Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 18 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 18/04/2024
à : Maitre Etienne AVRIL


Copie exécutoire délivrée 
le : 18/04/2024
à : Maitre Corinne ARDOUIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 24/00713
N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZCS

N° MINUTE : 2/2024


ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 avril 2024

DEMANDERESSE

Madame [G] [Z], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maitre Corinne ARDOUIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0549


DÉFENDERESSE

La S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maitre Etienne AVRIL, avocat au barreau de LYON, substitué par Maitre Yann LE GOATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1229



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,


DATE DES DÉBATS
 
Audience publique du 18 mars 2024


ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 avril 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 18 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/00713 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZCS

EXPOSE DU LITIGE

[G] [Z] a souscrit auprès de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHÔNE ALPES AUVERGNE, à laquelle vient aux droits la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, à deux offres de prêts acceptées respectivement les 05/11/2007 et 13/03/2008 : 
le prêt DOUBLE ETAPE n°8000068921 d’un montant de 312187 euros au taux nominal révisable de 5,25% et remboursable en 240 mensualités pour permettre l’acquisition de lots de copropriété dans un ensemble immobilier destiné à un usage de résidence de tourisme trois étoiles dénommé [5] situé à [Localité 3] ; le prêt HABITAT + n°8000075819 d’un montant de 132 437 euros au taux nominal révisable de 4,95% et remboursable en 240 mensualités pour permettre l’acquisition d’un appartement au sein d’un immeuble situé à [Localité 4]. 
L’emprunteuse sollicitait une suspension des mensualités des deux prêts par courrier daté du 27/07/2023. 

Par lettre datée du 26/09/2023, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a refusé cette demande. 

Par acte de commissaire de justice remis à étude en date du 03/01/2024, [G] [Z] fait assigner la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir la suspension du remboursement des échéances dues au titre desdits prêts, pour un délai de deux années.

L’affaire était appelée à l’audience du 13/02/2024, et faisait l’objet d’un renvoi à l’audience du 18/03/2024 à la demande des parties.

A l'audience du 18/03/2024, [G] [Z], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures et au visa des articles L314-20 du code de la consommation et 1343-5 du code civil, de voir : 
prononcer la suspension des échéances de deux prêts susvisés, sans intérêts avec report en fin d‘échéancier, pendant un délai de grâce de 24 mois sans intérêts ni pénalités ;condamner la défenderesse aux entiers dépens. 
Au soutien de ses demandes, elle indique ne plus percevoir les loyers dus par les exploitants des résidences de tourisme, de sorte qu’elle ne dispose pas des fonds pour régler les mensualités. Elle explique que l’exploitante SHGBA du bien situé à [Localité 4] a été placée en redressement judiciaire par décision du 27/06/2023, qu’aucun loyer n’est réglé, et que le bien a subi une perte de valeur importante. S’agissant du bien exploité à [Localité 3] par la société DG URBANS, elle indique que les loyers ne sont réglés qu’épisodiquement. Elle soutient que la vente des biens ne pourrait permettre l’apurement de la dette. Elle affirme être de bonne foi et avoir toujours été à jour de ses mensualités. 

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, sollicite au visa de ses dernières écritures, de voir : 
à titre principal : rejeter la demande de suspension du paiement des échéances de deux prêts ;à titre subsidiaire : juger que la période de suspension des échéances de deux prêts ne pourra excéder un période de douze mois, avec maintien des cotisations d’assurance et de l’intérêt conventionnel et à défaut l’intérêt légal, avec paiement de ce dernier en fin de prêt ;ordonner la production de deux mandats de vente de chacun des deux biens immobiliers dans le délai de trois mois à compter de la décision à intervenir exécutoire ;Décision du 18 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/00713 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZCS

juger qu’en cas de non-respect de ces modalités, la décision à intervenir sera considérée comme caduque après une mise en demeure restée infructueuse 15 jours après sa réception ; en tout état de cause, débouter la requérante de toutes ses autres demandes et la condamner aux entiers dépens. 
Au soutien de ses demandes, elle expose que les prêts ne concernant pas le financement de la résidence principale de la requérante mais d’investissements dans ses résidences de tourisme, et que la requérante peut mettre en vente les biens afin d’apurer ses dettes. Elle explique que la demanderesse ne produit que peu d’éléments sur la valeur locative des biens et ne justifie pas d’une situation professionnelle ne lui permettant pas de régler les sommes. Elle affirme qu’elle n’a pas à souffrir des aléas financiers subis par la requérante, qui a décidé de laisser l’exploitations des biens à des sociétés insolvables.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 18/04/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suspension des mensualités des deux prêts 

