Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 16 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me DJASSAH


Copie exécutoire délivrée 
le :
à: Me JOUAN 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/08223 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DMY

N° MINUTE : 
24/4






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. ADOMA, domiciliée :
 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [N], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #E1054



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré 


Décision du 16 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08223 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DMY


EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 29 janvier 2016, la Société Anonyme d’Economie Mixte (ADOMA) a consenti un contrat de résidence à M. [K] [N] portant sur un logement [Adresse 1], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle révisable de 380,95 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 31 mars 2023, ADOMA a adressé à M. [K] [N] une lettre de mise en demeure de faire cesser l'hébergement d'une tierce personne dans un délai de 48 heures.

Le commissaire de justice, désigné par ordonnance sur requête du 25 mai 2023, a constaté dans son procès-verbal de constat du 17 juin 2023 que le logement était, à 6 heures et 06 minutes, occupé par quatre personnes, ainsi que cela résultait de la présence de quatre individus dans les lieux et de trois matelas au sol. 
 
Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, la Société Anonyme d’Economie Mixte (ADOMA) a fait assigner M. [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, en référé afin de :
faire constater la résiliation du contrat de résidence et le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur,voir ordonner l’expulsion de M. [K] [N] des lieux loués, et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,voir condamner M. [K] [N] à lui payer:- une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant de la redevance à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’au départ effectif des lieux,
- une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 16 février 2024, ADOMA, régulièrement représentée par son conseil, maintient les termes de son exploit introductif d'instance. 

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le résident a, conformément au contrat de résidence et au règlement intérieur, une obligation d'occupation personnelle des lieux ainsi qu'une interdiction d'héberger des tiers. Le résident ayant selon elle manqué de manière grave ou répétée au règlement intérieur en hébergeant des tiers sans autorisation, ainsi que cela est constaté par constat d'huissier, le bail s'est trouvé résilié en application de l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation. 

En réponse aux moyens soulevés en défense, ADOMA se fonde sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, lesquelles permettent au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de faire cesser un trouble manifestement illicite, dont elle souligne qu’il ne peut être constaté que postérieurement à la mise en demeure, l’autorisation de pénétrer dans les lieux ne pouvant être que judiciaire, et son obtention étant conditionnée à la preuve de la délivrance d’une mise en demeure. La bailleresse ajoute qu’il n’existe pas de disproportion entre la résiliation du contrat qu’elle demande et le respect des libertés fondamentales du résident, dès lors que l’obligation de déclaration de l’hébergement d’un tiers répond à des impératifs collectifs de sécurité et d’hygiène dont le bailleur est seul responsable. 
Enfin, elle précise que c’est au défendeur qu’il appartient de démontrer l’absence de tenue d’un registre permettant la déclaration des personnes hébergées.

A l’audience, M. [K] [N] est représenté par son avocat. Il sollicite :
- à titre principal, qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, et le renvoi d’ADOMA à saisir le juge du fond,
- à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien de ses demandes, il considère, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, que le juge des référés excèderait ses pouvoirs en statuant sur la demande de constatation de résiliation judiciaire, laquelle, en l’absence d’urgence dès lors qu’il règle mensuellement sa redevance, se heurte à une contestation sérieuse. Il ajoute qu’il n’existe aucune preuve de son inexécution contractuelle à la date de la mise en demeure, pas plus qu’il n’existe de preuve que le trouble n’aurait pas cessé à l’issue de la visite du commissaire de justice, de sorte que l’article 835 du code de procédure civile est inapplicable en présence d’un trouble qui n’existe pas, ou plus, cela d’autant que le contrat liant les parties est à exécution successive. 

 Il soulève la disproportion entre la gravité de la sanction que sollicite ADOMA, au regard de son supposé manquement à ses obligations; il expose que le contrat de résidence implique un déséquilibre significatif entre les obligations des parties en ce qu'il constitue une limitation grave au respect de la vie privée des résidents, prévu par l’article 8 de la Convention Européenne de sauvegarde des Droits de l’Homme; il considère en effet que l’obligation de déclarer la présence d’un invité porte atteinte au droit fondamental d'héberger un proche qui doit être reconnu aux résidents, lesquelles ne disposent d’aucun espace commun au sein desquels se réunir. Il souligne les conséquences graves qu’aurait son expulsion, sans accompagnement ni proposition de relogement, notamment sur le renouvellement de son titre de séjour et la perception de sa retraite. Il ajoute que son fils et ses amis n’ont été hébergés que de façon exceptionnelle, de sorte qu’à l’exception de l’absence de déclaration préalable, contrainte par l’absence de mise à disposition d’un registre permettant l’enregistrement des invités, constitutive d’un manquement d’ADOMA à ses propres obligations, aucun manquement ne peut lui être reproché. Il précise à ce titre avoir hébergé son fils et trois de ses amis, à l’occasion d’un anniversaire, célébré la veille, rappelant que la suroccupation n’est caractérisée qu’à compter de la mise en demeure, ce qui en l’espèce n’est pas le cas, le constat d’huissier ne permettant d’établir qu’une occupation ponctuelle, postérieure à la mise en demeure.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2024.






MOTIFS

Sur la demande en constatation de la résiliation du contrat de résidence et d'expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L’article 835 du code de procédure civile dispose que  « le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Les contrats de résidence ou conventions d’hébergement sont régis par les articles L633-1 et suivants et R633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

L’article R633-3 du Code de la construction et de l’habitation, applicable à l’espèce, prévoit que la résiliation du contrat à l’initiative du gestionnaire ou propriétaire du logement-foyer, en cas d'inexécution d'une obligation du contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, est notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par huissier.

En l’espèce, l’article 8 du contrat de résidence stipule que le résident est tenu d'occuper personnellement les lieux mis à disposition et de n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.
Il stipule également que le résident s'engage à n'héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur.

L'article 11 du contrat stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception.

L'article 9 du règlement intérieur, paraphé et signé par M. [K] [N], indique : « Pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.
Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci.
Pour des raisons d'hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit ».

Par lettre datée du 27 mars 2023 et signifiée à M. [K] [N] le 31 mars suivant, la société Adoma lui a indiqué avoir constaté qu'il accueillait une tierce personne et l'a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, tout en lui rappelant ses obligations au titre de l'occupation de la chambre mise à sa disposition et la résiliation de plein droit du contrat un mois après l'envoi de la mise en demeure si celle-ci demeurait sans effet.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 17 juin 2023 à 6 heures 06, en exécution d'une ordonnance rendue sur requête le 19 mars 2023, que la chambre A 204, mise à la disposition de M. [K] [N], était alors occupée par quatre personnes, dont l’une s'est présentée comme étant M. [F] [K], et trois n’ont pas souhaité répondre aux questions du commissaire de justice, lequel a relevé que la pièce comportait, outre un lit et son matelas, trois matelas au sol. M. [F] [K] a indiqué avoir passé la nuit dans la chambre.

