Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 16 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M.[C] et M.[S]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me AMIEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/01025 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3267

N° MINUTE : 
24/003






JUGEMENT 
rendu le 16 avril 2024


DEMANDEUR
Monsieur [D] [V], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0235

DÉFENDEURS
Monsieur [O] [C], 
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Monsieur [Y] [S], 
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 février 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 avril 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré 




Décision du 16 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01025 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3267




Exposé du litige

Par contrat du 31 janvier 2020, Monsieur [D] [V] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [Y] [S].

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6750 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement n’a pas été dénoncé à la caution.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [C] le 18 septembre 2023.

Par assignations du 6 décembre 2023, Monsieur [D] [V] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :
A titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant M. [D] [V] et M. [O] [C],En tout état de cause :être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [C], ordonner la séquestration de ses meubles, obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [Y] [S] au paiement de la somme de 9300 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2023,obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [Y] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au double du loyer contractuel, majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,obtenir sa condamnation et celle de Monsieur [Y] [S] au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 16 février 2024, Monsieur [D] [V] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 février 2024, s'élève désormais à 6000 euros. Monsieur [D] [V] expose qu’un paiement de 1500 euros est intervenu le 9 février 2024, supposant qu’il correspond au terme de janvier 2024, sans toutefois assimiler ce paiement à une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [O] [C] et Monsieur [Y] [S] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [D] [V] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun élément versé aux débats ne permet d’attester de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Monsieur [O] [C].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [D] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 18 septembre 2023. 

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6750 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 novembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [D] [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.


Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration.



Sur la demande en paiement portant sur les loyers, charges et indemnité d'occupation échus et impayés

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Par ailleurs, afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, M. [O] [C] et M. [Y] [S] sont recevables du paiement des loyers impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail. Ils sont en outre redevable d’une indemnité d’occupation à compter de celle-ci.

Monsieur [D] [V] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 février 2024, Monsieur [O] [C] lui devait la somme de 6000 euros, correspondante aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés à cette date.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés, échéance de février 2024 incluse.

L’acte de cautionnement du 31 janvier 2020 étant régulier et comprenant une clause de renonciation au bénéfice de discussion et de division, M. [Y] [S] sera condamné solidairement avec le locataire au paiement de cette somme. 

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer contractuel, majoré des charges. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale, dont le montant n’est en l’espèce pas justifié. Elle sera donc fixée au montant du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [D] [V] ou à son mandataire.



Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [O] [C] et Monsieur [Y] [S], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Monsieur [D] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.



Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n’y a en l’espèce pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.





PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 janvier 2020 entre Monsieur [D] [V], d’une part, et Monsieur [O] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 19 novembre 2023,

ORDONNE à Monsieur [O] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] solidairement avec Monsieur [Y] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] solidairement avec Monsieur [Y] [S], à payer à Monsieur [D] [V] la somme de 6000 euros (six mille euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 février 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,



CONDAMNE Monsieur [O] [C] et Monsieur [Y] [S] in solidum, à payer à Monsieur [D] [V] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] et Monsieur [Y] [S] in solidum, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 septembre 2023 et celui des assignations du 6 décembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffierLa Juge