Tribunal judiciaire · PCP JCP ACR référé — 16 avril 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me DJASSAH

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me JOUAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/00284 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W75

N° MINUTE :
24/010

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 avril 2024

DEMANDERESSE
S.A. ADOMA,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [W],
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne assisté de Me Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #E1054

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 16 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00284 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W75

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 12 octobre 2022, la Société Anonyme d’Economie Mixte (ADOMA) a consenti un contrat de résidence à M. [X] [W] portant sur un logement n°B090, sis [Adresse 3], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle révisable de 556,29 euros.

Par courrier signifié à étude le 24 août 2023, ADOMA a adressé à M. [X] [W] une lettre de mise en demeure de faire cesser l'hébergement d'une tierce personne dans un délai de 48 heures.

Le commissaire de justice, désigné par ordonnance sur requête du 8 septembre 2023, a constaté dans son procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 que dans le logement se trouvaient, à 6 heures et 05 minutes, quatre personnes, dont trois dormaient sur des matelas.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, la Société Anonyme d’Economie Mixte (ADOMA) a fait assigner M. [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, en référé afin de :
faire constater la résiliation du contrat de résidence et le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur,voir ordonner l’expulsion de M. [X] [W] des lieux loués, et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,voir condamner M. [X] [W] à lui payer:- une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant de la redevance à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’au départ effectif des lieux,
- une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 16 février 2024, ADOMA, régulièrement représentée par son conseil, maintient les termes de son exploit introductif d'instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le résident a, conformément au contrat de résidence et au règlement intérieur, une obligation d'occupation personnelle des lieux ainsi qu'une interdiction d'héberger des tiers. Le résident ayant selon elle manqué de manière grave ou répétée au règlement intérieur, ainsi que cela est constaté par constat d'huissier, le bail s'est trouvé résilié en application de l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation.

A l’audience, M. [X] [W] a comparu en personne, assisté de son avocat. Il sollicite :
- à titre principal, qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, et le renvoi d’ADOMA à saisir le juge du fond,
- à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien de ses demandes, il expose n’héberger que de façon exceptionnelle ses cousins, lesquels travaillent dans un restaurant situé à proximité de la résidence sociale dans laquelle il vit. Il soulève la disproportion existante entre la gravité de la sanction que sollicite ADOMA, au regard de son supposé manquement à ses obligations, le contrat de résidence impliquant un déséquilibre significatif entre les obligations des parties en ce qu'il constitue une limitation grave au respect de la vie privée des résidents. Il souligne les conséquences graves qu’aurait son expulsion, sans accompagnement ni proposition de relogement. Il s’interroge enfin sur les pouvoirs du juge des référés en l’absence d’élément permettant d’établir l’existence ou la persistance d’un trouble illicite.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2024.

MOTIFS

Sur la demande en constatation de la résiliation du contrat de résidence, de libération des lieux et d'expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que  le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux contrats de louage d’immeuble à usage d’habitation exclut de son champ d’application les contrats de résidence ou conventions d’hébergement, lesquels sont régis par les articles L633-1 et suivants et R633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

L’article R633-3 du Code de la construction et de l’habitation, applicable à l’espèce, prévoit que la résiliation du contrat à l’initiative du gestionnaire ou propriétaire du logement-foyer, en cas d'inexécution d'une obligation du contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, est notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par huissier.

L’article 8 du contrat de résidence stipule que le résident est tenu d'occuper personnellement les lieux mis à disposition et de n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.
Il stipule également que le résident s'engage à n'héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur.

L'article 11 du contrat stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception.

L'article 9 du règlement intérieur, paraphé et signé par M. [X] [W], indique « Pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.
Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci.
Pour des raisons d'hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit ».

Par lettre datée du 23 août 2023 et signifiée à M. [X] [W] le 24 août suivant, la société Adoma lui a indiqué avoir constaté qu'il accueillait une tierce personne et l'a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, tout en lui rappelant ses obligations au titre de l'occupation de la chambre mise à sa disposition et la résiliation de plein droit du contrat un mois après l'envoi de la mise en demeure si celle-ci demeurait sans effet.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 24 octobre 2023, en exécution d'une ordonnance rendue sur requête le 8 septembre 2023, qu’après deux tentatives infructueuses réalisées par le commissaire de justice les 14 et 21 octobre 2023, personne n’ayant alors répondu à ses appels réitérés, que ce dernier est parvenu, le 24 octobre 2023, à entrer dans la chambre B 090, mise à la disposition de M. [X] [W], grâce à une clé qui lui avait été remise par la bailleresse, aucun des occupants ne lui ayant ouvert la porte après qu’il y ait frappé à plusieurs reprises. Il a alors constaté la présence de quatre personnes dormant sur un lit et trois matelas au sol, s’étant présentées comme étant [E] [I], [G] [I], [L] [I], et [L] [W]. M. [E] [I] a déclaré que cinq personnes vivaient dans la chambre, et pour sa part occuper le logement depuis deux mois. M. [G] [I] a déclaré occuper les lieux depuis un mois, et M. [L] [W] depuis plusieurs semaines.

