Cour d'Appel · Chambre 3 A — 15 avril 2024

MINUTE N° 24/





























Copie exécutoire à :



- Me Valérie PRIEUR

- Me Loïc RENAUD





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 15 Avril 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/02421 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IDF2



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de Guebwiller





APPELANT :



Monsieur [I] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉE :



S.C.I. ELSASS RESIDENCE prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Loïc RENAUD, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 29 janvier 2024, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M.BIERMANN



ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du 

code de procédure civile.

- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé daté du 14 janvier 2014, la Sci [Adresse 6] a donné à bail un logement T2 sis [Adresse 3] à [Localité 5], à Monsieur [I] [Z], moyennant le versement d'un loyer de 490 euros et une avance sur charges de 90 euros. 



Suite à des échéances impayées, la bailleresse a fait délivrer au preneur, le 19 janvier 2022, un commandement de payer la somme en principal de 13 572,30 euros au titre des arriérés arrêtés au 18 janvier 2022 et visant la clause résolutoire figurant au bail.



Par acte d'huissier du 14 avril 2022, le bailleur a fait assigner Monsieur [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection pour voir constater la résiliation du bail, obtenir l'expulsion du preneur avec, au besoin, le recours à la force publique  et obtenir paiement de l'arriéré locatif, chiffré à 15 282,23 euros selon l'assignation et à 13 572,30 euros selon un autre décompte invoqué au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, une indemnité mensuelle d'occupation et la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.



Par ordonnance rendue le 6 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller, statuant en référé, a :




constaté la résiliation du contrat de bail liant la Sci Elsass Résidence, bailleur, à Monsieur [I] [Z], locataire,


 


ordonné la libération des lieux loués et, à défaut d'exécution spontanée, l'expulsion de la personne locataire ainsi que des occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et la possibilité de transporter, d'entreposer les meubles meublants et régler leur sort conformément à la loi, 





condamné la personne locataire à payer, en deniers ou quittances, au bailleur les sommes suivantes : 






la somme provisionnelle de 14 792,23 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté le 31 mars 2022, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022, 

la somme mensuelle de 570 euros, au titre de l'indemnité provisionnelle due à compter du 31 mars 2022 jusqu'à complète libération de l'objet du bail,



 



la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 






rejeté les demandes plus amples de majoration et d'indexation, 





rappelé l'exécution provisoire des entières dispositions,





condamné la personne locataire aux dépens. 






Monsieur [I] [Z] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 21 juin 2023.



Selon avis en date du 30 août 2023, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 29 janvier 2024. 



Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, Monsieur [I] [Z] demande à la cour de juger son appel recevable et bien fondé et, en conséquence, infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau : 




lui accorder rétroactivement les plus larges délais de paiement,





dire que, pendant le cours de ces délais de paiement, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus,


 


constater que l'intégralité de la dette locative a été réglée,


 


constater que, le locataire s'étant exécuté, la clause résolutoire est censée n'avoir jamais joué, et que le contrat de bail liant les parties continue à produire ses effets, 





rejeter la demande en paiement d'arriérés locatifs, la demande d'expulsion et la demande en paiement d'une indemnité d'occupation,





dire n'y avoir lieu à expulsion ni à fixation et condamnation d'une indemnité d'occupation, 





débouter l'intimée de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, ainsi que de tout éventuel appel incident, 





en tout état de cause, dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens de première instance et d'appel. 








A l'appui de son appel, Monsieur [I] [Z] expose n'avoir pu se présenter à l'audience du fait de problèmes de santé. 



Sur le fond, il fait essentiellement valoir qu'au jour où la cour a statué, il a régularisé la situation et n'a plus d'arriéré locatif de sorte que la cour lui attribuera les plus larges délais de paiement, constatera que la dette est réglée, que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et que le bail continuera à produire ses effets, la demande d'expulsion étant donc devenue sans objet. 



Par conclusions notifiées le 30 octobre 2023, la Sci [Adresse 6] demande à la cour de rejeter l'appel en tant qu'il est mal fondé, débouter Monsieur [I] [Z] de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions, et : 




confirmer l'ordonnance entreprise, 





sur demande additionnelle, condamner Monsieur [I] [Z] à verser à la Sci Elsass Résidence la somme de 31 977,85 euros au titre de l'arriéré locatif, 





subsidiairement, en cas d'octroi de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à extinction de la dette locative, juger qu'à défaut de paiement à son terme d'une seule échéance, la dette deviendra immédiatement exigible dans son intégralité et la clause résolutoire reprendra son plein effet, 





condamner l'appelant aux entiers frais et dépens de la présente instance, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




La Sci [Adresse 6] précise avoir fait preuve de patience envers son locataire, qui n'a cessé de lui faire de vaines promesses d'apurement entre juin 2020 et juillet 2022. L'arriéré locatif représentait ainsi, lors de la délivrance du commandement de payer, près de deux années de loyers impayés. Elle rappelle que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai légal de deux mois ayant expiré le 19 mars 2022 et que la procédure de première instance a donné lieu à de nombreux renvois, notamment à la demande de Monsieur [I] [Z] qui, bien qu'invoquant des problèmes de santé, n'en a pas justifié. 



