Cour d'Appel · CHAMBRE ÉCONOMIQUE — 18 avril 2024

ARRET

N°

















S.A.R.L. AT HOME BIS





C/



[U]



 





OG



COUR D'APPEL D'AMIENS



CHAMBRE ÉCONOMIQUE



ARRET DU 18 AVRIL 2024





N° RG 22/05400 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IUAG



JUGEMENT DU TRIBUNAL DE COMMERCE DE AMIENS EN DATE DU 06 DÉCEMBRE 2022





PARTIES EN CAUSE :





APPELANTE





S.A.R.L. AT HOME BIS, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]





Représentée par Me Sibylle DUMOULIN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 02







ET :







INTIMEE







Madame [S] [U] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]





Représentée par Me Lucas VIVIEN substituant Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS, vestiaire : 65







DEBATS :



A l'audience publique du 20 Février 2024 devant Mme Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024. 



GREFFIER : Mme Charlotte RODRIGUES





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Mme Odile GREVIN en a rendu compte à la Cour composée de :



Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère,



qui en ont délibéré conformément à la loi. 





PRONONCE :



Le 18 Avril 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier. 











DECISION 



Selon acte notarié en date du 17 avril 2014 la société At Home Bis a consenti un bail commercial à la SAS [S] [B] portant sur un local sis à [Adresse 4] pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 16800 euros.

Aux termes de ce même acte Mme [S] [B] gérante de la SAS s'est portée caution de la société preneuse à concurrence de la somme due ainsi que de tous intérêts frais et accessoires s'appliquant aux loyers et charges dus ainsi qu'à l'exécution des charges et conditions du bail pour le cas et lorsque la société sera créee et aura pris les engagements du bail, ainsi la caution s'oblige solidairement avec le preneur au paiement des loyers et des charges dus au bailleur.



Par jugement du tribunal de commerce d'Amiens en date du 25 juillet 2019, la SAS [S] [B] a été placée en liquidation judiciaire simplifiée et maître [N] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.



La société At Home Bis a déclaré sa créance par deux fois le 30 août 2019 pour des régularisation de loyers des années 2017, 2018 et 2019 et le 12 novembre 2019 comprenant en outre les loyers dus postérieurement à la procédure de liquidation judiciaire jusqu'au 8 octobre 2019, après un état des lieux réalisé le 10 octobre 2019, le liquidateur judiciaire ayant entendu ne pas poursuivre le bail.



La liquidation judiciaire de la SAS [S] [B] a fait l'objet d'une clôture pour insuffisance d'actif et le 3 septembre 2020 le liquidateur judiciare a délivré un certificat d'irrecouvrabilité de la créance de la société At Home Bis.





Par courrier recommandé en date du 23 octobre 2020, la société At Home Bis par l'intermédiaire de son conseil a mis en demeure Mme [S] [B] en sa qualité de caution de s'acquitter d'une somme de 9778,82 euros en principal au titre de loyers impayés entre 2017 et août 2019 pour un montant de 3073,60 et au titre de frais de remise en état pour un montant de 6704,92 euros.



Par exploit d'huissier en date du 4 février 2021 la société At Home Bis a fait assigner Mme [S] [B] devant le tribunal de commerce d'Amiens afin de la voir condamner au paiement d'une somme de 27589,61 euros au titre des loyers et frais précédemment réclamés et au titre des loyers dus jusqu'à la nouvelle location du local le 1er août 2020, et ce avec intérêts à compter du 23 octobre 2020.



Par jugement en date du 6 décembre 2022 le tribunal de commerce d'Amiens a condamné Mme [S] [B] à payer à la société At Home Bis la somme de 40,78 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision et a laissé les dépens à la charge de la société At Home Bis.



Par déclaration reçue au greffe de la cour la société At Home Bis a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.



Aux termes de ses conclusions remises le 6 mars 2023 la société AT Home Bis demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de condamner Mme [S] [B] à lui payer la somme de 22914,96 euros en principal au titre de l'arriéré de loyers et de charges majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020 ainsi que la somme de 6704,92 euros au titre des réparations locatives et une somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Aux termes de ses conclusions remises le 31 mai 2023 Mme [S] [B] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter la société At Home Bis de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction est requise au profit de la SELARL Delahousse et Associés.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024.





SUR CE ,





La société At Home Bis soutient qu'à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire la SAS [S] [B] était redevable d'arriérés de loyers pour 1454,11 euros arrêtés au 31 juillet 2019 et que la caution elle-même reconnaît qu'il convient d'y ajouter la somme de 3663, 54 euros au titre des loyers dus du mois d'août 2019 au 8 octobre 2019.

