Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 18 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 18 AVRIL 2024



N°2024/267













Rôle N° RG 23/05233 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLDHA







[P] [U]





C/



S.A. ERILIA





































Copie exécutoire délivrée le :

à :





Me Olivier PEISSE



Me Eric GOIRAND 





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 24 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01896.





APPELANTE



Madame [P] [U]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2023-2885 du 05/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 12 Mai 1981 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



S.A. ERILIA, 

dont le siège social est [Adresse 2]



représentée par Me Eric GOIRAND de la SELARL MAUDUIT-LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON













*-*-*-*-*





















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, et Mme Angélique NETO, Conseillère, chargée du rapport.















Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Sophie LEYDIER, Présidente 

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Mme Florence PERRAUT, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024,



Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2015, la société anonyme (SA) Erilia a donné à bail à Mme [P] [U] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel initial de 317,94 euros, outre 62,59 euros par mois de provisions sur charges. Elle lui a également consenti un garage moyennant un loyer mensuel initial de 46 euros, outre 7,76 euros de provisions sur charges. 



Le 11 mai 2022, la société Erilia a fait signifier à Mme [U] un commandement de payer la somme de 1 836,20 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.



Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la société Erilia a, par exploit d'huissier du 15 septembre 2023, assigné Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, afin d'obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.



Par ordonnance contradictoire du 24 février 2023, ce magistrat a :




débouté Mme [U] de sa demande de consignation des sommes dues ;

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 juillet 2022 ;

ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de Mme [U] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec le concours de la force publique ;

condamné Mme [U] à verser à la société Erilia, en deniers ou quittance, la somme de 3 033,51 euros à titre de provision, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 8 décembre 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

condamné Mme [U] à verser à la société Erilia, en deniers ou quittance, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 464,72 euros à compter du 11 juillet 2022, et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

condamné Mme [U] à verser à la société Erilia la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;

condamné Mme [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.




Suivant déclaration transmise au greffe le 11 avril 2023, Mme [U] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Dans ses dernières conclusions transmises le 23 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau qu'elle :




prononce la suspension des effets de la clause résolutoire ;

lui accorde les plus larges délais de paiement ;

dise n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en raison de l'équité.




Dans ses dernières conclusions transmises le 23 juin 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Erilia sollicite de la cour qu'elle :




déboute l'appelante de ses demandes ;

confirme l'ordonnance entreprise ;

condamne l'appelante à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

le condamne aux dépens.




La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 février 2024.



La société Erilia a transmis le 8 mars 2024, par la voie du RPVA, un décompte actualisé de sa créance arrêté à la date du 7 mars 2024. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité du décompte transmis par l'intimée postérieurement à l'ordonnance de clôture



Il résulte de l'article 802 du code de procédure civile que si aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office après l'ordonnance de clôture, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires et aux débours sont recevables jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse. 

En l'espèce, si la société Erilia a transmis un nouveau décompte arrêté au 7 mars 2024 postérieurement à l'ordonnance de clôture, elle ne sollicite pas, aux termes de conclusions, une actualisation de sa créance de loyers concernant des sommes échues postérieurement à ladite ordonnance, sachant que ses dernières conclusions ont été transmises le 23 juin 2023, soit plusieurs mois avant la clôture. 

Dans ces conditions, le décompte transmis le 8 mars 2024 par la société Erilia, sans aucune conclusion à l'appui tendant à l'actualisation d'une créance de loyers, sera déclaré irrecevable. 

Sur l'étendue de la saisine de la cour

Alors même que l'appelante a interjeté appel à l'encontre de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises dans la déclaration d'appel, elle ne sollicite, dans ses dernières écritures, que le bénéfice des dispositions de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à savoir des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Ce faisant, elle ne conteste aucunement la constatation de la résiliation du bail insérée dans le bail, faute d'avoir réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, pas plus que les sommes réclamées, à titre provisionnel, par l'intimée, laquelle n'a formé aucun appel incident sur les montants alloués par le premier juge, ni même le fait qu'elle a été déboutée de sa demande de consignation des loyers. 

Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a :


débouté Mme [U] de sa demande de consignation des sommes dues ;

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 juillet 2022 ;

condamné Mme [U] à verser à la société Erilia, en deniers ou quittance, la somme de 3 033,51 euros à titre de provision, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 8 décembre 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.




Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte des décomptes versés aux débats que l'arriéré locatif est passé de 1 836,20 euros au 11 mai 2022, date de la délivrance du commandement de payer, comprenant le quittancement du mois d'avril 2022, à 3 349,17 euros au 23 juin 2023, comprenant le quittancement du mois de mai 2023, après déduction des frais de justice (3 971,46 euros ' 153,69 euros ' 13 euros ' 355,60 euros ' 100 euros).

A l'examen des décomptes versés aux débats, il apparaît que l'appelante a repris le paiement de ses loyers et charges courants depuis le mois de janvier 2023, et notamment en réglant les sommes de 204,27 euros les 17 février, 3 mars, 14 mars, 21 avril et 9 mai 2023, soit des sommes correspondant à la part résiduelle du loyer et des charges courants laissée à sa charge, après déduction de l'allocation pour le logement (236,48 euros en avril 2023) et de la réduction du loyer de solidarité (45,66 euros en avril 2023), outre la somme de 200 euros le 11 mai 2023 afin d'apurer sa dette. 

Mme [U], qui justifie percevoir l'allocation aux adultes handicapés d'un montant de 956,65 euros, outre la majoration pour la vie autonome de 104,77 euros, soit un total de 1 061,42 euros par mois, démontre ses capacités financières à apurer la dette locative de 3 349,17 euros arrêtée au 23 juin 2023 en 36 mensualités de 93 euros chacune, en plus du paiement de la part résiduelle du loyer et des charges courants laissée à sa charge d'un montant de 204,27 euros en mai 2023, soit des versements mensuels de 297 euros par mois. 

Le fait pour la société Erilia de rencontrer des difficultés avec Mme [U] ne prive pas cette locataire de son droit de solliciter le bénéfice de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu'elle justifie être en situation de régler sa dette locative. 

Il convient donc d'accorder à Mme [U] des délais de paiement afin de lui permettre de régler sa dette locative de 3 349,17 euros arrêtée au 23 juin 2023, quittancement du mois de mai 2023 inclus, fixés à 36 mensualités de 93 euros chacune, la 36ème mensualité devant être augmentée du solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants qui s'établissent à la somme totale de 436,89 euros en mai 2023, avec possibilité de révision.

Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par Mme [U] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l'inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et Mme [U] sera tenue de payer une indemnité d'occupation égale au montant des derniers loyers augmenté des provisions sur charges, soit à la somme de 486,41 euros arrêtée au mois de mai 2023, en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a, faute d'avoir suspendu les effets de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de Mme [U] des lieux loués et l'a condamnée au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation, conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [U] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, mais de l'infirmer en ce qu'elle l'a condamnée à verser à la société Erilia la somme de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens. 



Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d'appel seront laissés à la charge de Mme [U].



En revanche, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la bailleresse pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare irrecevable le décompte arrêté au 7 mars 2024 transmis par la SA Erilia le 8 mars 2024, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture ;



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :




débouté Mme [P] [U] de sa demande de consignation des sommes dues ;

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 juillet 2022 ;

condamné Mme [P] [U] à verser à la SA Erilia, en deniers ou quittance, la somme de 3 033,51 euros à titre de provision, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 8 décembre 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

condamné Mme [P] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ;




L'infirme en ses autres dispositions ;



Statuant à nouveau, et y ajoutant ;



Autorise Mme [P] [U] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 93 euros le 15 de chaque mois, la 36ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;



Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu'eux ;



Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision ;



Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de grâce ;



Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;



Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :



1 ' le bail sera automatiquement résilié,



2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,



3 - à défaut pour Mme [P] [U] d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou à défaut par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,



4 ' Mme [P] [U] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu'ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme de 486,41 euros à la date du mois de mai 2023, avec possibilité de révision ;

Déboute la SA Erilia de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [P] [U] aux dépens de la procédure d'appel.



La greffière La présidente