Aux termes de l'article L314-20 du code de la consommation, l’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge des contentieux de la protection dans les conditions prévues aux articles 1343-5 et suivants du code civil. L'ordonnance peut décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt. En outre, le juge peut déterminer dans son ordonnance les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai de suspension, sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt; il peut cependant surseoir à statuer sur ces modalités jusqu'au terme du délai de suspension.

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

Il appartient à [G] [Z], de démontrer l'existence de circonstances indépendantes de sa volonté la mettant dans l'incapacité de régler les échéances des crédits et de justifier d'éléments de nature à lui permettre de s'exécuter à l'issue du délai de suspension sollicité.

En l’espèce, [G] [Z] justifie du placement en redressement judiciaire de la société SHGBA et de la déclaration de créance privilégiée le 10/07/2023 à hauteur de 15826,73 euros. Il est constant que les mensualités réglées par la requérante à ce jour sont de 1592 euros et 858 euros. [G] [Z] justifie de sa situation financière en produisant son dernier avis d’imposition sur les revenus, un tableau récapitulatif de ses ressources et de ses charges, le compte de résultats de l’année 2023 et une attestation d’un expert comptable datée du 17/01/2024 actant un résultat pour l’année 2023 de 21300 euros. Il ressort de ces pièces que [G] [Z] ne perçoit plus les revenus locatifs nécessaires au paiement des mensualités des prêts depuis l’année 2023.

La défenderesse soutient que la requérante pourrait vendre les biens ou encore trouver une autre solution financière. Néanmoins, il est manifeste que le placement d’une société exploitante en redressement judiciaire ne peut qu’amoindrir la valeur du bien. En outre, la requérante est de bonne foi, en ce qu’elle a toujours réglé les mensualités depuis plusieurs années et a sollicité un seul report, refusé sans motivation par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT. Aussi, la défenderesse avait connaissance au jour de la signature de l’offre de prêt de l’objet des crédits souscrits et des modalités de remboursement par l’emprunteuse, qui reposeraient entièrement sur les apports locatifs. La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ne justifie par ailleurs pas d’une situation financière précaire, rendant impossible un report des échéances.

Au regard des éléments produits, il convient donc de suspendre les échéances de remboursement du prêt mais cette suspension sera limitée à une année, [G] [Z] devant être en mesure de trouver une solution de financement dans ce délai, et à défaut d’initier une nouvelle demande de report.

Compte tenu de la nécessité de ne pas aggraver la situation financière de la débitrice, les sommes dues ne produiront pas d’intérêt au cours du délai de grâce. Le paiement des cotisations d’assurance sera maintenu. 

S’agissant de la demande reconventionnelle en production de deux mandats de vente, il n’y a pas lieu à ce stade d’ordonner cette mesure, ce report étant le tout premier (amiable et judiciaire). Il appartiendra à [G] [Z] de justifier de ces démarches dans le cadre d’une éventuelle nouvelle demande de report. 

Sur les mesures accessoires

Au vu de la nature et l'issue du litige, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sera tenue au paiement des entiers dépens de la présente procédure.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

AUTORISONS la suspension des obligations de [G] [Z], et ce pendant une durée de 12 mois à compter de la présente décision, découlant :
du prêt DOUBLE ETAPE n°8000068921 accepté le 05/11/2007 ;du prêt HABITAT + new n°8000075819 accepté le 13/03/2008 ;
DISONS que durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront pas intérêt ;

RAPPELONS que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DISONS que [G] [Z] devra continuer de s’acquitter des échéances des assurances des crédits ;

RAPPELONS que cette suspension judiciairement autorisée ne constitue pas un incident de paiement donnant lieu à inscription au FICP ;

REJETONS la demande reconventionnelle en injonction à produire deux mandats de vente dans un délai de 3 mois ; 
CONDAMNONS la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT au paiement des dépens ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ; 

RAPELONS que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 30 janvier 2024 par la juge des contentieux de la protection, et signé par elle et par la greffière.



La greffièreLa juge