Tribunal Judiciaire · Service des référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57818 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2356

N° : 3-CB

Assignation du :
29 septembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 18 avril 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.A.S. CHESTONE PROPERTY
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocat au barreau de PARIS - #B0020

DEFENDERESSES

La S.A.S. GROUPE VAHIDI HOLDING
[Adresse 2]
[Localité 3]

La S.A.S. AJJ
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentées par Maître Margaux SPORTES, avocat au barreau de PARIS - #G0754




DÉBATS

A l’audience du 29 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 7 juin 2021, la société FDN, désormais dénommée CHESTONE PROPERTY, a consenti à la société GROUPE VAHIDI HOLDING un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 1] [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 105.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement d'avance, outre une provision sur charges mensuelle de 300 euros HT.

Le bail contient une clause de substitution au profit de la société AJJ, alors en cours de formation.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer aux sociétés AJJ et GROUPE VAHIDI HOLDINGS, par exploit du 16 mai 2023, un commandement de payer la somme de 82.741,42 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 mars 2023, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société CHESTONE PROPERTY a, par exploits délivrés le 29 septembre 2023, fait citer les sociétés GROUPE VAHIDI HOLDINGS et AJJ devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 16 juin 2023,

- ordonner l'expulsion de la société AJJ et, en tant que de besoin, de la société GROUPE VAHIDI HOLDING ainsi que de tout occupant de leur chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 

- ordonner aux frais des locataires, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira au juge des référés de désigner et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourront être dues,

- condamner solidairement entre elles, en vertu des clauses contractuelles, la société GROUPE VAHIDI HOLDING d'une part, la société AJJ d'autre part, au paiement d'une provision de d'un montant de 87.603,48 euros TTC assortie des intérêts au taux contractuel calculés conformément à l'article 1231-6 du code civil, à compter de la date du commandement pour le sommes qu'il vise (82.741,42 euros TTC) et à compter de la date de l'ordonnance pour le surplus, intérêts qui seront capitalisés dés lors que les conditions de l'article 1343-2 du même code sont réunies,

- condamner solidairement entre elles, en vertu des clauses contractuelles, la société GROUPE VAHIDI HOLDING d'une part, la société AJJ d'autre part, au paiement, par provision et à compter du 17 juin 2023, d'une indemnité d'occupation de 532,75 euros TTC par jour, provision pour charges incluse, jusqu'au départ effectif des lieux et jusqu'à la remise des clés,


- dire que cette indemnité d'occupation sera assortie des intérêts au taux légal calculés conformément à l'article 1231-6 du code civil, intérêts qui seront capitalisés dès lors que les conditions de l'article 1343-2 du même code sont réunies,

- condamner solidairement entre elles, en vertu des clauses contractuelles, la société GROUPE VAHIDI HOLDING d'une part, la société AJJ d'autre part, à payer à la société CHESTONE PROPERTY la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement en date du 16 mai 2023, de coût des états des créanciers, les frais d'exécution et d'expulsion, 

le tout avec exécution provisoire qui est de droit.

Cette assignation a été dénoncée à la société TAFANEL, créancier inscrit, par exploit du 29 septembre 2023.

La bailleresse a par ailleurs délivré aux société AJJ et GROUPE VAHIDI HOLDING, par exploits du 6 novembre 2023, une sommation " d'avoir à respecter les obligations souscrites en qualité de Preneur aux termes des article 15.1.2, 15.2, 15.3 et 15.4 précités des Conditions Générales du bail, c'est-à-dire à :

-Exercer son activité dans les locaux loués de façon continue,

-Tenir les locaux loués en parfait état d'entretien, de réparation et de nettoyage,

-Maintenir les Locaux Loués constamment et normalement garnis de meubles, pour répondre à tout moment du paiement des loyers et accessoires, ainsi que de l'exécution des clauses et charges résultant du Bail,

-Exploiter les locaux Loués de façon permanente effective est normale ".

A l'audience du 29 février 2024 la requérante, représentée, maintient les demandes de son assignation, en précisant qu'elle abandonne sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'exploitation des locaux, et actualise sa demande de provision à la somme de 255.000 euros, 1er trimestre 2024 inclus. Elle indique à titre subsidiaire qu'elle n'accepterait des délais de paiement que si un premier versement de 78.000 euros était effectué, et moyennant une clause de déchéance du terme.

Les sociétés AJJ et GROUPE VAHIDI HOLDING, représentées, déposent des conclusions qu'elles soutiennent oralement et demandent au juge des référés de :

-Les accueillir dans leurs écritures et les y déclarer recevables et bien fondées,

-Mettre hors de cause la société GROUPE VAHIDI HOLDING,

-Rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire formulée par la société CHESTONE PROPERTY,

-Rejeter la demande de doublement de l'indemnité d'occupation journalière,

-Déduire le montant du dépôt de garantie des sommes dues en cas de prononciation de de la résiliation judiciaire du bail,

-Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail du 1er juin 2021,

-Accorder des délais de paiement à la société AJJ répartis comme suit :
o Un acompte de 15.000 euros,
o En plus du loyer courant, des versements à hauteur de 4.375 euros HT pendant 23 mensualités, à compter de la signification du jugement à intervenir et le solde à la 24eme mensualité,

-Débouter la société CHESTONE PROPERTY de ses plus amples demandes.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 avril 2024.

Les parties ont été autorisées à produire, jusqu’au 10 avril 2024, une note en délibéré relative à l’actualisation de la dette, et aux éventuelles propositions de paiement de la part du preneur.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".

