-37 du code de commerce prévoit que les loyers de baux d’immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux article L145-38 et L145-39.
En application de l’article L145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. […]

L’article L145-39 du code de commerce, dispose que par dérogation à l’article L 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, la SCI CARTIER-KAIBEL ne conteste pas que, du fait de la clause d’échelle mobile incluse dans le bail, le loyer a augmenté de plus du quart par rapport au prix contractuellement fixé, ce qui doit conduire à la fixation du loyer à la valeur locative, qu’il appartient au juge de fixer.

La société LA POSTE, ne produit aucun élément probatoire au soutien de sa demande principale relative à l’évaluation de la valeur locative, laquelle ne peut dès lors être fixée en l’état des éléments débattus, l’expertise produite par le défendeur n’étant pas suffisante en l’absence de caractère contradictoire.
La société LA POSTE est malgré tout fondée en sa qualité de preneur à solliciter l’organisation d’une expertise afin de permettre au juge de déterminer cette valeur locative.

En conséquence, sa demande subsidiaire doit être admise, et il convient d’ordonner une expertise selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance, les frais de consignation étant mis à la charge de la société demanderesse.

Durant le cours de l’expertise, il convient de dire que le loyer provisionnel sera maintenu au montant du loyer en cours, en l’absence de toute production d’élément probatoire sur la valeur locative revendiquée par le preneur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

- Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail révisé le 26 juillet 2022, conclu entre la SCI CARTIER-KAIBEL et la SA LA POSTE portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 5], ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [E] [K], demeurant [Adresse 3], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 - donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative à la date du 26 juillet 2022 en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que le demandeur, la SA LA POSTE, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date de la révision ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve les dépens et les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE