Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 18 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIXENPROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 18 AVRIL 2024



N° 2024/277









Rôle N° RG 23/04921 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLCF2







[AE] [G] [ZT] [C] [OA] [C] [HF] [X] [J] [EE] [Z] [YO] [Z] [AE] [L] [SM] [L] [WS] [T] [H] [AU] [DX] [OL] [R] [G] [JV] [OL] [O] [AO] [FU] [ZA] [NT] [KS] [U] [BY] [N] [BY] [PE] [SY] [B] [SY] [FI] [DL] [Y] [KG] [PE] [P] [I] [PP] [IJ] [XD] [LW] [XD] [UV] [EP] [TY] [VZ] [CT] [VZ] [M] [RB] [I] [JC] [NA] [BO] [ZH] [BO] [E] [P] [GY] [MD] [S] [MD] [VN] [DA] [V] [DA] [GM] [OX] [ZT] [OX] [LK] [NH] [GB] [NH] [F] [UJ] [RI] [JZ] [IV] [K] [EX] [JZ] [UC] [RU] [TR] [YH] [MO] [W] [IJ] [OT] [X] [K] [PE] [I] [UV] [D] [HR] [D]-[TF] 



C/



S.A.R.L. ODALYS RESIDENCES 

SCI NOVCK HANS SCI CENTURIAL II 

















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON







Me Nicolas MERGER





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 31 janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01494.





APPELANTS



Monsieur [AE] [G]

né le 05 juin 1965 à [Localité 51], demaurant [Adresse 1]



Madame [R] [XW] épouse [G]

née le 17 février 1973 à [Localité 48], demaurant [Adresse 1]



Monsieur [PE] [P]

né le 26 juin 1955 à [Localité 66], demeurant [Adresse 24] 



Madame [E] [P]

née le 20 avril 1957 à [Localité 38], demeurant [Adresse 24] 



Monsieur [IV] [K]

né le 13 juillet 1957 à [Localité 57], demeurant [Adresse 73] 



Madame [X] [K]

née le 24 avril 1959 à [Localité 57], demeurant [Adresse 73] 



Monsieur [PE] [I]

né le 26 juillet 1959 à [Localité 36], demeurant [Adresse 46] 



Monsieur [UV] [D]

né le 27 juin 1987 à [Localité 81], demeurant [Adresse 31] 



Madame [HR] [D]-[TF]

née le 23 décembre 1981 à [Localité 37], demeurant [Adresse 31] 



Monsieur [ZT] [C]

né le 23 mai 1951 à [Localité 45], demeurant [Adresse 33]



Madame [OA] [C] [HF]

née le 25 octobre 1950 à [Localité 80], demeurant [Adresse 33]







Madame [X] [J]

née le 25 juillet 1954 à [Localité 68], demeurant [Adresse 10]



Monsieur [EE] [Z]

né le 21 juillet 1957 à [Localité 62], demeurant [Adresse 35]



Madame [YO] [Z]

née le 27 juillet 1951 à [Localité 85], demeurant [Adresse 35]



Monsieur [AE] [L]

né le 18 avril 1965 à [Localité 79], demeurant [Adresse 29]



Madame [SM] [L]

née le 18 mars 1968 à [Localité 50], demeurant [Adresse 29]



Monsieur [WS] [T]

né le 1er février 1952 à [Localité 53], demeurant [Adresse 22]



Monsieur [H] [AU]

né le 23 juin 1958 à [Localité 64], demeurant [Adresse 21]



Monsieur [DX] [OL]

né le 21 juillet 1959 à [Localité 61], demeurant [Adresse 26]



Madame [JV] [OL]

née le 15 octobre 1962 à [Localité 71], demeurant [Adresse 26]



Madame [O] [AO]

née le 29 septembre 1943 à [Localité 85], demeurant [Adresse 34]



Madame [FU] [ZA]

née le 20 juillet 1966 à [Localité 82], demeurant [Adresse 8]



Monsieur [NT] [KS]

né le 12 novembre 1964 à [Localité 44] (Belgique), demeurant [Adresse 8]



Monsieur [U] [BY]

né le 06 janvier 1960 à [Localité 84], demeurant [Adresse 6]



Madame [N] [BY]

née le 10 janvier 1963 à [Localité 55], demeurant [Adresse 6]



Monsieur [PE] [SY]

né le 16 octobre 1960 à [Localité 63], demeurant [Adresse 25]



Madame [B] [WG] épouse [SY]

née le 06 mai 1960 à [Localité 63], demeurant [Adresse 25]



Monsieur [FI] [DL]

né le 07 août 1976 à [Localité 86], demeurant [Adresse 17]



Madame [Y] [KG]

née le 09 juin 1958 à [Localité 41], demeurant [Adresse 5] 



Monsieur [I] [PP]

né le 20 avril 1954 à [Localité 52], demeurant [Adresse 15] 



Monsieur [IJ] [XD]

né le 09 mars 1951 à [Localité 39], demeurant [Adresse 32] 



Madame [LW] [XD]

née le 06 février 1951 à [Localité 70], demeurant [Adresse 32] 



Monsieur [UV] [EP]

né le 06 mai 1965 à [Localité 69], demeurant [Adresse 9]



Monsieur [TY] [VZ]

né le 24 février 1963 à [Localité 59], demeurant [Adresse 27] 



Madame [CT] [JN] épouse [VZ]

née le 28 juillet 1962 à [Localité 87], demeurant [Adresse 27] 



Monsieur [M] [RB]

né le 22 mai 1975 à [Localité 78], demeurant [Adresse 74] 



Monsieur [I] [JC]

né le 02 avril 1949 à [Localité 83], demeurant [Adresse 14]



Monsieur [NA] [BO]

né le 06 février 1953 à [Localité 77], demeurant [Adresse 7] 



Madame [ZH] [BO]

née le 05 juillet 1954 à [Localité 77], demeurant [Adresse 7] 



Monsieur [GY] [MD]

né le 19 août 1960 à [Localité 64], demeurant [Adresse 30] 



Madame [S] [MD]

née le 21 décembre 1964 à [Localité 68], demeurant [Adresse 30] 



Monsieur [VN] [DA]

né le 24 mars 1947 à [Localité 56], demeurant [Adresse 20] 



Madame [V] [DA]

née le 03 novembre 1949 à [Localité 65], demeurant [Adresse 20] 



Monsieur [GM] [OX]

né le 12 novembre 1948 à [Localité 68], demeurant [Adresse 28] 



Madame [ZT] [OX]

née le 29 novembre 1951 à [Localité 76], demeurant [Adresse 28] 



Monsieur [LK] [NH]

né le 09 décembre 1951à [Localité 54], demeurant [Adresse 18] 



Madame [GB] [NH]

née le 10 novembre 1953 à [Localité 40], demeurant [Adresse 18] 



Madame [F] [UJ]

née le 18 juillet 1946 à [Localité 43], demeurant [Adresse 4] 



Monsieur [RI] [JZ]

né le 28 février 1956 à [Localité 47], demeurant [Adresse 19] 



Madame [EX] [JZ]

née le 11 novembre 1955 à [Localité 58], demeurant [Adresse 19] 



Monsieur [UC] [RU]

né le 02 mars 1973 à [Localité 42], demeurant [Adresse 11] 



Monsieur [TR] [YH]

né le 03 décembre 1970 à [Localité 75], demeurant [Adresse 12] 



Monsieur [MO] [AW]

né le 29 mars 1965 à [Localité 37], demeurant [Adresse 3] 



Monsieur [IJ] [OT]

né le 09 mai 1948 à [Localité 72], demeurant [Adresse 16] 



représentés par Me Roselyne SIMON-THIBAUD substituée par Me BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistés de Me Francois MORABITO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Arthur OBADIA, avocat au barreau de MARSEILLE , plaidant



INTIME



S.A.S. ODALYS RESIDENCES 

Représenté par son Président en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 67]



représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



PARTIES INTERVENANTES



SCI NOVACK HANS

Prise en la personne de ses représentants légaux en exercice: Mme [A] [T] et M. [WS] [T],

dont le siège social est situé [Adresse 23]



SCI CENTURIAL II

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, M. [TR] [YH]

dont le siège social est situé [Adresse 13]



représentées par Me Roselyne SIMON-THIBAUD substituée par Me BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistées de Me Francois MORABITO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Arthur OBADIA, avocat au barreau de MARSEILLE , plaidant



*****





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 20 février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, M. PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 18 avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 avril 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***











EXPOSÉ DU LITIGE



La société par actions simplifiée (SAS) Odalys Résidences a pour activité principale l'exploitation de résidences de tourisme. 

 

Elle exploite notamment une résidence dénommée '[Adresse 60]' sise [Adresse 2] à [Localité 49].



Les lots de celle-ci appartiennent à des investisseurs privés qui les lui ont donnés à bail pour une période de 11 ans et 9 mois, à compter de la date de livraison (2005), renouvelable par tacite reconduction, les loyers étant payables par trimestre civil échu et au plus tard le 10 du mois qui suit chaque fin de trimestre. 



Les baux commerciaux ainsi conclus incluent un article 7 qui stipule que dans le cas où la non sous-location du bien résulterait soit du fait ou d'une faute du bailleur, soit de l'apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu'à l'issue d'un délai de deux mois suivant la fin du trouble de jouissance.



Par courrier en date du 23 mars 2020, la société Odalys Résidences a informé ses bailleurs qu'en raison de la pandémie de Covid 19, l'obligeant à fermer l'ensemble de ses établissements, elle cessait d'honorer le paiement de ses loyers à compter du 14 mars précédent et jusqu'à ce que les conditions normales de marché soient pleinement rétablies. 



Le 24 juin 2020, elle sollicitait l'application d'une franchise de 21,9 % (correspondant strictement aux 2,5 mois de fermeture de l'établissement), imputée sur les 1er et 2ème trimestres 2020. 

 

Le 20 janvier 2021, suite à la seconde période de fermeture administrative, elle proposait une nouvelle franchise, appliquée au prorata temporis des jours de fermeture (45 jours), à hauteur de 12%. 

 

Le 19 février 2021, elle informait ses bailleurs de son accord pour réduire la 1ère franchise de loyers de 21,9 % à 10 %. 

 

Le 02 avril 2021, elle prenait à nouveau attache avec ceux-ci afin de les tenir informés et leur indiquer qu'une 3ème et dernière franchise serait appliquée, lissée sur les trois premiers trimestres de l'année, en raison de la persistance des contraintes sanitaires imposées par le gouvernement. 



Estimant à 34,13 % en 2020 et 35 % en 2021, leur perte de loyers unilatéralement imposée par leur locataire et constatant que les démarches amiables de leur conseil étaient restées lettre morte, monsieur [AE] [G] et son épouse, madame [R] [XW], monsieur [PE] [P] et madame [E] [P], monsieur [IV] [K] et madame [X] [K], monsieur [PE] [I], monsieur [UV] [D] et Mme [HR] [TF], monsieur [ZT] [C] et madame [OA] [HF], madame [X] [J], monsieur [EE] [Z] et madame [YO] [Z], monsieur [AE] [L] et madame [SM] [L], monsieur [WS] [T], monsieur [H] [AU], monsieur [DX] [OL] et madame [JV] [OL], madame [O] [AO], madame [FU] [ZA], monsieur [NT] [KS], monsieur [U] [BY] et madame [N] [BY], monsieur [PE] [SY] et madame [B] [WG], monsieur [FI] [DL], madame [Y] [KG], monsieur [I] [PP], monsieur [IJ] [XD] et madame [LW] [XD], monsieur [UV] [EP], monsieur [TY] [VZ] et madame [CT] [JN], monsieur [M] [RB], monsieur [I] [JC], monsieur [NA] [BO] et madame [ZH] [BO], monsieur [GY] [MD] et madame [S] [MD], monsieur [VN] [DA] et madame [V] [DA], monsieur [GM] [OX] et madame [ZT] [OX], monsieur [LK] [NH] et madame [GB] [NH], madame [F] [UJ], monsieur [RI] [JZ] et madame [EX] [JZ], monsieur [UC] [RU], monsieur [TR] [YH], monsieur [MO] [AW] et monsieur [IJ] [OT] ont, par exploit du 30 septembre 2022, fait assigner la SAS Odalys Résidences devant le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins de l'entendre condamner à leur verser, à chacun, une provision à valoir sur les loyers impayés, comptes arrêtés au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2022 et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et propriétaire ainsi qu'une somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur leur préjudice moral et financier et 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 31 janvier 2023, ce magistrat a :

- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la SAS Odalys Résidences ; 

- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par les requérants ;

- renvoyé, en conséquence, ces derniers à saisir le juge du fond ; 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ; 

- laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens. 



Il a notamment considéré :

- que l'action engagée devant lui portait sur une demande provisionnelle en paiement de loyers commerciaux, laquelle ne met en oeuvre aucune règle touchant le statut des baux commerciaux, en sorte qu'elle devait être tranchée par le tribunal judiciaire, lequel pouvait être, au choix des réquérants, celui du ressort où demeure la défenderesse ; 

- que la clause attributive de compétence à la juridiction du lieu de situation de l'immeuble loué, insérée aux conditions générales des baux liant les parties, devait être réputée non écrite, les requérants n'ayant pas la qualité de commerçants ; 

- que l'article 7 des conditions particulières des baux commerciaux, qui ne nécessitait aucune interprétation, impliquait, à l'évidence que le bien lui-même soit affecté ce qui n'avait pas été le cas, la pandémie de Covid 19 ayant simplement affecté les conditions d'exploitation de la résidence hôtellière ; 

- qu'il ne trouvait toutefois dans les éléments soumis à son appréciation, aucune pièce confirmant, avec l'évidence requise en référé, le montant de la créance locative de chaque requérant-bailleur, qui est non ventilée ni détaillée. 

 

Selon déclaration reçue au greffe le 4 avril 2023, monsieur [AE] [G] et madame [R] [XW], monsieur [PE] [P] et madame [E] [P], monsieur [IV] [K] et madame [X] [K], monsieur [PE] [I], monsieur [UV] [D] et Mme [HR] [TF], monsieur [ZT] [C] et madame [OA] [HF], madame [X] [J], monsieur [EE] [Z] et madame [YO] [Z], monsieur [AE] [L] et madame [SM] [L], monsieur [WS] [T], monsieur [H] [AU], monsieur [DX] [OL] et madame [JV] [OL], madame [O] [AO], madame [FU] [ZA], monsieur [NT] [KS], monsieur [U] [BY] et madame [N] [BY], monsieur [PE] [SY] et madame [B] [WG], monsieur [FI] [DL], madame [Y] [KG], monsieur [I] [PP], monsieur [IJ] [XD] et madame [LW] [XD], monsieur [UV] [EP], monsieur [TY] [VZ] et madame [CT] [JN], monsieur [M] [RB], monsieur [I] [JC], monsieur [NA] [BO] et madame [ZH] [BO], monsieur [GY] [MD] et madame [S] [MD], monsieur [VN] [DA] et madame [V] [DA], monsieur [GM] [OX] et madame [ZT] [OX], monsieur [LK] [NH] et madame [GB] [NH], madame [F] [UJ], monsieur [RI] [JZ] et madame [EX] [JZ], monsieur [UC] [RU], monsieur [TR] [YH], monsieur [MO] [AW], monsieur [IJ] [OT], ci-après dénommés les appelants, ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises, à l'exclusion du rejet de l'exception d'incompétence. 



Les sociétés civiles immobilières (SCI) Novack Hans et la SCI Centurial II sont intervenues volontairement aux côtés des appelants. 



Par dernières conclusions transmises le 5 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les appelants et intervenants volontaires sollicitent de la cour qu'elle :

- déboute la société Odalys Résidences de l'ensemble de ses demandes ;

- confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 



' rejeté l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la Odalys Résidences ; 

' déclaré compétent territorialement le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence ; 

- l'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau : 

' reçoive l'intervention volontaire à titre principal de la SCI Novack Hans et de la SCI Centurial II, copropriétaires liés à bail à la société Odalys Résidences, conformément aux articles 329 et 554 du code de procédure civile ; 

' donne acte à M. [WS] [T] et à M. [TR] [YH] de ce que, conformément aux articles 394 et 395 du code de procédure civile, ils se désistent de l'instance engagée par eux devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; 

' condamne la société Odalyse Résidences à payer, à titre de provision sur les loyers échus et dus, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er février 2022 et leur capitalisation, comme suit : 

' [G] : 2 398,97 euros ;

' [P] : 1 837,62 euros ;

' [K] : 2 407, 26 euros ; 

' [I] : 1 756,74 euros ; 

' [D] : 1 564,77 euros ; 

' [C] : 1972, 65 euros ; 

' [J] : 3 823,31 euros ; 

' [Z] : 1 972,65 euros ; 

' [L] : 1945,05 euros ; 

' SCI Novack Hans ([T]) : 2018,06 euros ; 

' [AU] : 1 979,97 euros ; 

' [OL] : 1 979,97 euros ; 

' [AO] : 1 677,31 euros ; 

' [ZA] : 4 665,83 euros ; 

' [BY] : 2 444,33 euros ; 

' [SY] : 4 858,67 euros ; 

' [DL] : 2 010,55 euros ; 

' [KG] : 2 199,85 euros ; 

' [PP] : 2 018,06 euros ; 

' [XD] : 2 407,26 euros ; 

' [EP] : 1 752,12 euros ; 

' [VZ] : 1 803,02 euros ; 

' [RB] : 1 840,74 euros ; 

' [BO] : 1 597,54 euros ; 

' [MD] : 2 453,53 euros ; 

' [JC] : 2 453,47 euros ; 

' [DA] : 2 453,47 euros ; 

' [OX] : 1 852,98 euros ; 

' [NH] : 1 837,62 euros ; 

' [UJ] : 2 189,18 euros ; 

' [JZ] : 1 597,28 euros ; 

' [RU] : 1 945,05 euros ; 

' SCI Centurial II ([YH]) : 4 412,33 euros ; 

' [AW] : 1 685,05 euros ; 

' [OT] : 2 018,12 euros ; 

' condamne la société Odalys Résidences à payer à chaque appelant et intervenant volontaire la somme de 1 000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts, correspondant au préjudice moral et financier ainsi qu'à la résistance abusive subie, illustrée par le jusqu'au-boutisme du preneur malgré les arrêts rendus de la Cour de cassation du 30 juin 2022 et du 23 novembre 2022, faisant ainsi l'obligation aux bailleurs d'ester en justice ; 

' condamne la société Odalys Résidences à payer à chaque requérant la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ; 

' condamne la société Odalys Résidences aux entiers dépens. 



Par dernières conclusions transmises le 30 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Odalys Résidences sollicite de la cour qu'elle :

- statue ce que de droit sur la recevabilité de l'appel des bailleurs/propriétaires et des deux interventions volontaires ; 

- confirme l'ordonnance entreprise en ce que le premier juge a :

' dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par les requérants/bailleurs ; 

' renvoyé en conséquence les requérants/bailleurs à saisir le juge du fond ; 

' débouté les requérants/bailleurs du surplus de leurs demandes ; 

' laissé aux requérants/bailleurs la charge de leurs propres dépens de 1ère instance ; 

- juge qu'il existe des contestations sérieuses quant à l'existence de son obligation de payer aux requérants/bailleurs les arriérés de loyers afférents à la période allant du 14 mars au 1er juin 2020, du 31 octobre au 14 décembre 2020 et du 03 avril 2021 au 03 mai 2021 (périodes de confinement ordonnées par le gouvernement et de fermeture de la résidence) ; 

- juge que la demande des requérants/bailleurs n'est ni fondée, ni justifiée tenant son argumentation juridique et précisément l'article 7 des baux liant les parties, la bonne foi et la possibilité de réduire le prix en cas d'exécution imparfaite ; 

- juge que M. [DL] et M. [RU] ont accepté la première franchise de loyer à hauteur de 21,9 % et ne peuvent donc en solliciter le paiement ; 

- juge que le défaut de paiement desdits loyers ne constitue pas un trouble manifestement illicite au regard des circonstances exceptionnelles liées à la pandémie du Covid 19 ; 

- dise, en conséquence, n'y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles des requérants/bailleurs ; 

- les renvoie à mieux se pourvoir devant le juge du fond ; 

- déboute les requérants/bailleurs de l'intégralité de leurs demandes ; 

- condamne chacun des requérants/bailleurs à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne in solidum les requérants/bailleurs aux entiers dépens d'instance. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 6 février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il convient de souligner, à titre liminaire, que la SAS Odalys Résidences n'a pas formé d'appel incident sur le rejet de son exception d'incompétence territoriale. La cour n'est donc pas saisie de ce moyen de défense. 



1. Sur les interventions volontaires 



Aux termes de l'article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention volontaire la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé contre les parties originaires : lorsqu'elle émane du tiers, l'intervention est volontaire ; (elle) est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie. 



L'article 329 du même code dispose : L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme ; elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. 



Les SCI Novack Hans et Centurial II sont intervenues volontairement en cause d'appel en leur qualité de propriétaires d'appartements loués à la SAS Odalys Résidence. Leurs qualité et intérêt à agir ne sont ni discutables ni contestés en sorte que leur intervention doit être déclarée recevable. 