Elle soutient par ailleurs que les clefs remises le 8 octobre 2019 par le commissaire priseur n'étaient pas les clefs du local et qu'ainsi la fin du bail ne peut être fixée au 8 octobre 2019 et que faute de preuve de la remise des clefs elle est fondée à solliciter le paiement des loyers jusqu'au 31 juillet 2020 date à laquelle elle a pu relouer le local, ce qui représente une somme de 17811,09 euros.

Elle conteste qu'il y ait lieu de déduire de ces sommes le dépôt de garantie qui doit être compensé non avec l'arriéré de loyers mais avec les dégradations locatives.





Elle fait observer que Mme [B] conteste le montant des charges locatives en ne faisant état que de la taxe foncière alors que la société preneuse n'était pas redevable de cette seule charge.

S'agissant des réparations locatives elle fait observer que Mme [B] s'était engagée à fournir au bailleur dans le mois de la signature du bail une garantie bancaire de 6 mois de loyer pour couvrir les risques d'arriérés locatifs et des dégradations locatives mais qu'elle a indiqué avoir récupéré les fonds sans apurer la dette de la société.

Elle fait valoir que Mme [B] est de mauvaise foi, qu'elle n'a pas respecté ses engagements contractuels en ne payant pas ses loyers et en ne fournissant pas la caution bancaire.

Elle soutient que la caution s'est engagée à se porter garant solidaire du preneur pour le paiement du loyer et pour l'exécution des obligations du bail et qu'elle ne peut donc se soustraire au paiement des réparations locatives dont elle seule pouvait être à l'origine, l'intention des parties étant bien qu'elle réponde des conséquences de son obligation en qualité de preneur.

Elle fait valoir que le cautionnement ayant été donné dans un acte authentique l'absence de mention manuscrite ne conduit pas à une interprétation restrictive de l'acte de caution.



Mme [B] soutient que si les obligations garanties par le cautionnement sont clairement identifiées et limitativement énumérées la caution n'est tenue que de payer celles -ci mais si la désignation est imprécise il convient de rechercher la volonté des parties et si un doute persiste il doit profiter à la caution qui a contracté l'obligation et que lorsque le cautionnement ne vise que le loyer les charges et le droit au bail la caution n'est pas tenue de garantir les réparations locatives.

Elle ajoute que l'étendue du cautionnement consenti dans un acte authentique doit être d'autant plus strictement interprétée qu'il n'est pas corroboré par une mention manuscrite.

Elle fait valoir que la mention de cautionnement comporte la précision qu'elle n'est tenue qu'au paiement des loyers et charges dus au bailleur et que son cautionnement est donc ainsi limité et son assiette ne peut être étendue aux réparations locatives non mentionnées qui ne peuvent être considérées comme un accessoire du loyer.

Elle soutient qu'elle n'a jamais obtenu du bailleur le détail des régularisations de loyers pour les années 2017 à 2019.

Reprenant l'ensemble des calculs des loyers au regard de l'indexation annuelle elle évalue l'arriéré à la somme de 725,17 euros et un trop perçu au titre des charges de 1547,93 euros dû par la bailleresse.

S'agissant des loyers postérieurs à l'ouverture de la liquidation judiciaire elle ne conteste pas qu'ils s'élèvent à la somme de 3663,54 euros mais sollicite qu'en soit déduit le dépôt de garantie.

Elle considère que le solde dû par la société [S] [B] s'élevait à la somme de 1588,71 euros et déduction faite du trop perçu sur les charges qu'elle n'est redevable que de la somme de 40,78 euros.



Il a été prononcé à l'égard de la société [S] [B] une procédure de liquidation judiciaire simplifiée et il n'est pas justifié d'une vérification des créances et notamment de la créance du bailleur et enfin la procédure a été clôturée pour insuffisance d'actif.



L'appréciation de la créance de la société At Home Services doit donc intervenir selon le droit commun.



En application de l'ancien article 2290 du coide civil le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur.



En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l''exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce la société AT Home Bis sollicite des régularisations au titre des loyers et charges antérieurs à la procédure de liquidation judiciaire d'un montant de :

pour l'année 2017 239,76 euros 

pour l'année 2018 703,32 euros

du 01/01/2019 au 31/07/2019 484,33 euros

TOTAL 1427,41 euros 



Toutefois elle ne produit pas de pièces et notamment de décompte permettant de connaître la nature de ces régularisations somme toute limitées au regard du montant du loyer annuel.

Notamment il n'est pas justifié de réclamations pour des fractions de loyers impayés et il n'est pas justifié contrairement aux dispositions du bail de la régularisation annuelle des charges.



Mme [S] [B] reconnaît que la bailleresse n'a pas procédé à l'indexation des loyers conformément au contrat et ainsi qu'elle doit à ce titre une somme de 725,17 euros. Il convient d'en prendre acte.



