Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 18 avril 2024

AFFAIRE :N° RG 23/01613  



 ARRÊT N° 



 NLG 





ORIGINE : DECISION en date du 09 Février 2023 du Président du TJ de LISIEUX 

 RG n° 22/00099 





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 18 AVRIL 2024

 







APPELANTS : 



Monsieur [L] [Y]

né le 30 Janvier 1965 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 2]



S.A.R.L. DWB

N° SIRET : 810 293 035

[Adresse 7]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal 



Représentée par Me Vanessa LEMARECHAL, avocat au barreau de LISIEUX,

Assistée de Me David SEMHOUN, avocat au barreau de PARIS









INTIMEES :



Madame [A] [Z] veuve [B]

née le 02 Juin 1938 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Madame [P] [B] épouse [C] venant aux droits de M. [N] [B], décédé

née le 08 Septembre 1964 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentées et assistées de la SCP PIRO VINAS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LISIEUX









COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,





DÉBATS : A l'audience publique du 22 février 2024



GREFFIER : Mme LE GALL, greffier





ARRET prononcé publiquement le 18 avril 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme GOULARD, greffier





*



* *







FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS



Selon acte sous seing privé du 22 février 2016, M. [N] [B] et Mme [A] [Z], épouse [B], ont donné à bail commercial à la SARL DWB, qui y exploite une galerie d'art, un local commercial composé d'un magasin, de deux réserves et d'une cave avec réduit, situé [Adresse 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2016 et moyennant un loyer annuel de 11.400 euros, payable mensuellement et d'avance, indexé sur l'indice des loyers commerciaux. 



Le même jour, M. [L] [Y], gérant de la société DWB, s'est porté caution solidaire au profit des bailleurs en s'engageant à rembourser sur ses revenus et biens personnels les sommes dues par le preneur pour le cas où celui-ci serait défaillant



Un dépôt de garantie d'un montant de 1.900 euros a été versé par le preneur.



En raison d'infiltrations et d'humidité affectant les lieux loués, une expertise a été organisée par les parties ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, un rapport de recherche de fuite a été établi à la demande du preneur le 12 décembre 2019 et une expertise judiciaire a été ordonnée le 7 juillet 2022.



Le 1er décembre 2021, les bailleurs ont fait signifier au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail et portant sur la somme de 1.647,67 euros au titre des loyers et charges impayés pour le mois de novembre 2021 ainsi que des frais d'acte.



Par ce même acte, les bailleurs ont enjoint le preneur de respecter la clause 9 du bail en maintenant la boutique constamment ouverte, en rétablissant le conduit de VMC provenant de la cave au sous-sol et en remettant les grilles d'aération des soupiraux donnant sur la rue afin de permettre la ventilation des caves et du sous-sol. 



Suivant acte d'huissier de justice du 16 mars 2022, les bailleurs ont fait assigner le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins, notamment, de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l'expulsion du preneur et condamner celui-ci au paiement de la somme de 4.563,36 euros au titre des loyers impayés au 28 février 2022 ainsi que d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.



Par ordonnance de référé du 9 février 2023, le président du tribunal judiciaire de Lisieux a :

- constaté que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 1er décembre 2021 au preneur était demeuré infructueux passé le délai d'un mois,

- constaté en conséquence la résiliation de plein droit du bail sous seing privé du 22 février 2016 par le jeu de la clause résolutoire à effet du 1er janvier 2022,

- accordé au preneur un délai de grâce de six mois pour se conformer aux causes du commandement de payer (règlement des loyers, réinstallation du conduit de VMC et rétablissement des soupiraux de la cave),

- suspendu durant ce délai les effets de la clause résolutoire et dit que ladite clause ne pourra jouer si le preneur s'exécute dans le délai fixé,

- condamné le preneur et M. [Y] à régler une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, soit la somme de 996,09 euros, augmentée de 10 %, soit la somme de 1.095,70 euros, outre l'intégralité des charges dues pour l'occupation des lieux mensuellement à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné le preneur et M. [Y] à régler aux bailleurs la somme de 1.587,91 euros au titre des sommes dues au 20 octobre 2022, à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

- dit que le dépôt de garantie d'un montant de 1.900 euros versé par le preneur conservera son rôle de dépôt de garantie,

- débouté les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le preneur aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer et les frais subséquents.



M. [B] est décédé, laissant pour lui succéder Mme [P] [B], épouse [C], sa fille.



Selon déclaration du 3 juillet 2023, la société DWB et M. [Y] ont interjeté appel de cette décision.