Il sera, en contrepartie, donné acte à leurs gérants, les époux [T], pour la SCI Novack Hans, et M. [TR] [YH], pour la SCI Centurial II, de l'abandon des demandes qu'ils avaient formulées à titre personnel. 











2. Sur les demandes provisionnelles en paiement des loyers



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.



En l'espèce, soutenant que son obligation de régler les loyers revendiqués par les intimés se heurte à des contestations sérieuses, la SAS Odalys Résidences se prévaut, pour justifier leur non-paiement entre les mois d'avril 2020 et septembre 2021, des conséquences, sur son activité de sous-location d'appartements et résidences de tourismes, des mesures prises par les pouvoirs publics pour limiter la propagation de la pandémie de Covid19. 



Elle oppose plusieurs contestations sérieuses se rapportant majoritairement aux mesures gouvernementales prises pendant ces périodes mais également à l'exécution de chaque contrat concerné. 



2.1 Sur les contestations tenant à l'application des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid-19 



En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 visant à faire face à l'épidémie de Covid 19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national. 



En application de l'article 3, I, 2 , du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid 19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.



Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résultait du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou services fournis.



Ces décrets ainsi que les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé ont précisé que l'interdiction de recevoir du public s'appliquait aux commerces dont l'activité n'était pas indispensable à la vie de la Nation et dont l'offre de biens ou services n'était pas de première nécessité.



Le I bis de l'article 10 du décret numéro 2020-548 du 11 mai 2020, a prévu que, sauf lorsqu'elles constituaient pour les personnes qui y vivaient un domicile régulier, les résidences de tourisme ne pouvaient accueillir du public.





Il en fût de même du décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant de nouvelles mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid 19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire qui, dans son article 41, I, 2, a interdit aux résidences de tourisme d'accueillir du public, sauf lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier. 



Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.



La SAS Odalys Résidences fait valoir qu'étant exclusivement une société exploitant des résidences de tourisme, elle a été contrainte de fermer sa résidence Mille Soleil, pendant les deux périodes dites de confinement, soit du 14 mars au 2 juin 2020, puis du 30 octobre au 15 décembre 2020, ne pouvant bénéficier de la dérogation des établissements de catégorie M selon les dispositions susvisées.



La SAS Odalys Résidences est effectivement une société exploitant des résidences de tourisme. En vertu de l'article D 321-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée, dans tous les cas, par une seule personne physique ou morale.



L'article 4 des baux commerciaux signés par les appelants avec la société Odalys Résidences stipule que les bien loués sont destinés à être exploités en résidence de tourisme classée consistant en une sous location meublée de logements situés dans cette résidence, pour des périodes déterminées, le tout conformément aux dispositions combinées de l'arrêté du 14 février 1986 et de ceux subséquents et l'article 261 D-4° a du code général des impôts ainsi que de l'instruction du 9 juillet 1991. 



En vertu de ces éléments, la résidence [Adresse 60], gérée par la SAS Odalys Résidences, n'avait pas vocation à accueillir une clientèle pouvant y élire un domicile régulier, de sorte qu'elle ne pouvait déroger aux mesures gouvernementales de fermeture pendant les deux périodes de confinement de l'année 2020. La fermeture de l'établissement à l'automne 2020, comme au printemps 2020, ne peut donc être imputée à un choix d'exploitation propre à la société. 



S'agissant de l'année 2021, les mesures de confinement ont été remplacées par des restrictions ponctuelles de circulation dont il n'est pas contestable qu'elles ont impacté, sans l'empêcher, l'exploitation de ses résidences de tourisme par la SAS Odalys Résidences. C'est ainsi que : 

- le décret n° 2021-296 du 19 mars 2021 a interdit les déplacements de personnes en dehors de leur lieu de résidence entre 19 heures et 6 heures du matin, sauf exception parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques ; 

- le décret n° 2021-308 du 23 mars 2021 a interdit en outre, dans 19 départements, tout déplacement de personnes les conduisant à la fois à sortir d'un périmètre défini par un rayon de 30 kilomètres autour de leur lieu de résidence et de leur département, sauf exceptions parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques ;

- le décret n° 2021-384 du 2 avril 2021 a interdit tout déplacement hors de son lieu de résidence entre 19 heures et 6 heures sauf exceptions parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques ;

- le décret n° 2021-606 du 18 mai 2021 a interdit tout déplacement hors de son lieu de résidence entre 21 heures et 6 heures sauf exceptions parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques. 



Il convient néanmoins de rappeler que des dispositions ont été prises pendant la période d'urgence sanitaire afin de proroger des délais échus et adapter les procédures, et en particulier l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, portant sur les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles avaient pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité était affectée par la propagation de l'épidémie de Covid 19 et l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 réglementant les conséquences d'un défaut de paiement des loyers et charges par des entreprises éligibles à un dispositif et dont l'activité était affectée par une mesure de police administrative (réglementation de l'ouverture au public d'établissements recevant du public et des lieux de réunion, d'une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d'autre part).

Or, aucune de ces dispositions n'effaçait ou n'ouvrait la voie à une réduction des loyers échus, ni n'interdisait au bailleur de faire délivrer à son locataire un commandement de payer pendant la période juridiquement protégée. Elles suspendaient seulement les effets dudit acte pendant une durée qui était différente selon que le locataire remplissait ou non les conditions d'éligibilité et d'attribution des aides financières financées par le fonds de solidarité.