En l'espèce, le contrat de bail du stipule une clause résolutoire, qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires ou d'exécution d'une seule des charges et conditions du bail, le bail pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le commandement du 16 mai 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

Il résulte du décompte produit que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai imparti, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 juin 2023.

Sur la demande de provision et la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".

En l'espèce, la requérante formule une demande de condamnation solidaire des sociétés AJJ et GROUPE VAHIDI HOLDING au paiement par provision de l'arriéré locatif, en faisant valoir qu'aux termes de la clause de substitution prévue au bail, la société GROUPE VAHIDI HOLDING reste garante des sommes dues par la société AJJ, bien que cette dernière soit désormais constituée et immatriculée.

Le contrat de bail stipule en première page, s'agissant de l'identité du preneur : " le bailleur autorise dès à présent la substitution auprès de la SASU AJJ, Société par actions simplifiée unipersonnelle, société en cours d'immatriculation auprès du Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS (…) dont le siège social est situé au [Adresse 1] à [Localité 6] ".

Il ne précise pas que la société GROUPE VAHIDI HOLDING restera garante des sommes dues par la société AJJ, et la clause 16.4 du contrat de bail, qui liste les différentes hypothèses de garantie due par le preneur, ne le prévoit pas davantage.

Or, comme le soulignent à juste titre les défenderesses, la solidarité ne se présume pas.

Il sera par ailleurs relevé que toutes les quittances de loyers produites à titre de facture, sont libellées au nom de la société AJJ.

Dès lors, aucun élément ne permettant d'établir qu'elle soit solidairement tenue des sommes dues par la société AJJ, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes formées à l'encontre de la société GROUPE VAHIDI HOLDING.
Il apparaît au vu du décompte actualisé produit, arrêté à la date du 13 février 2024, que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 155.592,27 euros, 1er trimestre 2024 inclus. Il convient d'ores et déjà de condamner la société AJJ au paiement de cette somme non sérieusement contestable. 

La bailleresse sollicite l'application du taux d'intérêt contractuel prévu, soit, aux termes de la clause 27.3 du bail, le taux d'intérêt légal majoré de quatre points. Cependant, cette clause contractuelle est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

La condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 155.592,27 euros portera ainsi intérêt au taux légal sur la somme de 82.741,42 euros à compter du 16 mai 2023, date du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus.

La société AJJ formule une demande de délais de paiement à hauteur de 24 mois, que la bailleresse n'est disposée à accepter que sous réserve d'un premier versement significatif.

La défenderesse expose au soutien de sa demande qu'elle est de bonne foi, qu'elle a été confrontée à un abandon de chantier de la part de son maître d'ouvrage, ainsi qu'à une problématique d'empiètement sur la voie publique de la terrasse installée par le précédent exploitant des locaux, de sorte qu'elle a accusé un retard dans l'ouverture du restaurant qui sera exploité dans les locaux.

Par note en délibéré reçue le 9 avril 2024, la société AJJ indique que le restaurant n’est pas encore ouvert du fait du retard pris dans la livraison des matériaux, que le seul obstacle qui demeure à l’ouverture du restaurant est la fixation du garde-corps de l’escalier, et qu’elle n’est pas en mesure d’améliorer sa proposition de premier versement au-delà de 15.000 euros.

En réponse, par note reçue le 10 avril 2024, la société CHESTONE indique qu’en l’absence de perspective d’ouverture du restaurant à brève échéance, elle maintient ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au paiement d’une provision de 155.592,27 euros.

Compte-tenu des efforts de paiement de la société AJJ depuis la délivrance du commandement de payer, et des pièces qu'elle produit, qui objectivent la réalité des difficultés qu'elle a rencontrées, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 24 mois sans cela n'obère de façon excessive les besoins de la créancière, étant toutefois précisé que la première mensualité versée ne saurait être inférieure à la somme de 30.000 euros.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant les délais ainsi accordés, dans les conditions précisées au dispositif.

A défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L'expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le cas échéant, l'indemnité d'occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés. La bailleresse sollicite de voir fixer cette indemnité d'occupation à la somme journalière de 532,75 euros TTC correspondant au loyer TTC majoré de 50%, ce qui excède le revenu locatif dont elle se trouverait privée du fait de la résiliation du bail, et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive. Cette demande de majoration relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Enfin, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de déduction du montant du dépôt de garantie formée par la défenderesse, en l'absence à ce stade de restitution des locaux loués compte tenu des délais de paiement accordés et de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, les conditions de l'article 1343-2 du code civil étant réunies.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la société AJJ sera condamnée au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer en vertu de l'article 696 du même code.

Il n'y a pas lieu de la condamner à supporter les frais d'exécution et d'expulsion, qui ne sont pas avérés à ce stade.

Enfin, il n'est pas inéquitable d'allouer à la bailleresse la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l'encontre de la société GROUPE VAHIDI HOLDING ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 juin 2023 ;

Condamnons la société AJJ à verser à la société CHESTONE PROPERTY la somme provisionnelle de 155.592,27 euros, à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif arrêté à la date du 13 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 82.741,42 euros à compter du 16 mai 2023, date du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus ;

L'autorisons à se libérer de cette dette en une première mensualité de 30.000 euros puis en vingt-trois mensualités égales, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; 
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société AJJ portant sur les locaux situés [Adresse 1] [Localité 6] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de la société AJJ et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons en ce cas la société AJJ à payer à la société CHESTONE PROPERTY une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la société AJJ à payer à la société CHESTONE PROPERTY la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société AJJ au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer (397,65 euros) ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 avril 2024. 

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS