Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 18 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 18 AVRIL 2024



N° 2024/ 194







Rôle N° RG 23/10894 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLZDK







[K] [D]





C/



S.C.I. SCI [Adresse 1]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Sandra JUSTON 







Me Paul SZEPETOWSKI 





Décision déférée à la Cour :





Jugement du Juridiction de proximité de MENTON en date du 25 Juillet 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-22-396.









APPELANTE





Madame [K] [D], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE









INTIMEE



S.C.I. [Adresse 1], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 21 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





































































EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 07 octobre 2016 à effet à la même date, la SCI [Adresse 1], venant aux droits de M.[E], a donné à bail d'habitation à Mme [K] [D], un bien situé [Adresse 1] à [Localité 2] (06), moyennant un loyer mensuel de 2005 euros, majoré d'une provision sur charge de 100 euros.



Par acte du 12 août 2021, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un congé pour motif légitime et sérieux, pour le 06 octobre 2022. Il était évoqué la réalisation de travaux de restructuration de l'immeuble.



Par exploit du 21 octobre 2022, la SCI [Adresse 1] a fait assigner Mme [D] aux fins principalement de voir dire qu'elle est occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion et la condamner à une indemnité d'occupation.



Par jugement contradictoire du 25 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection de Menton a :

- constaté que Mme [K] [D] est occupante sans droit ni titre d'occupation depuis le 6 octobre 2022, date à laquelle le congé pour motif légitime et sérieux lui a été signifié par acte d'huissier le 12 août 2021 qui est valable et régulier ;

- condamné Mme [K] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 2] ;

- dit qu'à défaut pour Mme [K] [D] de libérer volontairement les lieux, la SCI

[Adresse 1] pourra faire procéder son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article

L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-l , 14.433- 2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à une somme mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges

et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

- condamné Mme [K] [D] à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable à compter de la

décision et jusqu'à la libération des lieux ; 

- débouté Mme [K] [D] de ses demandes ;

- condamné Mme [D] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Le premier juge a validé le congé pour motif légitime et sérieux. Il a relevé que la SCI [Adresse 1] justifiait d'un projet concret de restructuration de l'immeuble entier en un musée, nécessitant que les lieux soient libres de tous occupants. Il a estimé que le défaut de déclaration préalable des travaux n'avait pas pour conséquence d'enlever au congé son caractère légitime et sérieux.

Il a rejeté la demande de travaux formée par Mme [D], occupante sans droit n titre depuis le 06 octobre 2022.

Il a rejeté la demande de transmission des justificatifs de charge formée par Mme [D] en soulignant que des justificatifs lui avaient été adressés en cours d'instance. Il a également rejeté sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral en l'absence de démonstration d'un tel préjudice.



Par déclaration du 10 août 2023, Mme [D] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SCI [Adresse 1] a constitué avocat.



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, Mme [D] demande à la cour :

- d'infirmer le jugement déféré,

- d'ordonner et déclarer invalide le congé qui lui a été délivré le 12 août 2021,

- de condamner la SCI [Adresse 1], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à effectuer les travaux de réfection des fenêtres, des volets et du chauffage,

- de condamner la SCI [Adresse 1], sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à fournir les justificatifs des charges locatives (détail des charges poste par poste, mode de répartition entre les locataires et pièces justificative),

- de débouter la SCI [Adresse 1] de ses demandes,

- de condamner la SCI [Adresse 1] à lui verser la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral,

- de condamner la SCI [Adresse 1] à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Elle estime que le congé est dépourvu de tout motif sérieux et légitime. Elle affirme que le bailleur ne démontre pas son intention réelle d'exécuter des travaux. Elle note qu'un simple projet de restructuration n'est pas suffisant pour justifier le congé qui lui a été délivré. Elle soutient que le bailleur aurait dû démontrer l'existence d'une autorisation administrative si la volonté de créer un musée était réelle. Elle ajoute que le congé n'évoque d'ailleurs pas le projet de mise en place d'un musée.

Elle en conclut que le bail s'est renouvelé pour une durée de six ans à compter du 06 octobre 2022.

Elle sollicite de son bailleur qu'il exécute des travaux. Elle fait état d'un isolation défaillante dans le logement.

Elle note que son bailleur doit également justifier des charges.

Elle sollicite des dommages et intérêts en raison du préjudice moral qu'elle subit.