Ainsi, s'il apparaît que les loyers, non réglés par la SAS Odalys Résidences, portent sur des périodes judiquement protégées, les dispositions susvisées ne l'ont pas dispensée de son obligation contractuelle de les payer, pas plus qu'elles n'ont eu pour effet et/ou conséquence d'ouvrir une quelconque possibilité d'en suspendre le paiement ou de les affecter unilatéralement d'un coefficient de minoration. 



Il reste que la société Odalyse Résidences oppose plusieurs moyens pour justifier la suspension du paiement de ses loyers au cours des périodes litigieuses tenant, d'une part, aux stipulations contractuelles prévoyant une suspension du paiement des loyers en cas de survenance de circonstances exceptionnellement graves et, d'autre part, à la force majeure, l'exception d'inexécution et la bonne foi contractuelle. 





2.2 Sur l'exception d'inexécution et la possibilité de réduire le 'prix'



Aux termes de l'article 1719 du code civil, chaque bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



Par application de l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



L'article 1223 du code civil dispose : En cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit. Si le créancier a déjà payé, à défaut d'accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.



La SAS Odalys Résidences rappelle qu'aux termes des baux commerciaux signé par les parties, les bailleurs avaient l'obligation de délivrer des locaux permettant l'exploitation de l'activité prévue au bail et donc une jouissance paisible des lieux. Or, les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 ainsi que le décret du 28 octobre 2020 ont rendu impossible l'exploitation des biens donnés à bail conformément à leur destination commerciale en sorte que ces fermetures administratives ont engendré un manquement ou une exécution imparfaite de l'obligation de délivrance des bailleurs justifiant la mise en oeuvre de franchises de loyers. Les décrets des 19, 23 mars, 2 avril et 18 mai 2021 ont, quant à eux, fortement réduit les déplacements et l'accès des touristes à ses établissement de villégiature. 



Les dispositions règlementaires précitées prévoient qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l'autre partie n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Néanmoins, elle ne peut l'articuler qu'en cas d'inexécution fautive ou, à tout le moins 'imparfaite' de ses obligations par l'autre partie au contrat.



Or, l'effet des mesures générales et temporaires concernant la fermeture au public de certains établissements ou la restriction de circulation, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance des lieux. En effet, pendant la crise sanitaire, ils ont continué à laisser les locaux loués à la disposition de leur locataire, satisfaisant ainsi à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail au sens de l'article 1719, précité, du code civil. Aucun manquement ne peut dès lors leur être imputé au regard des dispositions des articles 1219 du code civil.



Il ne peut davantage leur être imputé une 'exécution imparfaite de la prestation' en sorte que le créancier de celle-ci, en l'espèce la SAS Odalys, n'était pas fondée à leur notifier une réduction du prix, en l'occurrence du loyer, sur le fondement des dispositions précitées de l'article 1223, précité, du code civil. 



Les moyens tirés d'un manquement à l'obligation de délivrance, de l'exception d'inexécution ou de l'exécution imparfaite de leur prestation par les bailleurs sont donc inopérants à justifier les franchises de loyers appliquées par la SAS Odalys Résidences.





2.3 Sur la force majeure



L'article 1218 du code civil dispose : Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.



La force majeure se caractérise donc par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu'il rende impossible l'exécution de l'obligation.



La SAS Odalys Résidences expose que la fermeture administrative des locaux donnés à bail, du 14 mars au 1er juin 2020 puis du 31 octobre au 14 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021, a indéniablement constitué un événement de force majeure suspendant au moins temporairement son obligation de payer les loyers. 



S'agissant néanmoins d'une obligation de payer une somme d'argent, le moyen tiré de la force majeure, soulevé par la société demanderesse pour s'opposer aux demandes en paiement des bailleurs, est inopérant en ce qu'une telle obligation est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n'est, par nature, jamais impossible à exécuter mais seulement plus difficile ou plus onéreuse. 



Aucun caractère irrésistible ne peut donc être retenu en l'espèce et ce, d'autant que la SAS Odalys Résidences reconnaît avoir bénéficié d'un prêt garanti par l'Etat (PGE) d'un montant correspondant à 25 % de son chiffre d'affaire 2019, soit 57 millions d'euros, pour assurer la pérennité de son activité commerciale, ce qui, d'évidence, inclut le paiement des loyers afin d'éviter toute action en résiliation des baux ou constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. Elle a également perçu d'autres aides étatiques que divers responsables politiques, au premier rang desquels le Ministre de l'économie et des finances, entendaient, comme attesté par les 'communications' versées aux débats, voir en partie orientées vers le paiement des loyers aux petits propriétaires bailleurs de résidence touristiques, considérés comme 'captifs'.

 

Enfin, il résulte des comptes publiés de la SAS Odalys Résidences, intégré dans les conclusions des appelants et non contestés par l'intimée, qu'elle a quand-même réalisé un chiffre d'affaire de 175 millions d'euros en 2020 et 154 millions en 2021, soit seulement 23,2 % puis 32,4 % de moins qu'en 2019. Elle ne soutient d'ailleurs pas s'être trouvée en situation de cessation de paiement, entendue comme l'impossibilité de faire face au passif exigible, dont ses loyers, avec l'actif disponible au cours des quatre dernières années. 



