Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 16 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Thomas VANZETTO


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Djordje LAZIC

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08931 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KKB

N° MINUTE : 
1/2024






JUGEMENT
INITIALEMENT EN DATE DU 12 MARS 2024
PROROGÉ AU16 AVRIL 2024


DEMANDEUR
Monsieur [P] [V]
demeurant [Adresse 2]
(dernière adresse connue)
représenté par Maître Thomas VANZETTO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D284

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [B]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Djordje LAZIC, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A0101

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 avril 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré






Décision du 16 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08931 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KKB



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2021, M. [H] [B] a consenti un bail d’habitation à M. [P] [V] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5350 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [V] le 9 juin 2023.

Par assignation du 8 août 2023, M. [P] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris à qui il a demandé : 
A titre principal,
de juger nul le commandement de payer du 8 juin 2023 comme étant délivré de mauvaise foi,A titre subsidiaire,
de suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail,d’accorder à M. [V] un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette locative, En tout état de cause,
de condamner M. [H] [B] à payer à M. [P] [V] la somme de 10000 euros en réparation de son préjudice matériel, à parfaire et la somme de 10000 euros en réparation de son préjudice matériel, à parfaired’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,de condamner M. [H] [B] à payer à M. [P] [V] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 janvier 2024, M. [P] [V] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il se désiste de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel. Il expose qu’il n’est plus dans les lieux et que la demande d’expulsion de M. [H] [B] est donc sans objet. Il sollicite 12 mois de délais de paiement.

M. [H] [B] soutient les termes de ses conclusions déposées à l’audience. Il demande au juge des contentieux de la protection de constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, rejeter tout délai de paiement ou pour quitter les lieux, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [V] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−5350 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023,
−2000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et 2000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
−2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
et le rappel de l’exécution provisoire de droit. 

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile. 

MOTIVATION

Sur la demande d’annulation du commandement de payer
M. [H] [B] ne justifie pas avoir notifié au représentant de l’Etat dans le département deux mois avant l’audience ses conclusions visées lors de l’audience du 12 janvier 2024. 

Son action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges est donc irrecevable au regard des dispositions de l’article 24 II III IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 juin 2023 est donc sans objet puis qu’il ne peut être tiré de conséquence de la délivrance de ce commandement. 

Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail 
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". 

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Par ailleurs, l'article 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Le non respect de cette interdiction constitue également une faute contractuelle justifiant la résiliation du bail. 

M. [P] [V] ne conteste pas les sommes dues au titre des arriérés locatifs dus de novembre 2022 à juin 2023 dont le montant est de 5350 euros au 1er juin 2023.

Par ailleurs, il apparaît que M. [P] [V] a sous-loué l’appartement objet du litige. Mme [R] [L] atteste qu’elle occupe le logement depuis le 7 mai 2023 : « j’ai loué ce logement dans un premier temps à M. [P] [V] qui s’est présenté comme le propriétaire du logement. A mon arrivée dans le logement celui-ci était meublé mais vide des affaires de M. [V]. Le 20 juin 2023, j’ai rencontré M. [B] [H] à son initiative et vu les preuves que celui-ci a apportées, comme étant le réel propriétaire du logement, je me suis engagée auprès de lui à continuer à habiter son logement en échange du versement du loyer de 700 euros à partir du 1er juillet 2023.»

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations et interdiction découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire. 

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion dès lors que M. [P] [V] a déjà quitté les lieux. 

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par M. [P] [V] est sans objet. 


3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [H] [B] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2023, M. [P] [V] lui devait la somme de 5350 euros.

M. [P] [V] ne conteste pas le montant de la dette locative. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, 

L'article 1343-5 du code civil prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues".

M. [P] [V] ne produit aucun élément sur sa situation. Il sera débouté de sa demande de délais de paiement. 

4. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [P] [V]

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit en raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par force majeure. 

En l'espèce, M. [P] [V], en sous-louant le logement dont il était locataire, n’a pas respecté les interdictions du contrat de bail. Il ne peut exciper une faute du bailleur ni l’existence d’un préjudice. 

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [H] [B]

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit en raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par force majeure.

M. [P] [V] sera condamné à payer à M. [H] [B] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice matériel lié au remplacement de la serrure de l’appartement objet du litige. 

M. [H] [B] ne démontre pas avoir subi un préjudice moral dès lors qu’un nouveau contrat de bail a pu être rapidement conclu avec la sous-locataire, Mme [R] [L].

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [H] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail conclu le 13 janvier 2021 entre M. [H] [B], d’une part, et M. [P] [V], d’autre part, concernant les locaux meublés situés [Adresse 2] pour défaut de paiement du loyer et des charges ; 

DIT qu’en conséquence la demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 juin 2023 est sans objet ; 

PRONONCE la résiliation du contrat conclu le 13 janvier 2021 entre M. [H] [B], d’une part, et M. [P] [V], d’autre part, concernant les locaux meublés situés [Adresse 2],

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion de M. [P] [V] des lieux précités,

DIT que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par M. [P] [V] est sans objet,

CONDAMNE M. [P] [V] à payer à M. [H] [B] la somme de 5350 euros (cinq mille trois cent cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, 

DEBOUTE M. [P] [V] de sa demande de délais de paiement, 

DEBOUTE M. [P] [V] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, 

CONDAMNE M. [P] [V] à payer à M. [H] [B] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice matériel, 

DÉBOUTE M. [H] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [P] [V] à payer à M. [H] [B] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juin 2023, 


Le greffier le juge des contentieux de la protection