Si M. [K] [N] précise avoir hébergé son fils et trois de ses amis, à l’occasion d’un anniversaire, célébré la veille, et souligne que la bailleresse ne démontre pas un hébergement continu à compter de la mise en demeure, il convient de constater que M. [K] [N], qui a reçu cette dernière en date du 31 mars 2023, ne l’a pas contestée ; S’il produit en outre un extrait d’acte de naissance de son fils, dont il résulte qu’il est né le 16 juin, ce qui confirme l’hypothèse de son anniversaire célébré la veille, et une carte de séjour délivrée à son fils le 6 septembre 2019 par le Préfecture de Haute-Garonne, il produit également un récépissé de demande de carte de séjour, laquelle mentionne la domiciliation de M. [F] [K] « chez M. [N] [K], [Adresse 1] », datée du 24 juillet 2023, et un avenant à son contrat de travail du 17 février 2023 dont il résulte que M. [F] [K] a été employé en contrat à durée indéterminée en tant que chef de cuisine chez Street Bangkok, dont le siège social est situé à [Localité 3], et qu’il indiquait alors être domicilié « chez M. [N] [K], [Adresse 1] ». La présence de trois matelas au sol constatée par huissier le 17 juin 2023 infirme en outre l’idée d’un hébergement exceptionnel et imprévu, étant précisé que les pièces produites par le défendeur, concernant M. [H] [L], M. [M] [G], et M. [E] [A], qui établissent leur domiciliation en Haute-Garonne, ne permettent pas d’affirmer que les trois personnes qui ont refusé de révéler leur identité au commissaire de justice sont les personnes dont les justificatifs de domicile sont versés aux débats.
Ainsi, les constatations effectuées et les pièces produites par M. [K] [N] démontrent qu'en dépit de la mise en demeure signifiée à sa personne le 31 mars 2023, le défendeur n'a manifestement pas cessé d'héberger un ou des tiers non déclarés préalablement à la société Adoma, M. [F] [K] s’étant déclaré domicilié chez son père le 17 février 2023 et le 24 juillet 2023.
Il est ainsi rapporté la preuve d'une occupation des lieux par des tiers en contravention avec les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation reprises au règlement intérieur et avec les stipulations contractuelles, constitutive d'un manquement grave du défendeur à ses obligations et donc d'un trouble manifestement illicite.
Les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile sont en conséquence applicables.
M. [K] [N] fait état de l’absence de registre mis à disposition par ADOMA, pour justifier l'absence de déclaration de tiers hébergés et s'affranchir ainsi de ses obligations alors que celles-ci sont indiquées dans le contrat et le règlement intérieur qu'il a signés. Il sera précisé que l’article 9 du règlement intérieur ne conditionne pas l’obligation de déclaration des invités à la présence d’un registre ; il oblige le résident à avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en précisant les dates de départ et d’arrivée de ce dernier, ces renseignements étant consignés dans un registre ouvert à cet effet. Le défendeur ne saurait donc se prévaloir de ce moyen pour justifier de son manquement à son obligation d’avertissement, dont il ne démontre pas la moindre tentative. 
M. [K] [N] fait aussi valoir qu'âgé de 76 ans, l'expulsion sollicitée le contraindra à être sans abri et se heurte aux dispositions de l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
Cependant, l’article 9 du règlement intérieur est conforme aux dispositions des articles R. 633-3 à R. 633- 9 du code de la construction et de l'habitation notamment en ce qu'il limite, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, la faculté d'hébergement à une période maximale et prévoient l'obligation de déclarer préalablement, la présence de la personne accueillie ainsi que ses dates de départ et d'arrivée.
Il en résulte que les obligations des résidents, pour contraignantes qu'elles soient, ont notamment pour objet d'assurer la sécurité collective, en évitant, notamment, une suroccupation de la résidence et une charge excessive pour les installations à usage collectif.
Ces dispositions ne portent pas atteinte aux dispositions de la convention européenne des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dès lors que les dispositions de l'article 8 de cette convention qui pose le principe que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance » prévoit également des ingérences dans l'exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence soit prévue dans la loi et qu'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique est nécessaire (...) à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d'autrui ».
Ainsi, il n'est pas porté d’atteinte disproportionnée au droit invoqué par M. [K] [N]. 

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de résidence à la date du 1er juin 2023 en application des clauses du contrat et d’ordonner la libération des lieux loués par M. [K] [N].

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. 

M. [K] [N] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 1 juin 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi. 

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'absence d'opposition de la société ADOMA, et compte-tenu de son âge, il sera accordé à Monsieur [K] [N] un délai jusqu'au 15 avril 2025 pour quitter les lieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [K] [N], succombant, devra supporter les dépens, comprenant le coût de l'assignation qui lui a été délivrée.

Compte tenu de la situation du défendeur, l’équité commande de rejeter la demande formée par la SA ADOMA au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.











PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence en date du 29 janvier 2016 conclu entre la Société Anonyme d’Economie Mixte (ADOMA) d’une part et M. [K] [N] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à compter du 1 juin 2023,

ACCORDONS à M. [K] [N] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 15 avril 2025,

DISONS qu'à défaut pour M. [K] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS M. [K] [N] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1 juin 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

Rappelons que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamnons M. [K] [N] aux entiers dépens de l’instance,

Déboutons la société ADOMA de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



LE GREFFIER,LE PRESIDENT,