En outre, l'impact financier des périodes de fermeture administratives ou de restriction de circulation précitées sur les exercices comptables considérés doit être relativisé puisque, comme indiqué par les appelants et non contestée par l'intimée, le site internet Atout France instruit que la résidence '[Adresse 60]' de Font Romeu n'est ouverte que du 10 juin au 20 septembre et du 17 décembre au 20 avril et que plusieurs professionnels du tourisme, parmi lesquels M. [XK], président du SNRT, M. [GU], directeur général de 'Pierre et Vances' et M. [CR], président de l'UMIH, se sont, dans diverses communications, félicités de la reprise spectaculaire des réservations dans le secteur du tourisme et donc de la très bonne fréquentation de leurs structures au cours de l'été 2020. Au demeurant, la SAS Odalys Résidences ne verse aux débats aucune pièce comptable, type bilan, ni aucune attestation de son expert comptable permettant d'évaluer sa perte de chiffre d'affaire et/ou bénéfice sur la résidence '[Adresse 60]'.



Dès lors, le moyen tiré de la force majeure est inopérant à justifier les franchises de loyers appliquées par l'intimée.





2.4 Sur le moyen tiré de la bonne foi contractuelle 



Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 



Sur le fondement des dispositions de ce texte, les parties doivent rechercher si une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives est nécessaire en cas de circonstances particulières. 



Il reste que le fait de demander à son cocontractant une modification de ses obligations contractuelles ne dispense pas la partie qui en a pris l'initiative de les exécuter, tant que la négociation du contrat n'a pas abouti, et, en particulier pour un preneur, de continuer à régler ses loyers. 

Or, en appliquant des franchises de loyers de 34,13 % en 2020 et 35 % en 2021, la SAS Odalys Résidences a entendu modifier unilatéralement les stipulations contractuelles. 

En effet, les courriers qu'elle a envoyés à ses bailleurs les 23 mars 2020, 12 juin 2020, et 28 juin 2021 ne laissaient guère le choix à ces derniers puisqu'il leur était expressément signifié qu'en cas de non accord formel de (leur) part, (elle se résevait) le droit d'adapter le loyer ... en fonction du chiffre d'affaire réalisé et constaté ...

En outre, comme indiqué supra, la bonne foi contractuelle de la SAS Odalys Résidence peut, elle-même, être questionnée puisqu'au delà de la correspondance très relative des périodes de confinement avec les dates d'ouverture de la résidence '[Adresse 60]', il résulte de son rapport d'activité 2020 qu'elle a bénéficié d'un prêt garanti par l'Etat correspondant au maximum autorisé, à savoir 25 % du CA 2019 (soit 57 millions d'euros) alors qu'elle ne verse aux débats aucune pièce permettant d'évaluer sa perte de chiffre d'affaire et bénéfice. 

Elle a également bénéficié d'autres aides que les responsables politiques, au premier rang desquels le Ministre de l'économie et des finances, entendaient voir en partie orientées vers le paiement des loyers des petits propriétaires bailleurs, comme en attestent par les nombreuses communications versées aux débats. 



De leur côté, les intimés justifient avoir, par l'intermédiaire de leur conseil, tenté de négocier durant tout le premier semestre 2022 et avoir même sollicité la production de pièces comptables avant de décider d'ester en justice. 



Dans ces conditions, en imposant à ses bailleurs la suspension du paiement de ses loyers, sans solliciter du juge l'autorisation de ne pas respecter son obligation première consistant à régler ses loyers, la SAS Odalys Résidences ne peut sérieusement opposer aux intimés un manquement à leur obligation d'exécuter les contrats de bonne foi. 



Le moyen tiré d'un manquement à la bonne foi contractuelle ne constitue donc pas une contestation sérieuse. 









En définitive, aucune des contestations relatives à l'application et aux conséquences des mesures gouvernementales de lutte contre la pandémie de Covid-19 n'est constitutive d'une contestation sérieuse susceptible de faire obstacle à la demande provisionnelle en paiement de chacun des bailleurs. 





2.5 Sur le moyen tiré de l'application des stipulations contractuelles 



Le dernier paragraphe de l'article 7 des baux liant les appelants à la SAS Odalys Résidences est ainsi rédigé : Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait :

- soit du fait ou d'une faute du bailleur, 

- soit de l'apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu'à l'issue d'un délai de deux mois suivant la fin du trouble de jouissance.



Cette clause claire et précise ne nécessite aucune interprétation en ce qu'elle vise soit des manquements personnels du bailleur soit des circonstances exceptionnelles affectant directement le bien lui-même. Elle ne peut trouver à s'appliquer lorsque, comme en l'espèce, l'exploitation de biens parfaitement conformes aux clauses figurant au contrat de location, afférentes à 'la désignation', 'la description des biens loués' et/ou leur 'destination contractuelle', est entravée par des mesures gouvernementales de confinement ou restriction de mobilité destinées à juguler une pandémie, mesures extrinsèques au bien et indépendantes de la volonté ou du comportement des bailleurs. 

Il en résulte que l'obligation pour l'intimée de s'acquitter de l'intégralité des loyers dus à ses bailleurs pour les années 2020 et 2021 n'est pas sérieusement contestable. 





2.6 Sur le montant des provisions à valoir sur la dette locative



Les appelants versent aux débats leurs extraits de compte bailleur, tenu par la société Odalys, mettant en exergue les 'montant facturés' et 'payés', HT et TTC, sur les périodes considérées. Ils récapitulent ensuite, dans un tableau nominatif, les 'montants annuels', attendus et versés, ainsi que 'leur perte de loyer', sur les années 2020 et 2021. 



