Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 16 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [I] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/10108 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3T73

N° MINUTE : 
24/007






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDERESSE
Madame [I] [H],
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré 


Décision du 16 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10108 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3T73


Exposé du litige

Par contrat du 1er avril 2023, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510,45 euros et d’une provision pour charges de 85,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2002,39 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Madame [I] [H] le 8 août 2023.

Par assignation du 6 décembre 2023, la société CDC HABITAT a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majorés de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1263,46 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 novembre 2023,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 16 février 2024, la société CDC HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2024, s'élève désormais à 1575,66 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société CDC HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [I] [H], comparante en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 30 euros, en plus du loyer courant.

La société CDC HABITAT demande la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [I] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 10 août 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2002,39 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 11 octobre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2024, Madame [I] [H] lui devait la somme de 1575,66 euros.

Madame [I] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement sur lesquels les parties se sont accordées, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [I] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

L’association bailleresse et Mme [I] [H] sollicitent que soient accordés à cette dernière des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. 

Il résulte du décompte du 9 février 2024, produit en délibéré par la bailleresse, que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, Mme [I] [H] ayant effectué un règlement de 299 euros en date du 5 janvier 2024, ce paiement ayant été complété par l’aide au logement versée au bailleur par la Caisse d’Allocations Familiales. Il ressort en outre des déclarations de Mme [I] [H] à l’audience qu’elle est en capacité de raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu'à son départ effectif des lieux ; étant précisé que si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges majoré de 10% en cas d'expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouverait privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale, dont le montant n’est en l’espèce pas justifié. il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’en l’absence de justification de la nécessité d'assortir cette expulsion d'une astreinte, la demanderesse sera déboutée de sa demande formée en ce sens. le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [I] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.






PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er avril 2023 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et Madame [I] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 11 octobre 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [I] [H],

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1575,66 euros (mille cinq cent soixante-quinze euros et soixante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024,

AUTORISE Madame [I] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 octobre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [I] [H] sera condamnée à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [I] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 août 2023 et celui de l'assignation du 6 décembre 2023,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge