Tribunal Judiciaire · Service des référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55762 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2MT2

N° : 6-DB

Assignation du :
19 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 18 avril 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

Société IMMORENTE
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS - #A0815



DEFENDERESSES

S.A.S. TOUFIK
[Adresse 1]
[Localité 4]

non comparante et non constituée

S.A.R.L. [Y] [B] EURL
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Jean-marie JOB de la SELARL JTBB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0254






DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 25 juillet 2018, la société IMMORENTE a donné à bail commercial à la société [Y] [B] un local situé [Adresse 1] (lots 34 et 37), moyennant le paiement d'un loyer annuel de 28.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 2 septembre 2020, la société [Y] [B] a cédé son fonds de commerce à la SAS TOUFIK.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, le 16 juin 2023, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 24.459,79€, au titre des loyers et charges impayés.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et d'une clause de solidarité stipulée dans le contrat de cession, la SCPI IMMORENTE a, par exploit délivré le 19 juillet 2023, fait citer la SAS TOUFIK et la société [Y] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de défenderesses au paiement de la somme provisionnelle de 34.537,75 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, avec intérêts de retard calculé sur le taux de base bancaire majoré de quatre points (soit TTB+4), le TBB étant retenu sur la base du mois précédant l'exigibilité de la créance que cette majoration puisse valoir délai de règlement, outre celle de 6907,51€ à titre de provision à valoir sur la clause pénale, son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,
- condamner solidairement les
- les condamner solidairement au paiement par provision d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer facturé augmenté de 50%,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l'audience de renvoi, la requérante se désiste de ses prétentions à l'encontre de la société [Y] [B] et actualise la dette locative à la somme de 20.340,22€ arrêtée au 12 mars 2024, l'ordre de virement de 5000€ passé par la société TOUFIK le 12 mars 2024 n'étant pas déduit de cette dette. Elle s'oppose à l'octroi de délais. 

La société [Y] [B] est constituée et représentée. La société TOUFIK, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat. Son gérant a comparu en personne.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Au préalable, il convient de donner acte à la requérante de ce qu'elle se désiste de ses prétentions à l'encontre de la société [Y] [B].

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Après déduction des frais de poursuite facturés au titre du poste « Refacturation » non justifié (421,56€), la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 20.340,22€, au titre de la dette locative échue au 12 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts de retard calculés sur le taux de base bancaire majoré de quatre points (soit TTB+4) le TBB étant retenu sur la base du mois précédant l'exigibilité de la créance, conformément aux stipulations de l'article 5.6 du contrat de bail.

En effet, le versement de 5000€ n'était pas encore, à cette date, crédité sur les comptes de la requérante et il ne peut en être tenu compte au 12 mars.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article 21 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer et accessoires, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement délivré le 16 juin 2023 précise qu'à défaut de paiement de ses causes dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L.145-41 du code de commerce y figure. Un décompte y est annexé.


Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte locatif que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Compte tenu des dispositions de l'article 1228 du code civil et de la diminution de la dette, et alors que le bailleur disposera d’un titre exécutoire lui permettant de poursuivre l’expulsion de son locataire en l’absence de respect de l’échéancier, il sera octroyé un délai à la défenderesse afin d'apurer sa dette, dont les conditions seront précisées au dispositif de la décision.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle, qu’il convient de fixer à titre provisionnel à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de maintien dans les lieux à l'expiration du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité équivalente au montant du dernier loyer facturé augmenté de 50%, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond, hypothèse envisageable en l'espèce compte tenu du cumul des clauses pénales sollicitées en l'espèce.

Plus précisément, compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation et à la clause pénale de 20% des sommes dues, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, dont le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,



Constatons le désistement de la société IMMORENTE à l'encontre de la SARL [Y] [B] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies,

Condamnons la SAS TOUFIK à verser à la SCPI Immorente la somme de 20.340,22 euros, à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 12 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts de retard calculé sur le taux de base bancaire majoré de quatre points (soit TTB+4) le TBB étant retenu sur la base du mois précédant l'exigibilité de la créance ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en six mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la décision, puis le 1er de chaque mois, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société TOUFIK portant sur des locaux situés [Adresse 1] (lots 34 et 37) ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de la société TOUFIK et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas la SAS TOUFIK à payer à la SCPI Immorente une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, charges et accessoires en sus, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rejetons la demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS TOUFIK au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;







Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,


Larissa FERELLOCAnne-Charlotte MEIGNAN