M. [X] [W] considère que la bailleresse ne démontre pas un hébergement continu à compter de la mise en demeure, et produit des attestations de témoins établies par M. [E] [I] et [G] [I]. Il convient toutefois de constater que ces attestations, qui contredisent les déclarations rapportées par constat d’huissier, ne respectent pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, ce qui est susceptible d’affecter leur valeur probante. Aucune preuve objective ne vient corroborer l’emploi dans la restauration dont ils allèguent et qui explique, selon eux, la nuit passée chez M. [X] [W]. La présence de trois matelas au sol infirme en outre l’idée d’une visite exceptionnelle et imprévue. Enfin, force est de constater que M. [X] [W], qui a été averti par courrier signifié le 24 octobre 2023, n’a pas contesté la mise en demeure, et qu’en tout état de cause, il n’a pas averti, ainsi qu’il y était tenu, le bailleur de la présence d’invités.
Ainsi, les constatations effectuées démontrent qu'en dépit de la mise en demeure signifiée le 24 août 2023, le défendeur n'a pas cessé d'héberger un ou des tiers non déclarés préalablement à la société Adoma.
Il est ainsi rapporté la preuve d'une occupation des lieux par des tiers en contravention avec les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation reprises au règlement intérieur et avec les stipulations contractuelles, constitutive d'un manquement grave du défendeur à ses obligations et donc d'un trouble manifestement illicite.
Les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile sont en conséquence applicables.
M. [X] [W] fait état de l’absence de registre mis à disposition par ADOMA, pour justifier l'absence de déclaration de tiers hébergés et s'affranchir ainsi de ses obligations alors que celles-ci sont indiquées dans le contrat et le règlement intérieur qu'il a signés. Il sera précisé que l’article 9 du règlement intérieur ne conditionne pas l’obligation de déclaration des invités à la présence d’un registre ; il oblige le résident à avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en précisant les dates de départ et d’arrivée de ce dernier, ces renseignements étant consignés dans un registre ouvert à cet effet. Le défendeur ne saurait donc se prévaloir de ce moyen pour justifier de son manquement à son obligation, à laquelle il ne démontre pas avoir vainement tenté de se conformer.
M. [X] [W] fait encore valoir que l'expulsion sollicitée le contraindra à être sans abri et se heurte aux dispositions de l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
Cependant, l’article 9 du règlement intérieur est conforme aux dispositions des articles R. 633-3 à R. 633- 9 du code de la construction et de l'habitation notamment en ce qu'il limite, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, la faculté d'hébergement à une période maximale et prévoient l'obligation de déclarer préalablement, la présence de la personne accueillie ainsi que ses dates de départ et d'arrivée.
Ces dispositions ne portent pas atteinte aux dispositions de la convention européenne des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dès lors que les dispositions de l'article 8 de cette convention qui pose le principe que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance » prévoit également des ingérences dans l'exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence soit 'prévue dans la loi et qu'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique est nécessaire (...) à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d'autrui ».
Les limitations prévues à l’article 9 du règlement intérieur, qui reprennent les dispositions législatives et réglementaires du code de la construction et de l'habitation, pour contraignantes qu’elles soient, ont pour objectif de garantir la sécurité et la pérennité du collectif hébergé en évitant, notamment, une suroccupation de la résidence et une charge excessive pour les installations à usage collectif.
Ainsi, il n'est pas porté d’atteinte disproportionnée au droit invoqué par M. [X] [W].
Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de résidence à la date du 25 septembre 2023 en application des clauses du contrat et d’ordonner la libération des lieux loués par M. [X] [W].

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [X] [W] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 25 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'absence d'opposition de la société ADOMA, il sera accordé à Monsieur [X] [W], qui justifie d’un emploi, de revenus imposables d’un montant annuel de 26.591 euros en 2022, et déclare avoir formé une demande de logement social, un délai de douze mois, soit jusqu’au 15 avril 2025 pour quitter les lieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [X] [W], succombant, devra supporter les dépens, comprenant le coût de l'assignation qui lui a été délivrée.

M. [X] [W] sera en outre condamné à régler à la SAEM ADOMA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du contrat de résidence en date du 12 octobre 2022 conclu entre la Société Anonyme d’Economie Mixte (ADOMA) d’une part et M. [X] [W] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à compter du 25 septembre 2023,

ACCORDONS à M. [X] [W] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 15 avril 2015,

DISONS qu'à défaut pour M. [X] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS M. [X] [W] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 11 juillet 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNONS M. [X] [W] à verser à la société ADOMA une indemnité de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rappelons que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamnons M. [X] [W] aux entiers dépens de l’instance,

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,