Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 18 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 18 AVRIL 2024



N° 2024/296 









Rôle N° RG 23/04867 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLB7B







[B] [C]

[D] [L]





C/



[H] [S]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



 Me Marie DUROCHAT



Me Julie FEHLMANN 





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de CANNES en date du 22 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-000209.





APPELANTS



Monsieur [B] [C]

né le 07 Juillet 1969 à [Localité 6] (TUNISIE), 

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Marie DUROCHAT, avocat au barreau de GRASSE



Madame [D] [L]

née le 19 Juillet 1968 à [Localité 3] (BELGIQUE), 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Marie DUROCHAT, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEE



Madame [H] [S]

née le 06 Juin 1959 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Julie FEHLMANN de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Florence PERRAUT, Présidente

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024,



Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2020, à effet au 1er novembre 2020, madame [H] [S], par l'intermédiaire de son mandataire a consenti à monsieur [B] [C] et madame [D] [L], un bail à usage d'habitation pour une villa de 5/6 pièces, sis [Adresse 1] à [Localité 5] (06), pour une durée de trois années, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 100 euros révisable annuellement.



Se prévalant que les loyers n'avaient pas été réglés, Mme [S] leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 février 2022, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 15 335,68 euros au principal.



Considérant que les causes du commandement sont restées infructueuses, Mme [S], par acte d'huissier en date du 7 juin 2022, a fait assigner, M. [C] et Mme [L], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, qui par ordonnance contradictoire en date du 22 février 2023, a : 

- constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l'acquisition de la clause résolutoire, au 29 avril 2022 ;

- ordonné leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux occupés, et à défaut de libération volontaire dans le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique ; 

- condamné solidairement M. [C] et Mme [L] au paiement de la somme de 30 097,42 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au mois de septembre 2022, avec intérêt à taux légal, à compter de la décision ; 

- condamné solidairement M. [C] et Mme [L] au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant égal au dernier loyer courant, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la complète libération des lieux, avec intérêt à taux légal à compter de la décision ; 

- condamné solidairement à payer à Mme [S] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement M. [C] et Mme [L] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

- rejeté les autres demandes des parties.



Selon déclaration reçue au greffe le 3 avril 2023,M. [C] et Mme [L] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 2 juin 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise, et, statuant au fond, qu'elle :

- à titre principal :

* constate que les locataires ont subi un trouble de jouissance liée à l'indécence du logement, ;

* condamne Mme [S] à leur régler la somme de 33 810 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice subi ;

* ordonne la compensation entre la somme de 33 810 euros à titre de dommages et intérêts sollicitée à l'encontre de Mme [S] et le montant des loyers dus s'élevant à 46 897 euros fin mai 2023 ;



en tout état de cause,

- suspende le règlement des loyers jusqu'à remise en état des lieux ;



- à titre subsidiaire, qu'elle :

* leur accorde les plus larges délais de paiement en vertu de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ;

* suspende le jeu de la clause résolutoire contenue au contrat de bail liant les parties;

* déboute Mme [S] de l'ensemble de ses demandes ;

* condamne Mme [S] à régler aux locataires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.





Par dernières conclusions transmises le 16 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [S] sollicite de la cour qu'elle confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, y ajoutant :

- prononce une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir relativement à l'obligation des appelants de libérer les lieux ;

- déboute M. [C] et Mme [J] de leurs demandes ;

- condamne M.[C] et Mme [J] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 19 février 2024.



L'audience a eu lieu le 4 mars 2024. Par soit transmis du même jour, la cour a demandé au conseil des appelants de transmettre leur dossier de plaidoirie dans les plus brefs délais.



Aucun dossier n'a été transmis au soutien des intérêts de M. [C] et Mme [L].



MOTIFS DE LA DÉCISION :



A titre liminaire :



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel



Sur l'acquisition de la clause résolutoire, le constat de la résiliation du contrat et l'exception d'inexécution :



Il résulte en premier lieu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En second lieu, il résulte des termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Enfin, sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance qui s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution au bailleur qui n'exécute pas correctement ses obligations. 

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 

En l'espèce le contrat de bail comporte une clause résolutoire, article VII qui stipule que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c'est à dire sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice :

- deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat [...]

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux ; s'il refuse, le bailleur devra préalablement à toute expulsion faire constater la résiliation du bail par le juge des référés.

En l'espèce, il n'est pas contesté par M. [C] et Mme [L] qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré par acte du 28 février 2022, pour la somme de 15 335,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de février 2021.