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, la SCI [Adresse 1] demande à la cour :

- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- de débouter Mme [D] de ses demandes,

- de condamner Mme [D] à lui verser à la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner Mme [D] aux entiers dépens.



Elle expose justifier du caractère légitime et sérieux de son congé. 

Elle indique souhaiter la restructuration de l'immeuble dont elle est propriétaire. Elle note qu'étaient annexés au congé les plans du projet de restructuration et l'étude géotechnique. Elle affirme avoir engagé les travaux préparatoires à la mise en oeuvre d'un musée. 

Elle explique que la société BIFFAGNI confirme que les travaux ne pourront démarrer que lorsque l'immeuble sera libre de tout occupant.

Elle estime que Mme [D] est occupante sans droit ni titre depuis le 06 octobre 2022, compte tenu de la validité de son congé.

Elle déclare que les désordres allégués sont postérieurs à la prise d'effet du congé. Elle s'oppose aux demandes formées par Mme [D] qui est occupante sans droit ni titre.

Elle précise justifier des charges locatives.

Elle conteste tout préjudice moral subi par Mme [D].



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 février 2024.



MOTIVATION



Selon l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (...). A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (...).



La justification d'un congé par un motif légitime et sérieux n'est pas limitée à l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations.



Le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré à Mme [D] le 12 août 2021 pour le 06 octobre 2022 évoque la réalisation de travaux de restructuration de l'immeuble au sein duquel se trouve l'appartement loué.

Sont annexés au congé le projet d'architecte qui évoque la construction d'un musée avec les vues en plan et coupe ainsi qu'une étude dite 'mission G2 AVP phase avant-projet', faite par le bureau d'études GEO MC (géo-technicien), mandaté par la société SAM BUFFAGNI , désignée comme maître d'ouvrage.



Le bailleur justifie du sérieux de son congé par le biais du projet de l'architecte et de l'étude géo-technique et il démontre son caractère légitime, par l'attestation de la société BUFFAGNI (maître d'ouvrage), qui relève que la réalisation du projet nécessite que l'immeuble soit vide de tout occupant.

Ainsi, la reprise du bien pour la réalisation de travaux de restructuration de l'immeuble, aux fins de création d'un musée, est un motif légitime et sérieux.

L'absence de justification par le bailleur de l'obtention des autorisations nécessaires pour la réalisation du projet est inopérant dans la mesure où l'éventuel défaut d'agrément de l'autorité administrative est sans incidence sur la preuve de la réalité de la volonté de réaliser un musée dans un immeuble devant être vide de tout occupant.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a validé le congé et statué sur les conséquences de cette validation (expulsion; indemnité d'occupation).



Sur la demande de travaux



Mme [D] est occupante sans droit ni titre depuis le 06 octobre 2022 minuit. Elle ne peut solliciter en conséquence de la SCI [Adresse 1] la mise en oeuvre de travaux puisqu'elle ne détient plus de titre d'occupation. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande sera confirmé.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [D]



Mme [D] ne justifie d'aucun manquement contractuel de la SCI [Adresse 1]. Elle ne démontre pas plus que le congé qui lui a été délivré aurait été frauduleux. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur la demande de justificatif des charges



Mme [D] n'indique pas pour quelles périodes elle souhaite voir communiquer sous astreinte par la SCI [Adresse 1] les justificatifs de charges locatives. 

Elle est occupante sans droit ni titre depuis le 06 octobre 2022.



La cour a confirmé le montant de l'indemnité d'occupation tel que fixé par le premier juge; cette indemnité s'élève à une somme mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur chargeset de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs. Dans le cadre du calcul de cette indemnité, il appartiendra à la SCI [Adresse 1] de justifier de la régularisation des charges ou taxes récupérables par le biais de justificatifs. 



En conséquence, Mme [D] sera déboutée de sa demande (puisqu'elle n'indique pas la période sur laquelle elle souhaite les justificatifs et qu'elle sera en mesure d'obtenir des justificatifs pour la période débutant au 06 octobre 2022 dans le cadre du calcul de l'indemnité d'occupation). Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et sur les frais irrépétibles



Mme [D] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 1] les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel.



Le jugement déféré qui a condamné Mme [D] aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.



Mme [D] sera en outre condamnée à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe



CONFIRME le jugement déféré,



Y AJOUTANT,



REJETTE la demande de Mme [K] [D] au titre des frais irrépétibles,



CONDAMNE Mme [K] [D] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,



CONDAMNE Mme [K] [D] aux dépens de la présente instance.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,