Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 18 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 18 AVRIL 2024



N° 2024/289 







Rôle N° RG 23/04816 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLBY3







[C] [E]





C/



[A] [R]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Clémentine PUJOS



Me Elisabeth RECOTILLET









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 03 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02090.





APPELANTE



Madame [C] [E], 

née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 7]



représentée par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON





INTIME



Monsieur [A] [R] 

élisant domicile au Cabinet BOYER, représenté par son mandataire, la SARL IMMOBILIERE BOYER, dont le siège social est situé [Adresse 3],



représenté par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Florence PERRAUT, Présidente

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024,



Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









EXPOSÉ DU LITIGE :



Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2013, Monsieur [A] [R], représenté par son mandataire la SARL Immobilière Boyer, a consenti à mesdames [W] [E] et [X] [Z], un bail d'habitation portant sur un appartement de type T2, situé résidence '[Adresse 7] (83), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 560 euros, outre 55 euros à titre de provision pour charges.



Mme [X] [Z] est décédée le [Date décès 4] 2014.



Mme [W] [E] est décédée le [Date décès 2] 2002 à [Localité 5] (83).



Par courrier daté du 11 mai 2022, Mme [C] [E], sa fille, a sollicité auprès de l'agence en charge de la gestion du bien un transfert de bail à son profit.



Par courriel daté du 30 mai 2022, le gestionnaire lui a répondu que bailleur refusait, estimant qu'elle ne remplissait pas les conditions de ressources.



Par acte d'huissier du 26 septembre 2022, M. [R] lui faisait délivrer une sommation de quitter les lieux sans délai.



Par acte d'huissier en date du 3 octobre 2022, M. [R] a fait assigner Mme [C] [E], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Toulon, statuant en référé, afin d'obtenir :

- le constat de leur occupation sans droit ni titre du logement ;

- son expulsion immédiate des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que la séquestration des biens, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel, de 684,06 euros à compter du décès de sa mère, jusqu'à la reprise effective des lieux ;

- sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 795,73 euros, correspondant à la dette locative due par sa mère arrêtée à la date de son décès ;

- sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de quitter les lieux.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 3 mars 2023, le juge des référés, a : 

- constaté l'occupation sans droit ni titre de Mme [C] [E] ;

- ordonné son départ immédiat, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à compter du 10ème jour suivant la signification de la présente décision et dans la limite de 60 000 euros ;

- ordonné à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, son expulsion des lieux occupés et celle de tout occupant de son chef ;

- condamné Mme [C] [E] à payer à M. [R], une indemnité provisionnelle d'occupation à compter du 24 avril 2022, d'un montant mensuel de 684,06 euros par mois, jusqu'à la complète libération des lieux ; 

- condamné Mme [C] [E] à payer à M. [R] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût de la sommation de quitter les lieux.



Le juge a estimé, en l'absence de la défendresse, que les conditions légales afin de justifier d'un transfert de bail, n'étaient pas remplies et a ordonné son expulsion. 



Selon déclaration reçue au greffe le 31 mars 2023, Mme [E] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble des dispositions dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 2 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle : 

- infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- constate qu'elle remplit les conditions de transfert de bail conformément aux dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- déclare qu'elle bénéficie du transfert de bail en sa qualité de descendant ;

- condamne M. [R] à procéder au transfert de bail à son nom, à compter de l'arrêt à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- juge que les dépens resteront à la charge de M. [R]..



Par dernières conclusions transmises le 28 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [R], sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et déboute Mme [E] de l'intégralité de ses demandes, statuant à nouveau, la condamne à lui verser la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 19 février 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



A titre liminaire :



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.



Sur le transfert du droit au bail :



Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur. 



En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens. 



L'article 835 du même code, dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. 

L'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. 

L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux descendants qui vivaient avec lui, depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personne remplissant les conditions prévues à l'article 14, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon de domicile par ce dernier.

