Tribunal Judiciaire · Service des référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/50960 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C3XQR

N° : 10-DB

Assignation du :
24 Janvier 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 18 avril 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. BATIGNOLLES
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Pénélope DELESTRE de l’AARPI DIPTYK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #D0345



DEFENDERESSE

S.A.S. LNG HOLDING
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Ludovic HUET, avocat au barreau de PARIS - #C2123




DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 avril 2023, la SCI BATIGNOLLES LOT 09 a consenti à la SAS LNG HOLDING un contrat de bail commercial portant sur un local commercial au pied de l'Immeuble ENJOY et un emplacement de stationnement situé au sous-sol de l'immeuble, sis [Adresse 5], les locaux loués étant mis à disposition à l'état de coque brute.

Le bail a été conclu pour une durée de dix ans commençant à courir le 2 août 2023, moyennant le paiement d'un loyer de 162.000€ hors taxes et hors charges, sauf la première année où ce loyer était réduit de 30.000€ HT et HC, une franchise de quatre mois étant en outre consentie par le bailleur, les accessoires du loyer devant être acquittés par le preneur pendant cette période.

Une garantie à première demande d'un montant équivalent à neuf mois de loyer hors charges et hors taxes devait être versée lors de la prise d'effet du bail, le 2 août 2023.

Le 14 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur sommation de :
fournir la garantie autonome à première demande,faire procéder aux travaux d'aménagements nécessaires à l'exploitation du local commercial,occuper personnellement les locaux loués,exploiter de manière effective et normal le local commercial,payer la somme de 80.295,66€ TTC au titre des loyers échus au mois de décembre 2023 et celle de 5799,13€ TTC au titre des provisions pour charges échues au 31 décembre 2023.
Cette sommation visait la clause résolutoire du bail.

C'est dans ces conditions que, se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI BATIGNOLLES LOT 09 a, par exploit délivré le 24 janvier 2024, fait citer la SAS LNG HOLDING devant le président de ce tribunal, statuant en référé, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en paiement.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 12 mars 2024 à la demande de la défenderesse. A cette audience et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite du président de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 décembre 2023 ;
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, outre la séquestration des biens laissés sur place et à défaut de récupération des meubles par la défenderesse, l'autoriser à procéder à leur vente par Commissaire priseur,
- condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation de 798,90€ par jour, charges en sus, à compter du 15 décembre 2023 jusqu'à libération des lieux,

- la condamner au paiement de la somme de 138.204,79€ au titre des arriérés de loyers, charges et frais arrêtés à la date de l'audience, avec intérêts au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base par an, à compter de la date d'exigibilité de chacune des échéances impayées,
- la condamner au paiement de la somme de 13.820,48€ au titre de la clause pénale, sous réserve d'actualisation,
- juger que le dépôt de garantie de 40.500€ lui demeurera acquis à titre de premiers dommages et intérêts,
- la condamner au paiement d'une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont le coût de la sommation.

En réponse, la défenderesse sollicite à titre principal le rejet de la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et l'octroi d'un délai de 15 jours pour solder les loyers impayés. A titre subsidiaire, elle sollicite que la franchise de loyers de 4 mois et la réduction de loyer de 30.000€ lui restent acquises. Enfin, elle conclut au rejet des demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article 5.9 du contrat de bail stipule qu'à défaut de remise de la garantie à première demande au plus tard à la prise d'effet du bail, le bailleur pourra mettre en œuvre la clause de résiliation du bail.

L'article 6.7 du contrat stipule que jusqu'à la date d'expiration ou de résiliation du bail, le preneur devra garnir et tenir constamment garnis le local commercial de matériel, mobilier et marchandises en quantité et valeur suffisantes.

L'article 11 du contrat de bail prévoit qu'à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes quelconques dues au titre du bail, telles que notamment, loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie et/ou ses compléments et/ou ses ajustements, rappel de loyers, pénalités, intérêts, frais d'actes extra-judiciaires et/ou commandement de payer, impôts, taxes, redevances, indemnités et remboursement divers, ou d'exécution par le Preneur de l'une des obligations, charges et conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation visant la clause résolutoire demeuré infructueux.

Le 4 octobre 2023, Me [R], Commissaire de Justice, a constaté que le local donné à bail à la défenderesse était fermé au public, et que sur l'une des vitrines, se trouvait une vitrophanie sur laquelle pouvait être lue l'annonce suivante : « A LOUER 242 m² RDC 193m² MEZZANINE. » Le Commissaire de Justice relevait également que l'intérieur du local était à l'état brut ; il ne relevait aucune activité à l'intérieur.

Le 23 décembre 2023, Me [R] a procédé aux mêmes constatations que celles effectuées le 4 octobre.

En outre, la défenderesse ne conteste ni la réalité des manquements ni ne pas s'être mise en conformité avec les obligations rappelées dans la sommation délivrée le 14 novembre 2023. Aucune contestation n'est opposée sur la régularité de la sommation qui mentionne le délai d'un mois pour en régulariser les causes et qui vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Dès lors, il est établi qu'à défaut d'avoir régularisé les causes de cette sommation dans le délai imparti, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 15 décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, le sort des meubles relevant du code des procédures civiles d'exécution.

En effet, aucun délai ne saurait être accordé à la défenderesse qui ne verse aux débats aucun justificatif permettant de penser qu'elle serait en mesure, dans un délai de quinze jours, de régulariser l'ensemble des manquements reprochés.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 15 décembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.





En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation journalière égale à une fois et demi le loyer journalier TTC, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond, hypothèse envisageable compte tenu des sommes sollicitées à la présente instance.

Plus précisément, il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation, à la conservation du dépôt de garantie et à la clause pénale, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

L'article 5.1.4 du contrat de bail stipule que « En cas de manquement du Preneur aux obligations du Bail ou de résiliation du Bail pour faute du Preneur, la franchise et/ou la réduction de loyer seront purement et simplement annulées et deviendront immédiatement exigibles auprès du Preneur qui devra s'en acquitter sans délai ».

Dans ces conditions, et alors que la franchise et la réduction du loyer sur un an n'ont été consenties par le bailleur que dans le cadre d'une relation contractuelle qui devait s'inscrire dans le temps, aucun élément ne justifie d'écarter cette stipulation.

La dette locative n'étant pas contestée, il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 138.204,79 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 12 mars 2024, terme du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de 500 points de base par an à compter de la date d'échéance, tout mois commencé étant dû dans son intégralité, tel que stipulé à l'article 5.7 du contrat de bail, cette clause n'apparaissant pas manifestement excessive compte tenu des dispositions de l'article L.313-3 du code monétaire et financier.

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante la somme de 3000€ au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, la requérante sera condamnée au paiement des dépens, en application des dispositions de l’article 696 du même code dont le coût de la sommation.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 15 décembre 2023 ;

Disons que la SAS LNG HOLDING devra libérer les locaux situés [Adresse 5], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Rejetons la demande de délais,

Condamnons la SAS LNG HOLDING à payer à la SCI BATIGNOLLES LOT 09 :
* à compter du 15 décembre 2023, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer hors réduction contractuelle, augmenté des charges, impôts et taxes, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
* en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 138.204,79 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 12 mars 2024, terme du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de 500 points de base par an à compter de la date d'échéance, tout mois commencé étant dû dans son intégralité ;
* la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la SAS LNG HOLDING au paiement des dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,



Larissa FERELLOCAnne-Charlotte MEIGNAN