Par dernières conclusions du 13 novembre 2023, les appelants demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a constaté que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 1er décembre 2021 au preneur était demeuré infructueux passé le délai d'un mois, constaté en conséquence la résiliation de plein droit du bail sous seing privé du 22 février 2016 par le jeu de la clause résolutoire à effet du 1er janvier 2022, condamné le preneur et M. [Y] à régler une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, soit la somme de 996,09 euros, augmentée de 10 %, soit la somme de 1.095,70 euros, outre l'intégralité des charges dues pour l'occupation des lieux mensuellement à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération effective des lieux et condamné le preneur aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer et les frais subséquents, statuant à nouveau de ces chefs, de se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes formées par les bailleurs compte tenu de la contestation sérieuse affectant la validité du commandement, de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 22 février 2016 par effet du commandement du 1er décembre 2021 et sur toutes les autres demandes des intimées.



Subsidiairement, ils demandent à la cour de constater que le preneur s'est exécuté dans les délais octroyés par la décision entreprise, de dire que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus pendant les délais accordés, de dire que le commandement du 1er décembre 2021 n'a pu mettre en jeu la clause résolutoire et de débouter les intimées de toutes leurs demandes.



En tout état de cause, la société DWB et M. [Y] demandent à la cour de débouter les intimées de toutes leurs demandes et de condamner solidairement celles-ci à leur verser la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.



Par ordonnance du 12 janvier 2024, le président de la chambre a déclaré irrecevables à conclure Mme [Z], veuve [B], et Mme [B], épouse [C], lesquelles avaient constitué avocat. 



La mise en état a été clôturée le 17 janvier 2024.



Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures de la partie appelante. 







MOTIFS



1. Sur l'existence d'une contestation sérieuse de la validité du commandement



L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.





Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Les appelants font grief au premier juge d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire et fait droit aux demandes des bailleurs, alors que la résiliation du bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans le bail et qu'il existe en l'espèce une contestation sérieuse sur la validité du commandement du 1er décembre 2021, aux motifs que celui-ci fait commandement au preneur de rétablir le conduit de VMC, de rétablir les grilles d'aération des soupiraux donnant sur la rue, de régler les frais du commandement, motifs non visés par la clause résolutoire, ainsi que les loyers impayés 'immédiatement et sans délai' tout en mentionnant le délai d'un mois prévu à l'article L. 145-41 du code de commerce et que la clause résolutoire est mise à exécution de mauvaise foi au regard des nombreux désordres affectant l'exploitation du local loué en raison d'infiltrations provenant de la verrière et de l'humidité de la cave justifiant des expertises actuellement en cours. 



Il résulte des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce que la clause résolutoire ne peut sanctionner qu'une obligation imposée par le contrat de bail et qu'elle s'interprète strictement, de sorte que les infractions au contrat de bail que le bailleur souhaite faire sanctionner doivent être énumérées de façon précise et complète.



En l'espèce, la clause résolutoire prévue au bail est rédigée comme suit :



'A défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter faite à personne ou à domicile élu contenant mention de la présente clause, restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts, et sans que l'effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai sus-indiqué'.



Contrairement à ce que soutiennent les appelants, les infractions tenant à la dépose d'une conduite de VMC et à la suppression des grilles d'aération des soupiraux comme le défaut de règlement à leur échéance du loyer et des charges mentionnées au commandement litigieux sont visées par la clause résolutoire se référant au défaut de paiement d'un seul terme à son échéance ou d'exécution d'une seule des conditions du bail, les obligations contractuelles concernées étant prévues aux clauses du bail (clause 9 et page 5). 



Cependant, les frais d'un commandement de payer et la clause pénale ne constituent pas des accessoires du loyer, si bien que leur défaut de paiement ne peut pas entraîner le jeu de la clause résolutoire en l'absence de stipulation expresse, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



Par ailleurs, le commandement en cause enjoint au preneur de payer diverses sommes au titre des loyers et charges impayés 'immédiatement et sans délai' tout en indiquant que 'à défaut de satisfaire au présent commandement et le délai d'un mois expiré le demandeur entendra, si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail'. 



Ces mentions et indications figurant dans le commandement sont de nature à créer, dans l'esprit du preneur, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'y apporter la réponse appropriée dans un délai requis (3ème Civ., 17 mars 2016, n°14-29.923). 



Ainsi, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres moyens invoqués, les appelants démontrent avec l'évidence requise en matière de référé l'existence d'une contestation sérieuse relative à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er décembre 2021.



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée et, la cour statuant à nouveau, il sera dit n'y avoir lieu à référé et les bailleurs seront déboutés de toutes leurs prétentions.





2. Sur les demandes accessoires



Compte tenu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées.



Les intimées, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel et à payer aux appelants, unis d'intérêts, la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,



Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;



Statuant à nouveau dans les limites de l'appel et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à référé ;



Déboute Mme [A] [Z], veuve [B], et Mme [P] [B], épouse [C], de toutes leurs prétentions ;



Condamne in solidum Mme [A] [Z], veuve [B], et Mme [P] [B], épouse [C], aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la SARL DWB et M. [L] [Y], unis d'intérêts, la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT















E.GOULARD F. EMILY