Elle se prévaut des termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui subordonne l'octroi de délais de paiement au fait que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. 



Elle conteste l'apurement prétendu par Monsieur [I] [Z] et demande à voir écarter toute pièce en ce sens, faute de communication préalable et de respect du contradictoire, 





soulignant que la dette a continué de croître pour s'établir, au jour des conclusions, à la somme de 31 977,85 euros, laquelle excède manifestement les capacités de remboursement de l'appelant et ne permet pas d'envisager l'octroi de délais de paiement. 





MOTIFS



Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;



Vu les pièces régulièrement communiquées ;



En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



L'ordonnance entreprise a condamné Monsieur [I] [Z] au paiement de la somme de 14 792,23 euros représentant l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2022 après déduction du dépôt de garantie. 



Monsieur [I] [Z] soutient avoir apuré l'intégralité de sa dette depuis lors et en justifier. 



Il n'a toutefois fourni aucune pièce en ce sens, les « justificatifs du règlement de la dette locative » annoncés en pièce n°2 sur son bordereau n'ayant finalement été ni communiqués à la partie adverse ni produits aux présents débats, comme reconnu par son conseil selon courriel du 5 avril 2024 en réponse à une demande d'information de la cour. 



Il en résulte que Monsieur [I] [Z] ne prouve pas avoir effectué de quelconques règlements de nature à remettre en cause le décompte produit par le bailleur, justement retenu par le premier juge comme démontrant que le commandement de payer est resté infructueux. 



Il ne démontre pas davantage que sa dette est apurée au jour où la présente juridiction statue. 



S'agissant de l'octroi d'éventuels délais de paiement, Monsieur [I] [Z] ne formule qu'une demande de délais « rétroactifs » en lien avec l'allégation, non établie, d'apurement de sa dette. 



Même à considérer une demande de délais de paiement pour l'avenir, celle-ci ne saurait prospérer alors que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant, qu'il ne justifie pas de sa situation financière et qu'aucun paiement n'est intervenu, pas même du loyer courant, depuis novembre 2020. 



Il sera en outre observé que Monsieur [I] [Z] a, à de nombreuses reprises, pris des engagements de paiement qu'il n'a pas honorés, tant envers son bailleur qu'à l'occasion des demandes de renvoi adressées à la juridiction de première instance. 



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance déférée tant en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail qu'en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Monsieur [I] [Z] et, y ajoutant, de rejeter toute demande en délais de paiement. 



Aucune des parties n'articule de moyen quant au montant de l'arriéré locatif ou de l'indemnité d'occupation fixés par le premier juge, étant rappelé que celui-ci a condamné Monsieur [I] [Z] au paiement de l'arriéré locatif, arrêté à la somme de 14 792,23 euros au 31 mars 2022, et au paiement d'une somme mensuelle de 570 euros, au titre de l'indemnité provisionnelle due à compter du 31 mars 2022 jusqu'à complète libération des lieux. 



La Sci Elsass Résidence sollicite entière confirmation de l'ordonnance entreprise, en ce compris ces dispositions qui sont donc acquises. 



Sa demande additionnelle, qui tend à obtenir condamnation pour l'arriéré locatif arrêté au 26 octobre 2023, sera rejetée en ce qu'elle porte pour l'essentiel sur les mêmes sommes que celles d'ores et déjà accordées par l'ordonnance déférée et non critiquée, à savoir l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2022 puis les indemnités d'occupation jusqu'à octobre 2023 inclus. 



S'agissant des sommes figurant au décompte au titre des régularisations de charges des années 2021 et 2022, réclamées postérieurement à l'arrêté de compte de la décision déférée, elles seront rejetées en l'absence de toute pièce justificative afférente. 





Sur les frais et dépens



Les dispositions de la décision contestée s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.



Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [I] [Z] sera condamné aux dépens de la procédure d'appel et à verser à la partie adverse une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 1 000 euros.





















PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,





CONFIRME l'ordonnance rendue le 6 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller ; 



Y ajoutant,



DEBOUTE Monsieur [I] [Z] de sa demande en délais de paiement ; 



DEBOUTE la Sci [Adresse 6] de sa demande additionnelle en condamnation à paiement de la somme de 31 977,85 euros ; 



CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à la Sci Elsass Résidence la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Monsieur [I] [Z] aux entiers dépens de la procédure d'appel.





Le Greffier La Présidente