Or cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance, la dette ayant depuis augmenté pour s'élever à la somme de 30 097,42 euros, au mois de septembre 2022, comme retenu par le premier juge et à 46 897 euros, fin mai 2023, comme le reconnaissent les appelants dans leurs écritures. 

Pour contester l'acquisition de la clause résolutoire et expliquer le non-paiement des loyers, les appelants invoquent l'exception d'inexécution soutenant que la bailleresse a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent.



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...).

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. 

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. 

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. 

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise ne conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.



En l'espèce, l'état des lieux d'entrée a été établi au contradictoire des parties le 15 octobre 2022. Il en ressort un très bon état voire un bon état général du bien.



Les consorts [C]-[L] font valoir subir des troubles de jouissance. 



Devant le premier juge, il a été produit un constat d'huissier du 12 janvier 2023 qui fait état de la présence de traces d'humidité et de moisissures dans le logement, ne permettant pas cependant d'établir avec certitude l'origine des désordres constatés.



Ce constat a été réalisé postérieurement à la délivrance du commandement de payer et de l'assignation.

Aucun message, courrier, mail n'a été adressé auparavant à l'agence gestionnaire du bien afin de signaler un quelconque désordre.



Il ressort des échanges de courriers versés aux débats par Mme [S], qu'au mois de janvier 2022 et avril 2022, les locataires ont sollicité des délais afin d'apurer leur dette locative et n'ont jamais mentionné de désordres affectant le bien loué.



Il ne ressort pas de l'ensemble de ces éléments, une inhabitabilité totale de la maison qui justifierait que les locataires puissent opposer l'exception d'inexécution au bailleur.



C'est par des motifs pertinents que le premier juge ne l'a pas retenue, a refusé la demande de suspension des loyers, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, et ordonné leur expulsion.



Par conséquent il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail en raison de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au 29 avril 2022 et ordonné l'expulsion des locataires, à défaut de libération volontaire dans le délai de deux mois, après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux.



Il conviendra de faire droit à la demande de Mme [S] et de prononcer une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, à compter de l'expiration du délai légal de deux mois susvisé, après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, pendant une durée de 3 mois, relative à l'obligation pour les consorts [C]-[L] de libérer les lieux.



Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation :



Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. 



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



En l'espèce, devant le premier juge, le bailleur a versé aux débats un décompte de la dette locative actualisé au mois de septembre 2022, faisant état d'une somme de 30 097,42 euros due, au titre de la dette locative. Ce montant n'est pas contesté par les appelants.



Par conséquent, il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [C] et Mme [L] à payer à Mme [S], la somme de 30 097,42 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation dus au mois de septembre 2022, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance.



Par ailleurs, il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a condamné M. [C] et Mme [L] à payer une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, montant non sérieusement contestable, à compter de la résiliation du bail, jusqu' à leur départ effectif des lieux, avec intérêt à taux légal pour indemnités échues à compter de la décision et à compter du 6 de chaque mois pour toute indemnité devenue exigible et non payée.



Sur la demande de délais de paiement :



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 



Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 



En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants. 



En l'espèce M. [C] et Mme [L] ne justifient d'aucun élément démontrant qu'ils sont en mesure d'apurer leur dette locative.



Il conviendra donc de les débouter de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.



Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



C'est sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, que le juge des référé peut condamner une partie à verser à une autre des dommages et intérêts.



M. [C] et Mme [L] sollicitent de la cour qu'elle condamne Mme [S] à leur verser la somme de 33 810 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice subi 



Cette somme n'est pas sollicitée à titre provisionnel en sorte qu'elle ne peut qu'être déclarée irrecevable dans le cadre d'une procédure de référé. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : 



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [C] et Mme [L] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et à verser à Mme [S] la somme de 700 euros au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Succombant, M. [C] et Mme [L] seront solidairement condamnés à supporter les dépens de la procédure d'appel. 



Ils seront solidairement condamnés à verser à Mme [S] la somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande formulée sur le même fondement.



PAR CES MOTIFS : 



La cour, 





Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déclare irrecevable la demande de M. [C] et Mme [L] en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;



Déboute M. [C] et Mme [L] de leurs demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;



Ordonne à M. [C] et Mme [L] de quitter les lieux sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, à compter de l'expiration du délai légal de deux mois, après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, pendant une durée de 3 mois ;



Condamne solidairement M. [C] et Mme [L] à payer à Mme [S], la somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [C] et Mme [L] de leur demande formulée sur le même fondement ;



Condamne solidairement M. [C] et Mme [L] à supporter l'intégralité des dépens d'appel.





La greffière, La présidente,