En l'espèce, il appartient à Mme [E], qui se prévaut d'un transfert du bail à son profit en tant que fille de feu Mme [C] [E], d'apporter la preuve qu'elle remplit les conditions prévues par les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir qu'elle vivait avec sa mère depuis au moins un an au moment de son décès, le 24 avril 2022, étant rappelé qu'il doit s'agir d'une cohabitation habituelle effective et continue des lieux.

Ainsi Mme [E], qui n'avait pas comparu devant le premier juge, verse aux débats pour justifier d'une occupation du logement de sa mère :

- un courrier de pôle emploi du 14 février 2020, lui adressant un justificatif de sa déclaration fiscale 2019, duquel il ressort que son adresse est celle de sa mère ;

 - ses bulletins de salaires des mois de février et avril 2021, adressés chez sa mère ;

- Huit attestations de Mme [F] épouse [J], Mme [N], M. [Y], M. [K], Mme [O], Mme [G] épouse [M], Mme [T], M. [I] qui affirment que Mme [C] [E] vivait avec sa mère Mme [W] [E], depuis de nombreuses années, de manière habituelle et continue, depuis l'année 2015, l'ayant aidé dans les dernières années de sa vie car celle-ci était souffrante, ayant un chien qu'elle sortait régulièrement et qui lui a permis de se lier d'amitié avec certains habitants de l'immeuble.

Ces éléments permettent établir une cohabitation effective et continue entre Mme [C] [E] et sa mère Mme [W] [E], sdepuis 2015. 

Par conséquent les pièces produites, démontrent avec l'évidence requise en référé, une cohabitation effective, non équivoque et continue d'une durée d'au moins une année de Mme [C] [E] avec sa mère, avant son décès.

Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion Mme [C] [E], sous astreinte.

M. [R] sera condamné à procéder au transfert du droit au bail au nom de Mme [C] [E], du bien occupé par feu sa mère Mme [W] [E], situé [Adresse 7] (83), dans le délai d'un mois, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant une période de trois mois.

Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 

En l'espèce, Mme [C] [E] a occupé les lieux depuis le jour du décès de sa mère, le 24 avril 2022. Son obligation de régler une indemnité provisionnelle d'occupation, dans l'attente de la régularisation du transfert du droit au bail, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

M. [R] verse aux débats le dernier décompte locatif de feu Mme [W] [E], duquel il ressort que le montant du dernier loyer s'elevait à la somme de 684,06 euros. Il conviendra de confirmer la décision de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation à la somme de 684,06 euros et de l'infirmer en ce qu'elle a condamné Mme [C] [E] à la régler jusqu'à son départ effectif des lieux.

Mme [C] [E] sera condamnée à la payer à titre provisionnel, jusqu'au transfert du droit au bail à son nom, date à partir de laquelle elle sera redevable d'un loyer, devenant locataire.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Dès lors que Mme [C] [E] a obtenu gain de cause à hauteur d'appel, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a laissé les dépens à sa charge, incluant le coût de la sommation de quitter les lieux et l'a condamnée à verser à M. [R] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Succombant, M. [R] sera condamné à supporter l'intégralité des dépens de première instance et d'appel. 

Mme [E], ne formulant aucune demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles. M. [R] sera débouté de sa demande formulée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, excepté sur la condamnation de Mme [C] [E] à payer à M. [R] une indemnité d'occupation, à titre provisionnel, à compter du 24 avril 2022 à hauteur de 684,06 euros ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne M. [R] à procéder au transfert du droit au bail au nom de Mme [C] [E], du bien occupé par feu sa mère Mme [W] [E], situé [Adresse 7] (83), dans le délai d'un mois, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant une période de trois mois ;

Condamne Mme [C] [E] à payer à M. [R], une indemnité d'occupation à titre provisionnel, jusqu'au transfert du droit au bail à son nom, date à partir de laquelle elle deviendra redevable d'un loyer ;

Déboute M. [R] de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel. 

La greffière, La présidente,