Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 16 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [L]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me MARCAILLOU-DEGASNE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08513 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GIH

N° MINUTE : 
24/001






JUGEMENT 
rendu le 16 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. BATIGERE HABITAT, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1773

DÉFENDERESSE
Madame [H] [L], 
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 février 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 avril 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré 







Décision du 16 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08513 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GIH



Exposé du litige

Par contrat du 6 décembre 1996, la SA BATIGERE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [H] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 655,23 euros et d’une provision pour charges de 117,72 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7234,23 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [H] [L] le 10 mai 2023.

Par assignation du 8 septembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat, et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [L], ordonner le transport et la séquestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11658,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 16 février 2024, la société SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 février 2024, s'élève désormais à 20712,46 euros, dont 10.884,60 euros au titre du supplément loyer solidarité. La SA BATIGERE HABITAT considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [H] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La société SA BATIGERE HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun élément versé aux débats ne permet d’attester de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Madame [H] [L].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société SA BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 9 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7234,23 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juillet 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

S’agissant de l’application d’un supplément de loyer, l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose : « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. »

En l’espèce, un courrier a été adressé à la locataire le 6 juin 2023, l’informant de ce qu’après examen de sa situation, il avait été établi que les revenus de son foyer fiscal étaient supérieurs de 73,1% au plafond déterminé pour sa catégorie de ménage, et de ce qu’un supplément de loyer, d’un montant mensuel de 730,69 euros, serait appliqué par le bailleur à compter du 1er janvier 2023.
Madame [H] [L] est ainsi redevable des loyers, charges et suppléments de loyer solidarité impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 février 2024, Madame [H] [L] lui devait la somme de 20712,46 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, aux indemnités d'occupation échues à cette date et au montant du supplément de loyer solidarité.

Il convient cependant de préciser que si le SLS trouve légalement à s’appliquer en cours d’exécution du contrat de bail, il ne peut concerner que le montant du loyer dû jusqu’à la résiliation du bail le 10 juillet 2023, et non l’indemnité d’occupation, qui elle sera fixée au montant du loyer courant soit 675,55 euros, majoré des charges.

Ainsi Mme [H] [L] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 15.583,63 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d‘indemnité d’occupation.
Cette somme inclut :
- 10152,66 euros de loyers impayés avec application du SLS ; somme arrêtée au 9 juillet 2023 (terme de juin 2023 inclus), et
- 5430,97 euros d’indemnité d’occupation pour les mois de juillet 2023 à janvier 2024 ; somme arrêtée au 12 février 2024 (terme de janvier 2024 inclus) 

Mme [H] [L] sera aussi condamnée au paiement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 13 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à savoir 675,55 euros, majoré des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution de la défenderesse et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [H] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société SA BATIGERE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.



Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 décembre 1996 entre la société SA BATIGERE HABITAT, d’une part, et Madame [H] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 10 juillet 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [H] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [H] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [H] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, d’un montant mensuel de 675,55 euros, et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à la société SA BATIGERE HABITAT la somme de de 15.583,63 euros (quinze mille cinq cent quatre vingt trois euros et soixante-trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 12 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023 sur la somme de 7234,23 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4424,07 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à la société SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mai 2023 et celui de l'assignation du 8 septembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffierLa Juge