Toutefois il convient également de suivre le raisonnement de Mme [S] [B] quant aux charges dès lors qu'il n'est pas contesté que la SAS [S] [B] a payé une provision de 140 euros par mois au titre des charges, qu'elle n'a obtenu aucune régularisation annuelle de charges et qu'il n'a été justifié par la bailleresse que des taxes foncières et de la quote-part des frais de gestion.

Il est ainsi démontré par par Mme [S] [B] que la bailleresse a perçu en trop de la SAS [S] [B] une somme de 1547,93 euros.



Enfin il n'est pas contesté par Mme [S] [B] que le montant des loyers dus postérieurement à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire et jusqu'au 8 octobre 2019 s'élève à la somme de 3663,54 euros.



Ainsi les sommes dues par la SAS [S] [B] s'élèvent à la somme de 4388,71 euros mais il lui est dû par la bailleresse la somme de 1547,93 euros et ainsi la créance de la bailleresse ne s'élève qu'à la somme de 2840,78 euros au titre des loyers et des charges.



La société At Home Bis sollicite cependant une somme complémentaire de 17811,09euros au titre des loyers dus jusqu'au 31 juillet 2020 date à laquelle le local a pu être reloué et ce faute de preuve de la remise des clefs.



En l'espèce le liquidateur judiciaire a, par lettre recommandée avec accusé de réception non retirée, notifié à la société At Home Bis le 12 septembre 2019 qu'il n'entendait pas poursuivre le bail et qu'il entendait en solliciter la résiliation ce même jour en application de l'article L. 641-12 du code de commerce indiquant que les locaux étaient libérés ce jour et les clefs déposées chez le commissaire-priseur et à disposition de la bailleresse.



Si la société AT Home Bis produit un courrier du commissaire-priseur en date du 7 octobre 2019 indiquant que les clefs n'étaient pas les bonnes et que l'étude allait procéder à leur remplacement et les remettre au représentant de la bailleresse il résulte cependant du procès-verbal portant état des lieux de sortie dressé par constat d'huissier le 10 octobre 2019 que les clefs avaient bien été restituées et que la baillereesse avait la libre disposition des lieux.





Il convient en conséquence de la débouter de sa demande tendant à voir étendre sa créance aux loyers dus jusqu'au 31 juillet 2020.



La société At Home Bis sollicite de surcroît que sa créance à l'égard de la caution comprenne des réparations locatives pour un montant de 6704,92 euros.



La présence d'une mention manuscrite de l'engagement de la caution n'est pas exigée lorsque la caution s'engage par un acte authentique.



En l'espèce l'engagement de la caution est clairement limité par la clause du bail au paiement des loyers er des charges.

Si la formule selon laquelle Mme [S] [B] se constituait caution solidaire de la société à concurrence de la somme due et des intérêts, frais et accessoires s'appliquant aux loyers et charges dus ainsi qu'à l'exécution des charges et conditions du bail pouvait être sujette à questionnement, la formule suivante introduite par le terme 'Ainsi' la caution s'oblige solidairement avec le preneur au paiement des loyers et des charges est dépourvue de toute ambiguïté quant à l'étendue du cautionnement qui n'est donc pas sujette à interprétation.

Elle exclut clairement le cautionnement des sommes dues au titre des réparations locatives.



Les arguments développés par la société at Home Bis sur la mauvaise foi de Mme [S] [B] sont sans effet dès lors qu'ils tendent à confondre la personne morale débitrice avec la caution.

Il convient de rejeter ce chef de demande.



Enfin Mme [S] [B] est fondée en sa qualité de caution à solliciter que soit déduit du montant des sommes dues au titre des loyers et charges cautionnés le dépôt de garantie dont la bailleresse avait la charge de la restitution.

En effet la caution même solidaire peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal et qui sont inhérentes à la dette au nombre desquelles figure la compensation de ce que le créancier doit au débiteur principal, étant observé qu'en l'espèce la résiliation du bail n'est pas imputable à l'inexécution de ses obligations contractuelles par le preneur mais à la décision du liquidateur d'exercer l'option offerte par l'article L 641-12 du code de commerce.



Il convient en conséquence d'imputer la somme de 2800 euros sur la somme due au titre des loyers et des charges et ainsi de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [S] [P] au paiement de la somme de 40,78 euros qui a été d'ores et déjà réglée.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Il convient de condamner la société At Home Bis qui succombe en son appel aux entiers dépens d'appel et de la condamner au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS 





La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,



Confirme le jugement entrepris ;



Y ajoutant, 



Condamne la société AT Home Bis aux entiers dépens d'appel ;



Condamne la société At Home Bis à payer à Mme [S] [B] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









Le Greffier, La Présidente,