Ces sommes ne sont pas contestées, dans leur détail, par l'intimée qui se contente de préciser que messieurs [DL] et [RU] avaient accepté, par coupons-réponse des 26 juin et 4 septembre 2020, une réduction de 21,9 % des loyers dus au titre du premier semestre 2020.



Il n'appartient pas au juge des référé de se prononcer sur la valeur de cette acceptation en sorte que la constestation tirée de l'acceptation des bailleurs précités doit être considérée comme sérieuse. Elle a néanmoins déjà été prise en considération par les appelants qui soutiennent, sans être démentis, que le tableau qu'ils versent aux débats récapitule, pour chacun d'entre eux, les loyers impayés en tenant compte de ceux abandonnés. Il n'est au demeurant pas contesté qu'outre le fait qu'elles ne sont pas discutées, les sommes sollicitées à titre provisonnel sont conformes au tableau des loyers produit par la SAS Odalys Résidences en première instance. 



Il convient dès lors d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par les requérants et de condamner l'intimée à payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

- 2 398,97 euros à M.[AE] [G] et Mme [R] [XW] épouse [G], ensemble ; 

- 1 837,62 euros à M. [PE] [P] et Mme [E] [P], ensemble ; 

- 2 407,26 euros à M. [IV] [K] et Mme [X] [K], ensemble ; 

- 1 756,74 euros à M. [PE] [I] ; 

- 1 564,77 euros à M. [UV] [D] et Mme [HR] [TF] épouse [D], ensemble ; 

- 1 972,65 euros à M. [ZT] [C] et Mme [OA] [HF] épouse [C], ensemble ; 

- 3 823,31 euros à Mme [X] [J] ; 

- 1 972, 65 euros à M. [EE] [Z] et Mme [YO] [Z], ensemble ;

- 1 945,05 euros à M. [AE] [L] et Mme [SM] [L], ensemble ;

- 2 018,06 euros à la SCI Novak Hans ; 

- 1 979,97 euros à M. [H] [AU] ;

- 1 979,97 euros M. [DX] [OL] et Mme [JV] [OL], ensemble ; 

- 1 677,31 euros à Mme [O] [AO] ; 

- 4 665,83 euros à Mme [FU] [ZA] et M. [NT] [KS], ensemble ; 

- 2 444,33 euros à M. [U] [BY] et Mme [N] [BY], ensemble ;

- 4 858,67 euros à M. [PE] [SY] et Mme [B] [WG] épouse [SY], ensemble ; 

- 2 010,55 euros euros M. [FI] [DL] ; 

- 2 199,85 euros à Mme [Y] [KG] ; 

- 2 018,06 euros à M. [I] [PP] ; 

- 2 407,26 euros à M. [IJ] [XD] et Mme [LW] [XD], ensemble ;

- 1 752,12 euros à M. [UV] [EP] ; 

- 1 803,02 euros à M. [TY] [VZ] et Mme [CT] [JN], ensemble ; 

- 1 840,74 euros à M. [M] [RB] ; 

- 2 453,47 euros à M. [I] [JC] ; 

- 1 597,54 euros à M. [NA] [BO] et Mme [ZH] [BO], ensemble ; 

- 2 453,53 euros à M. [GY] [MD] et Mme [S] [MD], ensemble ; 

- 2 453,47 euros à M. [VN] [DA] et Mme [V] [DA], ensemble ; 

- 1 852,98 euros à M. [GM] [OX] et Mme [ZT] [OX], ensemble ;

- 1 837,62 euros à M. [LK] [NH] et Mme [GB] [NH], ensemble ; 

- 2 189,18 euros à Mme [F] [UJ] ; 

- 1 597,28 euros à M. [RI] [JZ] et Mme [EX] [JZ], ensemble ; 

- 1 945,05 euros à M. [UC] [RU] ; 

- 4 412,33 euros à la SCI Centuri Al II ; 

- 1 685,05 euros à M. [MO] [AW] ; 

- 2 018,12 euros à M. [IJ] [OT]. 



 De simples courriels ne pouvant valoir mise en demeure, ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2022, date de l'assignation. Lesdits intérêts seront capitalisés par année entière par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil. 



3. Sur les demandes de provisions à valoir sur les préjudices subis et pour résistance abusive 



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. 



En application des dispositions de ce texte, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. 



Les intimés reprennent en appel les demandes formées devant le premier juge à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice résultant du caractère abusif des moyens de défense de la société Odalys Résidences, et de sa volonté manifeste de ne pas payer, constitutive d'une faute, celle-ci ayant, sans aucune décision de justice l'y autorisant, suspendu son obligation de paiement du loyer.



Or, la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit, qui requiert que des circonstances particulières soient démontrées. 







De plus, l'appréciation d'une faute commise par la société Odalys Résidences excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond. 



Enfin, le préjudice financier allégué par les intimés est réparé par l'allocation d'intérêts moratoires alors que le préjudice moral dont il est fait état est invoqué de manière générique alors qu'il aurait mérité d'être individualisé. Il est, de ce fait, insuffisamment caractérisé. 



L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de provisions à valoir sur les préjudices subis et pour résistance abusive formées par les intimés.

4. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la société Odalys Résidences succombe en cause